[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = #여의도에 직장을 둔 강은찬(43)씨는 지난해 8월 분양 받은 강서구 마곡동 '롯데캐슬 르웨스트' 생활형 숙박시설(생숙) 당첨 축하 메시지를 볼 때마다 밤잠을 못 이루고 있다. 분양 당시 전매제한이 없고 당첨만 되면 즉시 분양가에 웃돈(프리미엄)을 얹어 팔 수 있다는 소식을 접한 이후 묻지마 청약을 통해 전용면적 74㎡를 분양 받는데 성공했다. 강씨의 기쁨은 잠시 뿐이었다. 정부의 고강도 대출규제가 시행된 이후 부동산 시장이 얼어붙으면서 분양권 가격이 3억원 가량 빠졌다는 소식을 접한 이후 '패닉' 상태에 빠졌다.

강 씨는 "당첨만 된다면 초피(분양권에 붙는 첫 웃돈)를 받고 되팔 생각이 이었지만 정부의 고강도 대출규제와 부동산 시장 침체가 이어지면서 당초 분양가보다 수억원씩 떨어졌다"며 "지난해 11월부터 부동산에 집을 내놓고 있지만 전화 한통도 받지 못하고 있고 잔금 날짜는 다가올수록 가슴이 답답해 죽을 지경"이라고 하소연 했다.

서울과 수도권 지역의 아파트 하락세가 접어들면서 지난해 부동산 시장을 뜨겁게 달구던 생활형 생숙 분양권 역시 떨어지고 있다. 전문가들은 부동산 시장이 조정기에 들어서며 틈새 상품으로 인기를 끌었던 생숙 시설과 오피스텔 분양권 거래 시장이 빠르게 식고 있고 진단했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.01.12 ymh7536@newspim.com

◆ "3억 초피 노렸지만..." 당첨자, 분양권 하락에 발만 '동동'

13일 현지 공인중개 업소 관계자와 분양 대행사 관계자에 따르면 지난해 8월 분양한 강서구 마곡동 '롯데캐슬 르웨스트' 분양권 거래가 줄고 매도 호가도 최고 3억원 가까이 떨어졌다.

분양 직후 '롯데캐슬 르웨스트'는 웃돈은 적게는 3000만원선에서 많게는 3억원선까지 나왔다. 청약열기가 가장 높았던 111㎡의 경우 웃돈이 1억원부터 시작하고 층수 등에 따라 최대 3억원 수준의 윗분이 붙었다.

하지만 정부의 고강도 대출 규제 이후부터 분양권가격이 떨어지고 있다. P공인중개 사무소 관계자는 "10월부터 분양권 매물이 나오고 있지만 사겠다는 매수자를 찾지 못한 집들이 수두룩하다"며 "가격을 3억원 가까이 떨어진 분양권도 나오고 있지만 주변 아파트 시세보다 높고 분양 당시 장점으로 부각됐던 수익률을 기대할 수 없다는 인식이 깔리면서 찾는 사람들이 없는 것 같다"고 말했다.

'롯데캐슬 르웨스트'은 지난해 8월 진행된 청약에서 876실 모집에 57만 5950명이 청약해 675대 1을 기록했다. 최고 경쟁률(6049대 1)은 5군인 전용면적 111㎡에서 나왔으며 4군인 전용 100㎡(4943대 1)도 네 자릿수 경쟁률을 기록했다.

이 밖에 1군(전용 49∼63㎡) 622대 1, 2군(전용 74㎡) 397대 1, 3군(전용 84∼88㎡) 507대 1 등 나머지 모집군도 세 자릿수의 높은 경쟁률을 보였다.

청약자들이 대거 몰리인 이유는 전매가 가능했기 때문이다. 해당 단지는 초기 계약금 10%와 중도금 60%, 잔금 30%를 치르는 구조다. 1차 계약금 1000만원을 납부한 뒤 1개월 이내에 2차 잔여 계약금을 분납하면 전매도 가능하다.

생숙은 아파트 등 기존 주택에 대한 세금과 대출 규제가 강화하면서 규제가 미치지 않는 '틈새 투자처'로 부상했다. 생숙은 주택 수에 포함되지 않고, 종합부동산세나 양도소득세 중과 대상이 아니어서다. 또 청약 통장이 필요 없고 당첨되면 바로 전매가 가능해 웃돈을 받고 팔 수 있다.

당시 분양 관계자는 "서울 최대 규모의 마곡 마이스(MICE·국제회의) 복합단지의 첫 분양 사업으로 분양 전부터 각종 문의전화와 메일 등이 끊이지 않았다"며 "한대 청약 신청자들이 대거 몰리면서 홈페이지 접속이 지연될 정도로 큰 관심을 받았다"고 전했다.

[서울=뉴스핌] '마곡 롯데캐슬 르웨스트' 조감도. [사진=롯데건설] 유명환 기자 = 2022.01.12 ymh7536@newspim.com

◆ 고강도 대출규제‧금리 인상 압박에 매물 증가

청약 열기는 채 몇 개월을 가지 못하고 있다. 현재 나와 있는 분양 가격은 초기 분양가보다 최대 3억원가량 떨어진 매물이 속출하고 있다. 전용면적 88.12㎡의 경우 분양권 가격은 15억원으로 분양가(18억 5000만원) 보다 3억 5000만원 떨어졌다.

