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역세권 고밀개발로 서울서 1만가구 이상 공급...집주인 동참은 불투명

25번째 부동산대책에 포함 유력...역세권 100여곳 대상 추진
개발이익 회수와 임대 운영 등으로 집주인 참여 여부는 지켜봐야

  • 기사입력 : 2021년02월03일 06:01
  • 최종수정 : 2021년02월04일 08:55
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[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 역세권 고밀도 개발로 서울에 1만가구 이상을 공급하겠다는 계획이지만 정책을 시행하기 전부터 시장에 미치는 영향이 제한적일 것이란 목소리가 흘러나오고 있다.

역세권 고밀개발 사업은 공공기관이 전담하거나 집주인과 공동으로 진행하는 방식이다. 빈 땅을 개발하는 것이 아닌 만큼 현재 집주인들의 동의가 필수다. 결국 참여율이 낮을 경우 정부의 공급계획은 차질을 빚을 수밖에 없다. 사업 절차상 단기간에 주택을 공급하기도 어려워 주택시장 안정화에 도움이 될지도 미지수다.

◆ 용적률 700% 적용해 주택수 2배 이상 늘려...4월 본격 추진

3일 정부와 정치권에 따르면 국토교통부는 빠르면 4일 주택공급 확대방안을 발표한다. 역세권 및 저층 주거지의 고밀도 개발이 서울에 주택공급 늘리는 핵심 방안으로 꼽힌다.

서울 영등포구 신길동 일대 역세권 저층 주거지 모습<사진=이동훈기자>

여당 핵심 관계자는 "서울에서 주택공급 확대하는 대책으로는 역세권과 저층 주거지의 고밀도 개발과 공공재개발·재건축이 열쇠가 될 것"이라며 "당장 추진될지는 추가 논의가 필요하지만 일단 용적률 적용 기준과 개발이익 환수 등 세부사항을 검토 중"이라고 말했다.

정부는 이를 위해 역세권에 몰려 있는 준주거지역의 용적률을 높이는 국토계획법 시행령 개정을 추진하고 있다. 이르면 4월 말부터 서울 역세권에서 지구단위계획으로 복합용도 개발을 할 때 주거지역 용적률이 700%까지 높아진다. 역세권 범위도 역 반경 350m에서 500m로 넓힐 계획이다.

현재는 국토계획법상 지구단위계획 중 역세권에 주거·상업 등의 기능을 결합한 복합용도개발이 가능한 개발 유형이 있지만 준주거·준공업·상업지역에만 지정할 수 있어 역세권의 일반주거지역에는 적용할 수 없다. 이에 시행령 개정안을 수정해 역세권 복합용도개발 지구단위계획구역 지정 대상에 일반주거지역을 포함하겠다는 것이다.

이 사업 후보지로는 서울시내 지하철역 307곳 중 100곳 정도가 대상이다. 역세권 일대 용적률이 평균 200% 수준에 불과한 상황에서 700%까지 높이면 기부채납에 따른 임대주택을 제외해도 주택수를 현재보다 2배 이상 늘릴 수 있다. 역세권 한 곳에서 1000가구를 새로 공급하면 1만가구를 확보할 수 있다는 계산이 나온다.

4월 시행령이 통과되면 공모를 거쳐 10여 곳을 시범 사업장으로 선정할 공산이 크다. 이후 지구단위계획 내 집주인 동의 기준을 넘으면 개발을 위한 행정정차를 거쳐 신규 주택을 분양한다. 이후 역세권 및 저층 주거지 고밀개발을 확대해 서울 내 주택공급의 주요 정책으로 활용한다는 게 정부측 생각이다.

◆ 정책 실패시 집값만 올릴수도...집주인 보상 늘려야

문제는 집주인들이 정부의 계획대로 사업에 참여할 여부다. 현재로선 역세권 지역에서 1만가구 이상을 공급한다는 계획은 우여곡절을 겪을 공산이 크다.

용적률이 200%에서 700%로 높여 발생한 일반분양 수익금은 상당부분 정부가 회수한다. 수익 배분에 대한 기준은 아직 정해지지 않았다. 다만 정부가 주택시장 규제 기조를 유지한다는 점에서 집주인들이 가져갈 이익분은 크지 않을 것이란 게 중론이다. 현재 보유한 주택의 권리가액에서 10~20% 수준의 개발이익을 얹어 보상하는 방식이 유력하다.

재건축과 달리 이해관계가 복잡하다는 것도 불안요소다. 소형 단지인 200가구~300가구를 지으려면 역세권 내 빌라·다세대 주택을 5동 이상은 허물어야 한다. 빌라·다세대 특성상 권리가액 차이가 크고 현재 시세 상승분이 제대로 반영이 안돼 집주인 동의를 끌어내기 쉽지 않다.

정비사업처럼 지구단위계획이 설계된 것이 아니기 때문에 사업 진행을 위해서는 집주인 동의율 기준이 더 높아질 것으로 보인다.

사업 구조가 비슷한 공공재개발은 최고 소유자의 50% 동의가 있어야 조합과 공공기관이 함께 사업을 진행할 수 있다. 공공기관에 시행을 위임하려면 3분의 2 동의가 필요하다. 역세권 개발은 조합이 설립되지 않았고 지구단위계획도 지정된 곳이 아니기 때문에 집주인들의 재산권 보호를 위해 공공재개발보다 더 높은 동의율을 요구할 것이란 관측이 우세하다.

이렇다 보니 시장 상황을 면밀히 검토해 집주인들이 호응할 수 있는 대안을 제시해야 한다는 목소리가 나온다. 집주인에 개발이익을 더 주거나 임대주택 비율 축소해 사업성을 높여주는 식이다. 역세권 개발이 활성화되지 않으면 정책적 실패로 끝나지 않는다. 이미 시장에서는 역세권 주변 빌라와 다세대, 소형 상가 등으로 매수세가 붙어 몸값이 오르고 있어서다. 

홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "지하철 역세권 등에 고밀개발이 신속하게 이뤄진다면 주택가격 안정에 도움이 되겠지만 실현 가능성은 낮을 것으로 보인다"며 "빌라와 다가구, 상가 등은 이해관계가 복잡하고 대부분 임대로 운영돼 이를 해결할 뾰족한 대안이 보이지 않는다"고 말했다. 이어 "향후 대책 내용을 봐야겠지만 개발이익 배분이 집주인에 유리하게 적용돼야 실효성을 기대할 수 있을 것"이라고 덧붙였다. 

leedh@newspim.com

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