[편집자] 정부가 집값 고점을 경고한데 이어 금리인상, 대출규제 등의 유동성 축소에 들어가면서 주택시장에 변수가 확대됐다. 주요 지역을 중심으로 신고가 거래는 이어지고 있지만 집값 상승의 피로감이 쌓인 데다 금융 규제가 한층 강화될 전망이어서 조정장을 예상하는 분위기도 커졌다. 부동산 전문가의 심층 설문을 통해 추석 이후 매매 및 전·월세 시장을 전망해보고 시장 안정화를 위한 방안 등이 무엇인지 살펴본다.

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 생활형숙박시설과 오피스텔로 옮겨간 투자열풍이 추석 이후에도 이어질 것인지에 대해서 전문가들의 의견은 엇갈렸다.

상품 자체가 갖고 있는 한계점으로 인해 투자열기가 오래 이어지기 어렵다는 시각도 있지만 현재 시장 과열의 원인인 주택 공급문제가 해소되지 않아 한동안 투자 수요 유입이 이어질 것이란 예상도 나왔다.

향후 투자에 있어서는 신중한 접근이 필요하다는 점에는 같은 목소리를 냈다. 상품의 특성을 살피고 수익률에 영향을 미치는 입지나 공급량 요인을 파악해 투자 여부를 결정해야 한다는 것이다.

◆ "3년 새 청약 경쟁률 4배 상승"…집값 상승·아파트 규제에 생숙·오피스텔로 옮겨간 수요

21일 뉴스핌이 학계와 부동산업계 전문가를 대상으로 한 설문에서 대부분 전문가들은 생활형숙박시설과 오피스텔 투자 열풍의 원인으로 집값 상승과 아파트 매매 규제를 꼽았다.

최근 서울과 수도권 집값과 전셋값은 상승폭이 꺾이지 않은채 오름세를 유지하고 있다.

한국부동산원 주간아파트 가격동향에 따르면 9월 2주 전국 아파트값은 0.31% 상승해 통계 작성 후 최대 오름폭을 기록했다. 수도권 아파트 매맷값은 0.40% 오르며 5주째 최대 상승폭을 유지하고 있다. 전국 아파트 전셋값은 0.20% 올라 3주 연속 같은 상승폭을 보였다.

매맷값과 전셋값 오름세가 지속되면서 주택 마련에 부담을 느낀 수요가 생활형숙박시설과 오피스텔 시장으로 옮겨가 청약 경쟁 과열을 이끄는 모양새다.

부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 바탕으로 조사한 결과 최근 3년간 오피스텔 청약률은 급격한 오름세를 보였다. 2019년 3.11대 1의 경쟁률을 보였으나 지난해에는 4배 가량 높은 13.21대 1로 치솟았다.

올해 진행된 오피스텔 청약의 경쟁률은 12.22대 1로 지난해보다는 경쟁률이 소폭 줄어들었다. 최근 정부에서 바닥 난방 규제 완화 방안을 발표하면서 오피스텔 선호도가 상승할 것으로 보여 경쟁률은 더 오를 가능성도 있다.

최황수 건국대 부동산대학원 교수는 "생활형숙박시설과 오피스텔 시장 과열은 아파트 등 정상적인 주택의 가격이 높아지면서 구입 부담이 커지자 저렴한 대체상품으로 수요가 이동한 결과"라고 말했다.

아파트 구매시 대출·청약 규제가 있고 종부세를 포함한 보유세 부담 증가도 생활형숙박시설과 오피스텔로 수요 유입을 이끌었다는 분석이 나온다.

생활형숙박시설이나 오피스텔은 청약통장이 없어도 분양에 참여할 수 있고 주택담보대출비율(LTV) 규제도 받지 않는다. 전매 제한이나 실거주 요건도 없고 가격은 아파트에 비해 저렴해 틈새 투자상품으로 인기를 끌게 됐다는 것이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "종부세 부담과 각종 규제로 아파트를 구매가 어려워지면서 생활형숙박시설과 오피스텔 밖에는 살 수 있는 상품이 없게 된 것이 원인"이라고 말했다.

