주변시세 하락분 충분히 반영 안 돼 분양가 메리트 '글쎄'
LH 조직개편 등으로 입주시기 지연될 가능성도
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 윤석열 정부의 공공분양주택인 '뉴:홈' 공급이 본격화하면서 흥행몰이에 성공할지 관심을 끌고 있다.
서울 접근성이 좋은 입지의 물량이 많은 데다 '반값 아파트'로 불리는 토지임대부 등 다양한 주택유형이 공급된다는 점에서 무주택의 관심을 끌 것으로 보인다. 다만 3기신도시 사업 지연과 맞물려 입주시기가 늦어질 가능성이 있고 분양가 상승 부담도 존재에 이탈하는 수요도 적지 않을 것이란 분석도 나온다.
◆ 입주지연 가능성, 분양가 인상 등 투자 메리트 약화
21일 부동산업계에 따르면 오는 10월 서울 강서구 마곡지구, 경기도 하남시 교산지구 등 7곳에서 공공분양주택 '뉴:홈' 3차 사전청약이 진행되는 상황에서 지역별 양극화 현상이 뚜렷할 것으로 전망된다.
뉴:홈은 무주택자·청년·서민에게 시세보다 싼값에 내 집 마련 기회를 주는 공공분양주택이다. 정부는 2027년까지 뉴:홈 50만 가구를 공급할 계획이다.
무주택자에게 내 집 마련의 기회를 준다는 긍정적인 취지에도 불안요소가 있다. 사업 주체인 LH(한국토지주택공사)가 직원들의 땅 투기, 부실공사 등을 이유로 대대적인 조직 개편에 들어간 상태다. 토지보상, 착공 인허가, 분양승인 등 행정절차 진행에 차질이 불가피하다. 실제 3기신도시 최초 입주시기가 2025~2026년에서 최소 1~2년 이상 연기됐다. 본계약 일정에 불확실성이 커져 실수요자 입장에서는 입주시기가 상대적으로 명확한 민간분양으로 눈길을 돌릴 여지가 있다.
뉴:홈 아파트의 분양가가 기대보다 저렴하지 않다는 인식도 있다. 앞서 공급된 서울대방 신혼희망타운(신희타)은 사전청약에서 평균 67대 1로 높은 인기를 끌었다, 하지만 이달 진행된 본청약에서는 사전청약 당첨자 115명 중 54명이 계약을 포기했다. 10여 명은 부적격 당첨자로 판별됐고 나머지는 스스로 당첨자 지위를 포기했다.
분양가상한제 적용으로 분양가가 주변 시세 60~80% 수준으로 책정됐으며 전용 55㎡의 경우 7억2463만원으로 공급됐다. 이후 본청약 확정분양가는 7억6999만원으로 뛰었다. 분양가 책정시기가 집값 고점 시기로, 1년 넘게 이어진 시세 하락분이 충분히 반영되지 않았다는 평가가 있다. 주변에 단지 규모가 비슷한 신축 아파트가 없어 직접적인 비교는 어렵지만 인근 동작구 본동신동아이 전용 59㎡는 이달 7억9000만원, 경동윈츠리버 전용 59㎡는 8억1000만원에 거래됐다. 소위 '로또' 청약이라 평가하기는 어려운 측면이 있다.
◆ 내달 마곡·하남 등 3300가구 사전청약...지역별 양극화 전망
뉴:홈에 대한 불확실성이 존재하지만 최근 청약열기를 감안하면 청약 흥행에는 큰 문제가 없을 것이란 관측이 나온다. 서울과 지방간 열기에 차이가 있는 것처럼 지역별 양극화가 뚜렷할 공산이 크다.
뉴:홈은 공급 방식에 따라 '나눔형'과 '선택형', '일반형'으로 나뉜다. 내달 7곳 사업지에서 공급이 이뤄진다. 나눔형은 주변 시세의 70% 이하로 분양하는 것으로, 하남교산(452가구), 안산장상(440가구), 서울마곡10-2(260가구) 등 총 1152가구가 풀린다. 5년 의무 거주 기간을 채우면 공급자인 LH 또는 SH(서울주택도시공사)에 시세대로 되팔 수 있다. 이 경우 차익의 70%를 소유자에게 준다.
6년간 임대로 거주한 뒤 분양받을 지를 결정하는 선택형은 이번에 처음으로 공급된다. 구리갈매역세권(285가구), 군포 대야미(346가구), 남양주진접2(287가구) 물량이다. 시세 80% 수준에 분양되는 일반형은 구리갈매역세권(230가구), 인천계양(614가구), 남양주진접2(381가구) 등 1225가구다.
서울 입지인 강서구 마곡지구와 강남과 잠실 접근성이 좋은 하남교산이 가장 주목을 받을 가능성이 있다. GTX 등 교통망 호재가 있는 인천계양, 남양주진접도 지역 내 수요층이 관심을 가질 여지가 있다.
리얼 & 인베스트먼트 민수진 센터장은 "뉴홈 사업이 행정절차 지연으로 입주 시기 불확실성이 존재하고 본청약 때 분양가 높아지는 경향을 보여 청약 신청에 고민하는 무주택자가 늘고 있다"며 "무주택자·청년·서민에게 시세보다 싼값에 내 집 마련 기회를 준다는 취지에 맞게 분양가를 최대한 낮추려는 노력이 필요하다"고 말했다.
leedh@newspim.com
