[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = "단독주택은 아파트와 달라서 규모가 비슷해도 똑같은 주택은 거의 없고 내부 건물 상태도 다 틀려 시세라는게 유명무실합니다. 그런데도 주변 주택 하나가 거래된 가격에 맞춰 공시가격을 '현실화'하겠다는 정부 방침을 이해할 수 없네요" 올해 표준단독주택 공시가격이 크게 오른 서울 한남동의 한 공인중개업소 관계자의 이야기다.  

공시가격 산정기준을 투명하게 공개하겠다던 정부가 '깜깜이'로 일관하고 있다. 시세 분석 방법의 가이드라인, 공시가격 산정기준을 밝히겠다던 시세분석 보고서가 좀처럼 드러나지 않고 있다. 이런 상황에서도 '현실화'를 내세우며 공시가격을 급등시킨 후 여론 조사를 실시해 공시가격 인상에 찬성 여론이 많다는 정부의 행위에 대해 '여론 몰이'라는 지적이 나오고 있다. 

3일 부동산업계에 따르면 표준단독주택 공시가격을 둘러싸고 공정성과 투명성에 대한 논란이 수그러들지 않는 분위기다.

김현미 국토교통부 장관이 지난달 24일 정부서울청사에서 열린 2019년 표준 단독주택 공시가격 발표 브리핑에서 관계자와 대화를 하고 있다. [사진=정일구 사진기자]

국토교통부는 지난달 24일 전국 평균 9.13%, 서울 평균 17.75% 인상한 표준단독주택 공시가격을 발표했다. 서울 용산구와 강남구, 마포구의 인상률은 30%를 넘어섰지만 납세자들이 납득할 만한 인상 기준은 밝혀지지 않은 상태다.

우선 공시가격을 적정하게 산정했는지 기준이 되는 가이드라인과 시세분석보고서가 없다. 국토부는 지난해 7월 국토교통분야 관행혁신위원회 2차 개선권고안 발표 당시 공시가격을 산정하는데 필요한 가이드라인을 마련하고 시세분석 보고서를 의무화하겠다고 밝혔다. 하지만 지금까지 가이드라인이나 시세분석 보고서의 존재 유무 조차 밝혀진 바가 없다.

먼저 시세분석의 통일된 방법론과 기준을 마련하겠다는 가이드라인은 국토부의 일방적인 통보로 이뤄졌다.

표준단독주택 공시가격은 감정원 소속 조사자 440여명이 조사·산정한다. 감정원의 감정평가 방법은 주변 거래 사례를 비교하는 거래사례비교법을 사용한다. 하지만 고가 단독주택의 경우 주변 거래가 수년간 없는 경우도 많아 가격 기준이 모호하다.

이 때문에 국토부는 지난해 실거래가 외 시세를 분석할 수 있는 시세분석의 통일된 방법론과 기준을 마련하겠다고 밝힌 바 다. 특히 형평성 문제가 제기된 고가부동산과 특수부동산은 더 빠른 속도로 공시가격을 현실화할 수 있도록 조치하겠다고 강조했다.

하지만 정부의 가이드라인은 감정평가사들의 동의를 얻지 못한 일방적인 통보로 이뤄졌다. 앞서 국토부 담당자가 감정평가사들에게 고가 부동산의 공시가격을 한꺼번에 올리라는 '구두지시'를 해 검정평가사들의 반발을 샀다.

국토부는 지난해 또 중앙부동산가격공시위원회의 위원 명단이나 회의록을 부동산공시가격알리미 홈페이지에 공개해 공시가격 산정 절차를 투명하게 운영하도록 하겠다고 밝혔다. 하지만 이같은 지시를 구두로 전달하며 흔적을 남기지 않았다.

평가사들에게 작성을 의무화하겠다던 시세분석 보고서가 작성됐는지도 의문이다. 국토부나 감정원 모두 시세분석 보고서 존재 여부에 대해 함구하고 있다. 이 보고서에는 해당 주택의 기준 가격을 얼마로 책정했는지, 인상하는 기준은 무엇인지가 담길 예정이었다.

정부가 유일하게 밝힌 기준은 초고가 단독주택의 가격기준이다. 김현미 국토부 장관은 지난달 24일 표준단독주택 공시가격을 발표하면서 "시세 15억원, 공시가격이 9억원 이하의 부동산은 원칙적으로 시세 상승분 위주로 공시가격을 산정하도록 했다"고 설명했다.

지금까지 나온 말을 종합해 보면 '시세 15억원, 공시가격 9억원 이하'인 주택은 주변 아파트가격의 지난해 인상률 정도를 반영했고 가격이 그 이상인 초고가 주택은 국토부가 제시한 가격에 맞춰 인상했다는 의미다.

결국 주먹구구식 산정이었다는 비난은 피할 수 없게 됐다. 기준없이 인상된 탓에 예정공시가격 공개 후 주민들의 항의로 공시가격이 널뛰는 현상이 이어졌다.

서울 용산구 한남동 한 단독주택의 공시가격은 지난해 22억원에서 올해 33억2000만원으로 50.9% 오를 것으로 예정됐다. 하지만 의견청취를 거치며 26억7000만원으로 인상률이 21.4%에 그쳤다. 이 주택과 인접한 또 다른 단독주택은 예정공시가격(29억7600만원)에서 3억원 가량 낮은 26억1000만원에 최종 공시됐다.

이런 상황에서 공시가격 급등을 '현실화'라고 주장하는데에 대해서도 비판이 이어지고 있다. 아무런 근거도 없이 여론 몰이를 하고 있다는 것. 

한 업계 전문가는 "공시가격 산정 과정이 깜깜이로 진행된 데다 결과가 들쭉날쭉한 데도 이에 대해 납득할 만한 해명이 나오지 않고 있다"며 "주먹구구식 산정 문제를 바로잡지 않으면 조세행정에 대한 불신과 저항이 커질 수 있다"고 말했다. 

syu@newspim.com