[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 정부의 고강도 대출규제로 인해 오갈데 없는 돈이 규제가 없는 생활숙박시설이나 민간임대 아파트 청약 시장으로 흘러들고 있다. 여기에 실수요자 역시 서울과 수도권의 아파트 청약 조건이 까다롭고 당첨도 '바늘구멍'이어서 패닝바잉의 흐름이 이들 상품으로 쏠리고 있다.  

전문가들은 정부의 분양가 상한제 등 각종 규제를 피해  공급하는 민간임대나 비주택 상품이 과열로 치달으면서 시장 왜곡현상이 나타나 자칫 폭탄 돌리기 게임으로 전락할 가능성이 높다고 지적했다.

◆ 현 정부 출범 후 생숙 시설 89.98% 증가

8일 국토교통부에 따르면 지난해 서울 지역에서 공급된 생활숙박시설과 오피스텔 등 비주택 시설은 1만 1282실로 전년(1만 898실) 보다 3.40% 증가했다.

생숙과 오피스텔 등 비 주택은 2017년 문재인 정부 출범이후 급격하게 늘어났다. 지난해 서울시에서 분양된 생활숙박시설은 2257실로 현 정부 출범 이후 4년 만에 89.98% 증가했다. 같은 기간 오피스텔 분양은 9141실로 2017년보다 8.36% 늘어났다.

이 기간 거래량은 급증했다. 올해 상반기 전국에서 거래된 생숙 시설과 오피스텔 등이 포함된 상업‧업무용 부동산은 현 정부 출범 첫해인 2017년 38만 4182건이 거래되면서 전년 동기 거래량인 25만 7877건보다 48.98%나 급증했다.

이어 ▲2018년 37만 1758건 ▲2019년 30만 3515건 ▲2020년 33만5556건 등 매년 30만 건 이상의 거래량을 기록하고 있다. 올해도 상반기에만 18만 1335건이 거래돼 30만 건이 넘어설 것으로 전망된다.

이는 부동산 규제의 풍선효과로 인해 생활숙박시설과 오피스텔 등으로 수요가 몰린 것에 따른 것으로 풀이된다. 해당 시설은 아파트와 달리 대출 제한이나 분양가상한제 등 규제로부터 자유롭고 전매도 가능해 일부 사업지에선 수백 대 1의 경쟁률도 나왔다.

◆ 주변 시세보다 높은 가격에도 수십만명 몰려

실제 서울 마곡지구에 들어서는 생활형 숙박시설 '롯데캐슬 르웨스트' 지난 25~27일 공개 청약에서 총 876실 공급에 57만 5950건(홈페이지 청약접수 기준)의 신청이 몰렸다. 평균 경쟁률이 657대 1였으며 군별 최고 경쟁률은 6049대1까지 치솟았다.

지난달 25~27일 진행된 서울 마곡지구에 들어설 생숙 시설인 '롯데캐슬 르웨스트' 평균 청약 경쟁률은 657대 1로 집게 됐다. 군별 최고 경쟁률은 6049대 1까지 치솟았다. 특히 이 단지 분양가는 오히려 마곡지구내 인근 아파트보다 더 비싼 탓에 고분양가 논란까지 빚었지만 청약 열기는 잠재우지 못했다.

이 단지 84㎡(전용면적) 분양가는 최고 16억 1000만원으로 이달 마곡동 아파트 평균 시세(3692만원)보다 20% 이상 높았다. 49㎡ 분양가는 8억 100만~9억 6200만원, 84~88㎡ 분양가는 14억 4400만~17억 1800만원에 달한다.

지난해 마곡지구에서 분양한 '마곡9단지' 84㎡ 아파트 최고분양가가 7억원을 넘지 않았던 것과 비교하면 두 배 이상 비싸다.

분양가 상승은 아파트 규제에 대한 풍선효과라는 분석이 많다. 생숙은 숙박시설로 분류되기 때문에 주택과 다르게 전매제한이 없다. 즉 청약이 당첨된 이후 곧바로 팔 수 있다.

최근 주요 입지의 분양권의 가격은 평형에 따라 수천만원에서 2억원 가량의 웃돈이 붙고 있다. 실제 부산 동구의 '롯데캐슬 드메르' 전용 335㎡(펜트하우스) 분양권은 프리미엄 최고 5억 원이 붙어 45억여 원에 매물이 올라와 있다.

분양권 상승으로 인해 수요자들이 민간 건설사가 분양하는 장기 임대주택으로 눈길을 돌리고 있다. 지난 1~2일 롯데건설이 장기임대 형태로 청약을 진행한 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘은 227대 1의 경쟁률을 보였다. 용인 당해지역은 90.31대 1, 수도권 지역은 455대 1이다.

보증금이 인근 시세보다 비싼데다 매달 100만원의 임대료를 추가로 지불해야 하는 조건임에도 불구하고 높은 경쟁률을 보인 것이다. 전세난이 심각해지면서 안정적으로 장기 거주를 원하는 수요가 몰린 것으로 풀이된다.

민간임대는 민간 건설회사가 공급하는 임대아파트로 최대 10년간 거주가 가능하다. 만 19세 이상이면 청약통장과 주택 소유 여부 등의 자격제한 없이 누구나 청약이 가능하다는 장점이 부각되면서 수요자들이 몰리고 있다. 시장에서는 각종 부동산 규제와 맞물리면서 나타난 시장왜곡 현상으로 보고 있다. 건설사 입장에서는 분양가 심사를 피하려 선 임대 후 분양을 하는 민간임대로 눈을 돌리고 여기에 시세차익을 보려는 투기꾼들이 몰리고 있다는 지적이다.

◆ 생숙 분양권 전매 주의보…"신중한 접근 필요"

부동산 전문가들은 생숙과 임대주택 청약에 대해 신중하게 접근해야 한다고 강조했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "주택가격이 워낙 비싸다보니 대체상품으로까지 수요가 흘러가고 있는 것인데 경계할 필요가 있다"면서 "생활형숙박시설이 소액으로 투자를 할 수 있다는 장점은 있지만, 투자수익은 기대만큼 크지 않다는 점을 알고 투자해야한다"고 말했다.

특히 앞으로 생활형 숙박시설을 주거용으로 쓸 수 없도록 규제가 강화된다는 점을 감안하면 리스크(위험)가 크다는 게 전문가의 시각이다.

윤지해 부동산 114선임 연구원은 "생활형숙박시설에 대한 투자 리스크가 작지 않다"면서 "환금성이 떨어져 보유자가 자금이 묶일 가능성이 있다. 쉽게 말해 들어갈 땐 쉬워도 나올 땐 어렵다는 얘기"라고 했다.

그는 이어 "법이 소급 적용되지 않더라도 다음 매수자는 이 문제를 떠안게 될 수 있어 처분이 어려워질 수 있고, 부동산 시장 침체기가 오면 생활형숙박시설과 같은 틈새 수익형 부동산에 미치는 타격은 더 클 수 있다"고 했다.

ymh7536@newspim.com