[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 중심업무지구(CBD) 오피스 시장이 2029년부터 대규모 공급 사이클에 진입할 전망이다.

2026~2032년 연도별·세부권역별 CBD(중심업무지구) 프라임급 오피스 예정 공급 추이 [자료=세빌스 코리아]

18일 상업용 부동산 전문기업 세빌스코리아에 따르면 2026년부터 2032년까지 7년간 공급 예정인 CBD 프라임급 오피스는 총 26건이다. 연면적으로는 약 256만㎡ 규모다. 현재 CBD 프라임 오피스 총 연면적의 4분의 1에 달하는 수준이다.

신규 공급은 재정비촉진구역 개발이 활발한 시청·을지로 권역(53%)에 가장 집중돼 있다. 서울역·남대문 권역(29%)이 뒤를 잇는다. 연도별로는 공급 편차가 극명하다. 전체 물량의 절반이 넘는 약 130만㎡의 공급이 2029년에 집중될 것으로 예상된다. 코리안리재보험 신사옥(수송구역 1-7지구 도시정비형 재개발)과 JB금융그룹 신사옥(서소문구역 10지구 도시정비형 재개발) 또한 일부 면적을 사옥으로 사용할 예정으로 알려졌다. 

공급이 집중되는 2029년을 앞두고 공실률 증가에 대한 우려가 제기되나, 임대 시장에 실질적으로 영향을 미치는 오피스 공급 규모는 예상치를 밑돌 것으로 보인다. 해당 연도에 계획된 공급 물량 중 약 3분의 1은 아직 본PF(프로젝트 파이낸싱)로 전환되지 않아 2030년 이후로 지연될 가능성이 높다.

사옥 용도로 사용될 면적과 선임차 면적 등을 제외할 경우, 2029년 실질 공급 규모는 계획 물량의 약 56%인 72.6만㎡ 수준에 머물 것으로 추정된다. 노후 오피스의 재개발 및 멸실 가능성 역시 순공급 면적을 줄이는 요인으로 작용할 전망이다.

2026년에서 2028년까지 3년간은 과거 25년 연평균 순흡수면적과 유사한 수준인 약 34.3만㎡만 공급될 예정이다. 2028년까지 CBD 오피스 시장은 현재의 낮은 공실률 기조를 유지하며 물가 상승률을 상회하는 임대료의 안정적인 상승세가 지속될 것이란 예상이 나온다.

홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부 전무는 "단기적으로 CBD 오피스 개발 프로젝트는 2028년까지 공급 부담 없이 안정적인 임차인 우위 시장이 지속될 것"이라며 "2030년 이후로 지연되는 공급물량도 여전히 준공 시점의 변동 가능성이 있다"고 설명했다.

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