[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 변창흠 국토교통부 장관의 대표적인 주택공급 방안인 역세권 고밀도 개발의 밑그림이 나왔다. 토지수요자에 개발이익을 추가로 보장해주고 생활 편의시설을 확대해 주거 편의성도 높이겠다는 복안이다.

정부의 계획대로 개인적으로 개발사업을 하는 것보다 수익성이 최대 30% 높여주면 역세권 고밀도 개발사업에 관심을 보이는 토지 소유자가 늘어날 것으로 보인다. 인허가 과정이 빨라져 사업 기간이 줄어드는 것도 장점이다. 다만 일반 정비사업보다 이해관계가 복잡하고 상가 임차 부분도 걸림돌로 작용해 신속하게 역세권 개발사업이 추진될지는 지켜봐야 한다는 시각도 있다.

◆ 역세권 고밀개발 참여시 개발이익 최대 30% 추가 보장

4일 정부와 국토교통부에 따르면 이런 내용을 담은 '공공주도 3080, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다.

서울지역의 주택공급 계획에서 역세권 고밀 개발이 큰 축을 담당한다. 전체 32만3000가구 중 24%인 7만8000가구다. 그만큼 역세권 개발사업의 호응도에 따라 정부의 주택공급이 실효성이 결정되는 셈이다.

토지 소유자의 참여를 유도하기 위해 수익성을 높여준다. 토지소유자가 직접 개발사업을 할 때보다 10~30%P(포인트) 수익률을 보장한다. 아파트와 상가를 우선 공급해 기본적으로 수익성 확보에 중점을 둔다.

개발이익 공유에 대한 큰 틀은 사업수익이 1000억원일 때 토지소유자가 300억원 정도에 배정한다. 이외에는 ▲생활 SOC(사회간접자본) 확충에 200억원 ▲특수상황 토지수요자 지원 250억원 ▲세입자 및 영세상인 지원 150억원 ▲공공자가 및 임대 100억원으로 구성된다.

사업 절차는 토지주나 민간기업, 지방자치단체가 제안할 수 있다. 토지주 10% 동의가 있으면 지구지정이 가능하다. 토지주 3분의 2 동의가 있으면 본격적으로 사업계획 및 착공에 들어간다.

또 토지소유자가 개발 이후 부담할 신축 아파트·상가 가격을 기존 소유자산으로 미리 현물로 선납하면 환지로 간주해 양도세가 비과세된다. 환지는 토지소유자가 개발과정에서 비용을 지불하는 대신 일정한 규모의 땅을 주는 것을 말한다. 반면 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도할 경우에는 양도세가 부과된다.

개발에 따른 주택공급은 분양을 중심으로 진행한다. 전체 공급물량의 70~80%는 공공분양을 하고 나머지는 공공임대·공공자가 등으로 구성한다.

용적률 혜택도 있다. 준주거지역의 용적률이 상한선이 400%에서 700%로 높아진다. 준주거시설의 상업시설 비율은 기존 10%에서 5%로 낮아진다. 상업지역은 20%에서 10%로 낮춘다. 일조권과 조경설치 의무, 높이기준 등도 완화된다.

역세권 개발사업 대상은 역 주변 350m 이내 아파트·빌라·상가 등이다. 서울 지하철역 307개 중 우선 100여곳을 대상으로 정하고 사업을 추진한다.

◆ 빌라·상가 등 이해관계 복잡해 대규모 개발은 한계 

이날 대책에서 변창흠표 역세권 고밀도 개발사업이 윤곽을 드러냈지만 실효성을 거둘지는 지켜봐야 한다는 목소리가 있다.

재건축과 달리 이해관계가 복잡하다는 것이 불안요소다. 소형 단지인 200가구~300가구를 지으려면 역세권 내 빌라·다세대 주택을 5동 이상은 허물어야 한다. 빌라·다세대 특성상 권리가액 차이가 크고 현재 시세 상승분이 제대로 반영이 안돼 집주인 동의를 끌어내기 쉽지 않다. 공공기관 주도로 개발사업 진행되는 만큼 토지 소유자의 의견이 배제될 것이란 인식도 있다.

기존 건물의 경우 대부분 전세와 임대로 운영되고 잇다. 개발 추진 과정에서 토지 소유자 및 임차인의 손해액 보상도 풀어야 할 숙제다. 이번 대책에서 임차인에 4개월 정도의 피해보상을 한다는 규정이 있지만 영업을 하지 못하면서 발생하는 실제 손실액과 비교해 실효성이 크지 않다는 평가가 많다.

홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "빌라와 다가구, 상가 등은 이해관계가 복잡하고 임대로 대부분 운영돼 이를 해결할 뾰족한 대안을 찾기 어려울 것"이라며 "특히 중대형 사업을 진행할 때 걸림돌이 많을 것으로 보인다"고 말했다.

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