최고 청약 경쟁률을 기록한 전용면적 111㎡는 현재 분양가(20억원)보다 5000만원 떨어진 19억 5000만원에 매물이 나왔지만, 두 달째 주인을 찾지 못하고 있다.

현지 공인중개 사무소 관계자들은 예견된 일이라고 입을 모았다. R공인 중개사무소 관계자는 "분양 초기 청약자와 투자자들이 대거 물리면서 수천대 일이라는 경쟁률을 기록했지만 지금은 찾는 사람은 없고 내놓는 사람들 뿐"이라며 "특히 당첨자 대부분 시세 차익을 노린 젊은층과 신혼부부 등인데 잔금납부가 다가올수록 집을 내놓겠다는 이들이 늘어나고 있다"고 말했다.

정부의 고강도 대출규제와 더불어 금리 압박을 느낀 입주자들이 매물을 대거 내놓을 것으로 업계 관계자들은 보고 있다.

실제 지난해 8월 이후 정부의 고강도 대출규제 이후 서울 아파트값은 하락세로 접어들고 있다. 특히 금융당국이 금리 인상을 예고한 이후부터 서울과 수도권 등의 매맷값은 떨어지고 있다.

지난주(3일 기준) 전국 176개 시군구 가운데 아파트 매매가격이 하락한 곳은 35곳으로 지난부보다 5곳 늘었다. 보합을 보인 곳은 10곳에서 19곳으로 확대됐다. 대출 규제와 금리 인상 압박, 대선 변수 등을 앞두고 거래 시장이 극도로 침체된 가운에 급매물만 간헐적으로 팔리면서 일부 단지에서 호가를 끌어 내리는 분위기다.

강북과 도봉‧평구 등 3곳은 아파트값이 일제히 0.01% 하락하며 지난주에 이어 약세가 이어졌고 금천과 관악구는 각각 3주, 4주 연속 보합세가 지속됐다.

◆ 서울 아파트값 하락에 직격탄 맞은 오피스텔‧생숙

아파트값이 하락세로 접어들면서 오피스텔과 생숙 시설 분양권 가격이 직격탄을 맞았다. 지난 2019년 경기 안산시 단원구 고잔동에 분양한 '힐스테이트 에코 안산중앙역' 오피스텔 전용면적 20㎡의 현재 분양권 가격은 1억 6035만원으로 분양가(1억 9064만원) 보다 3029만원 떨어진 금액에 매물이 나오고 있다.

해당 단지의 분양권 매물은 약 63건 중 31건이 마이너스‧무프리미엄 매물이며 경기 남양주시 단산신도시의 '도농역 네이션스' 전용 20㎡(12층)도 호가가 분양가(1억 5449만원)보다 낮은 1억 4949만원이다.

지방 역시 하락세다. 세종시 산울동 리첸시아 파밀리에H3블록 전용면적 23㎡는 분양가보다 500만원 빠졌다. 대구 중구 태평로1가 대구역 한라하우젠트센트로 전용면적 59㎡와 울산 남구 신정동 문수로 드림파크 전용면적 63㎡은 각각 550만원 1200만원가량 떨어졌다.

지난해 8월 분양한 생숙인 생힐스테이트 청주 센트럴은 9억4800만~11억7700만원에 분양가격이 형성됐지만 현재 분양권 가격은 수천만원이 빠졌다.

전용면적 165㎡의 경우 분양가격(11억 7700만원)보다 7400만원 하락한 11억 300만원에 매물이 나왔다.

◆ "DRS 2단계 조기 시행 이후 매물 증가 우려"

최근 분양한 오피스텔과 생숙의 경우 주변 아파트시세를 뛰어 넘으면서 가격 거품 논란이 일기도한 단지들로 적게는 2억원에서 많게는 5억원가량 높은 분양가에도 수만명이 몰리면서 정부와 전문가들이 투자 주의를 경고한 곳들이다.

실제 마곡 롯데캐슬 르웨스트 전용면적 74㎡의 경우 인근 마곡엠밸리6단지 전용면적 84㎡ 실거래 가격(14억 6000만원)보다 2억 4000만원 높은 17억원에 분양했다.

전문가들은 올해 생숙과 오피스텔 분양권 매물이 늘어날 것으로 보고 있다. 이는 올해 1월 1부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제는 오피스텔 분양권 시장에 직격탄이 될 것이란 분석이 나오고 있다.

DRS 2단계가 시행되면서 총 2억 원을 초과하는 대출을 받을 때에는 연 소득의 40%(제 2 금융권은 약 50%)까지만 대출을 받을 수 있다. 이미 주택담보대출이 있는 유주택자가 투자 목적으로 대출을 받아 오피스텔 분양권을 매입하는 길이 막힌 셈이다.

여경희 부동산R 114 수석연구원은 "DSR 2단계가 조기에 시행되면서 지난해 투자자와 청약자들이 대거 몰린 오피스텔과 생숙 시설 분양자들이 대출 창구가 막힐 경우 물량이 대거 풀릴 것으로 보인다"며 "해당 시설의 경우 부동산 가격 조정이 가장 먼저 시작되는 곳으로 환금성이 떨어질 수 있다"고 조언했다.

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