◆ "상품 특성상 투자 열기 지속 어려워" vs "공급 문제 해소되지 않아"

수익형부동산에 대한 투자 열기가 지속될지 여부에 대해서는 전문가들의 의견이 엇갈렸다. 단기적인 현상에 그칠 것이란 예측도 있었지만 시장 상황 변화가 없다면 한동안 지속될 것이란 전망도 나왔다.

생활형숙박시설과 오피스텔은 아파트 등 주거용 건물과 비교해 한계점을 갖고 있어 수요가 유지되기 어렵고 수익률 역시 떨어질 수 있다.

생활형숙박시설은 숙박시설로 분류돼 있어 원칙적으로 주거용으로 쓸 수 없고 이를 어기면 이행강제금을 내야 한다. 주거용 건물이 아니다보니 임차인을 구하기 쉽지 않아 임대 수익을 기대하기 어려운 면도 있다. 오피스텔은 아파트에 비해 전용률이 낮은데다 매매가격이 상승해 투입 자본 대비 수익률도 떨어지고 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "생활형숙박시설은 프리미엄을 받고 팔거나 임대로 수익을 내야 하는데 임차인 구하기도 쉽지 않고 수익률도 높지 않아 투자 열기가 오래가지 않을 것"이라면서 "오피스텔이나 도시형생활주택은 최근 정부의 규제 완화 영향으로 한동안 투자 열기가 이어질 것으로 본다"고 말했다.

반면 단기간에 아파트를 포함한 주택 공급이 충분치 않은 상황이 해소되기 어렵고 시장 유동성이 풍부해 수익형부동산의 인기가 한동안 이어질 것이란 예상도 나온다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "시장에 유동성이 풍부해 수익형 부동산 투자열기는 당분간 지속될 것으로 본다"며 "정부가 발표한 도생주택·오피스텔 규제 완화와 3기 신도시 공급이 본격화되면 수익형부동산에 대한 투자수요가 줄겠지만 다소 시일이 걸릴 것"이라고 말했다.

◆ "묻지마식 투자 안돼...입지·상품 특성·수익률 등 고려해야"

전문가들은 수익형부동산 상품의 특성과 입지·지역 내 공급량 등 요인들을 꼼꼼히 살펴본 뒤 투자를 결정해야 한다는데 의견을 같이했다.

서 교수는 "수익형부동산은 기본적으로 투입자본에 대한 수익률에 기초해 투자여부를 결정해야 한다"며 "임대료·입지·수급량을 분석해 수익을 창출할 수 있는지 철저하게 살펴야 한다"고 말했다.

오피스텔의 경우 최근 중대형 평형인 85㎡을 중심으로 수익률이 떨어지는 모습을 보이고 있다. 수요 증가로 오피스텔 가격이 오르면서 자금 부담이 늘어난 것이 원인으로 꼽힌다.

한국부동산원 오피스텔가격동향조사와 KB월간가격동향 통계에서 서울 지역 오피스텔 수익률은 최근 5개월간 하락세를 나타냈다. 8월 전체 수익률은 4.35%로 4월(4.40%)보다 0.05% 떨어졌다.

특히 85㎡초과(3.11→3.03%)와 60㎡초과 85㎡이하(3.44→3.39%)에서 하락세가 두드러졌다. 반면 40㎡이하는 5개월째 4.50% 수익률을 유지했다.

임병철 부동산114 리서치팀장은 "'묻지마 투자'나 과장 광고를 우선 조심해야 하고 임차 수요가 충분한 지역인지 파악해야 한다"며 "수익률의 영향을 줄 수 있는 주변 지역의 주택 공급량도 확인해 투자 여부를 결정해야 한다"고 말했다. 

krawjp@newspim.com