입지 대비 고분양가·지역 경기 침체·인근 단지와 차별화 실패 등 영향
미분양 장기화 시 공사대금 확보 어려울 수도...잠재적 리스크 '부각'
[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 효성중공업과 진흥기업이 공동으로 사용하는 주택 브랜드 '해링턴'이 청약 시장에서 부진을 면치 못하고 있다. 올해 전국 각지에서 분양을 진행했지만, 김포 '해링턴플레이스 풍무'를 포함한 다수 단지에서 청약 수요가 공급을 채우지 못했다.
특히 효성중공업은 기존 사업장에서도 미분양 문제를 겪은 경험이 있어, 향후 공사비 회수에 차질이 발생할 가능성이 제기되고 있다. 청약 부진이 이어질 경우 자금 회수와 재무 안정성 측면에서 부담이 커질 것이란 우려도 있다.
◆ '해링턴' 김포·여수·부산서 잇단 청약 미달
17일 업계에 따르면 올해 청약이 진행된 '해링턴' 브랜드 단지 8개 중 5개가 1·2순위에서 미달을 기록했다. 각 단지의 평균 경쟁률은 ▲해링턴플레이스 풍무 1BL 0.25대 1 ▲해링턴플레이스 풍무 2BL 0.26대 1 ▲해링턴플레이스 풍무 3BL 0.5대 1 ▲효성해링턴플레이스 여수 0.77대 1 ▲해링턴플레이스 명륜역 0.51대 1 등이다. 해링턴플레이스 풍무는 효성중공업이, 여수와 명륜역은 진흥기업이 공급한 것이다.
효성중공업이 공 들였던 해링턴플레이스 풍무는 분양가가 입지 대비 높게 책정된 것으로 분석된다. 이 단지는 경기도 김포시 풍무 양도지구 도시개발사업 1·2·3BL에 위치한다. 전용면적 84㎡의 분양가는 6억원 후반대~7억원 중반대로 책정됐다. 2BL 84㎡A 유형 중간층의 경우 분양가가 7억7200만원에 달한다. 도보 5분 거리에 위치한 준신축 아파트 '풍무센트럴푸르지오'가 6억원 후반대에 거래되고 있음을 고려하면 분양가가 다소 높다는 시각이 많다.
진흥기업이 시공을 담당한 효성해링턴플레이스 여수는 지역 경기가 가라앉은 것이 성적 부진의 원인으로 작용했다. 효성해링턴 플레이스 여수는 전라남도 여수시 학동에 공급된다. 여수는 석유화학산업단지 노동자 규모가 전체 고용의 42%를 차지하는 등 석유화학 산업이 지역 경제를 좌우한다. 올해 석유화합업계가 업황 불황으로 구조조정에 돌입하면서 지역 경제가 얼어붙었다. 그 과정에서 자금 여력이 축소된 실수요층이 분양 시장에서 이탈했다.
진흥기업의 해링턴플레이스 명륜역은 규모가 작아 인근 단지와의 차별화에 실패했다. 이 단지는 부산광역시 동래구 온천동에 자리한다. 지하 5층~지상 46층 3개 동으로 조성되며 아파트 242가구, 오피스텔 25호 등 총 267가구다. 인근에 '힐스테이트명륜트라디움(874가구)', '더샵동래(603가구)', '동래3차SK뷰(999가구)' 등과 단지 규모 차이가 크다. 대형건설사의 대형 단지가 근처에 위치하는 상황에서 해링턴플레이스 명륜역에 대한 수요자 관심이 적었던 것으로 파악된다.
올해 청약을 진행한 나머지 3개 단지도 '해링턴 스퀘어 산곡역'을 제외하고는 흥행했다고 보기 어렵다. 효성중공업의 '해링턴 스퀘어 리버파크'는 84㎡D와 96㎡B는 1·2순위 청약에서 미달을 기록했다. 진흥기업의 '효성해링턴플레이스 영주 더리버'는 1순위 청약에서 모든 유형이 미달을 기록했다. 2순위 청약도 84㎡A 유형을 제외한 나머지 유형은 모두 미달이었다. 전반적으로 '해링턴' 브랜드가 청약 시장에서 힘을 쓰지 못하는 모습이다.
◆ 효성중공업 공사비 회수 지연 가능성
업계에서는 효성중공업의 공사비 회수가 지연될 가능성이 크다고 보고 있다. 김포 '해링턴플레이스 풍무'는 정부 10·15 부동산 대책에서 김포가 규제지역에 포함되지 않았다는 점을 홍보 전략으로 내세우고 있지만, 브랜드 인지도에 비해 분양가가 높다는 평가를 받는다. 여수와 부산의 경우, 지역 인구 유출에 따른 부동산 시장 침체가 지속될 것으로 전망된다.
통상 분양률이 70%를 넘어야 시공사가 안정적으로 공사비를 회수할 수 있는 것으로 업계에서는 판단한다. 하지만 분양가 수준과 지역 경기 등 구조적 문제가 해소되기 전까지는 단기간 내 분양률 상승을 기대하기 어려운 환경이다.
효성중공업은 진흥기업 지분 48.19%를 보유한 최대주주로 진흥기업의 실적이 효성중공업 전체 수익에도 영향을 미친다. 올해 청약을 진행했으나 미분양을 기록한 각 사업장의 공사비는 ▲해링턴플레이스 풍무 4754억원 ▲효성해링턴플레이스 여수 1083억원 ▲해링턴플레이스 명륜역 835억원 등이다. 총 6672억원으로 이는 지난해 효성중공업 건설부문 영업이익(475억원)을 상회한다.
이중 효성해링턴플레이스 여수와 해링턴플레이스 명륜역 사업장은 공사가 진척된 만큼 공사비를 회수하는 구조이기 때문에 상대적으로 위험성이 적다. 다만 이런 구조여도 시행사가 부도나 자금난을 겪으면 시공사가 공사비 회수에 어려움을 겪을 수 있다. 악성 사업장의 경우 시공사가 사업을 떠안는 경우도 종종 생긴다는 점에서 효성중공업의 리스크가 '제로'라고 평가하기는 어렵다는 것이 업계의 분석이다.
기존에도 효성중공업은 대구, 부산 등 전국 각지 사업장에서 미분양을 겪으면서 공사비 회수가 원활하지 않았다. 올해 9월 기준 공사를 했지만 아직 공사비를 청구하지 못한 금액인 미청구공사가 1115억원, 발주처에 공사비를 청구했으나 받지 못한 금액인 공사미수금이 986억원 발생했다. 진흥기업의 경우 올해 9월 기준 미청구공사는 881억원, 공사미수금은 1165억원으로 나타났다.
진흥기업은 공사비 회수가 이뤄지지 않은 사업장 중 공공발주 사업 건수가 약 44%로 불안정성이 비교적 낮다. 그러나 효성중공업은 '죽전역 해링턴플레이스 더 스카이' 등 장기간 정산을 기다리고 있는 민간 사업장 비중이 높아 유동성 리스크가 크다. 여기에 올해 청약이 실시된 단지들이 미분양 해소에 어려움을 겪는다면 리스크는 더욱 확대될 전망이다.
효성중공업 측은 최근 올해 3분기 실적을 발표하며 건설부문 사업 전략에 대해 "리스크 관리 중심의 경영기조를 지속하고 엄격한 선별수주를 통한 기성불 위주의 우량사업 확보 활동을 지속할 것"이라고 말한 바 있다.
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