전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

[다주택자 세금폭탄 피하기] ⑥ '일시적 2주택 비과세' 이 조건 안지키면 '세금 폭탄'

기사입력 : 2020년09월20일 07:32

최종수정 : 2020년09월25일 13:40

※ 본문 글자 크기 조정

  • 더 작게
  • 작게
  • 보통
  • 크게
  • 더 크게

※ 번역할 언어 선택

일시 2주택 비과세 '123 요건'…12·16대책 후 '1년 내 매도 및 전입'
'중과배제' 해당하면 일반세율…1가구 1주택자 연속 비과세도 가능
양도세 중과 '장특공제 없다'…세율 10~20% 늘면 세금 2~3배 '껑충'

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 다주택자들이 양도소득세를 아낄 수 있는 가장 현명한 방법은 각종 비과세 혜택을 받는 것이다. 아무리 세금을 많이 줄여도 안 내는 것보다 못하기 때문이다. '일시적 2주택 비과세'도 그 중 하나다.

특히 '비과세'는 '감면'과 달리 세금을 신고할 필요가 없다는 장점도 있다. 만약 '일시적 2주택 비과세 요건'을 모른다면 쉽게 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법을 놓칠 수도 있다. 다주택자들이 집을 살 때 꼭 기억해야 할 요건은 무엇일까.

◆ 일시 2주택 비과세 '123 요건'…12·16대책 후 '1년 내 매도 및 전입'

20일 부동산업계에 따르면 세법에는 일시적 2주택자가 된 사람에게 9억원까지 양도세 비과세를 해주는 특례 규정이 있다. 투자자 뿐만 아니라 실수요자도 이직, 혼인, 상속, 동거봉양 등의 이유로 불가피하게 2주택자가 되는 경우가 있어서다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.18 sungsoo@newspim.com

일시적 2주택 비과세를 받으려면 '123 요건'을 충족해야 한다. ▲첫번째 집을 사고 1년 이상 지난 후 두번째 집을 사고 ▲첫번째 집을 2년 이상 보유하며 ▲두번째 집을 산 날로부터 3년 내 첫번째 집을 매도한다는 3가지 요건이다.

이 때 '사는 시점'과 '파는 시점'은 잔금을 치른 날과 소유권이전등기를 한 날 중 빠른 날 기준이다. 두번째로 산 주택이 분양권일 경우에는 집이 준공이 돼서 들어가 살 수 있게 된 시점부터 처분기간을 계산한다. 

여기서 사람들이 많이 놓치는 부분이 '첫번째 집을 사고 1년 이상 지나서 두번째 주택을 산다'는 점이다. 1년을 채우면 '일시적 2주택 비과세' 혜택에 들 수 있는데, 이를 잊어서 비과세를 못 받는 것이다.

또한 9·13대책과 12·16대책이 발표된 후 조정대상지역의 일시적 2주택자가 된 사람은 '123 요건' 중 강화된 부분이 있으니 주의해야 한다. 첫번째 집을 파는 기간이 짧아지고 전입 요건도 추가된 것.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.18 sungsoo@newspim.com

우선 9·13대책부터는 첫 집을 파는 기간이 3년에서 2년으로 짧아졌다. 조정지역에 집이 있는 사람이 2018년 9월 14일 이후 조정지역에 새 집을 사면, 새 집을 산 날로부터 3년이 아니라 2년 안에 기존 집을 팔아야 한다.

다만 9·13대책 이전에 계약한 사람들은 이 규정에서 제외됐다. 2018년 9월 13일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우(분양권 및 입주권 포함)에는 종전 규정대로 3년 내 팔면 된다.

12·16대책에서는 9·13대책보다 기존주택을 파는 기간이 짧아졌다. 조정지역에 집을 가진 사람이 2019년 12월 17일 이후 조정지역의 집을 또 사면, 새 집을 산 날로부터 2년이 아니라 1년 이내 첫 집을 팔아야 한다. 또한 새 집에 1년 안에 전입도 해야 한다.

만약 새 집에 기존 세입자가 살고 있다면 전 소유자와 세입자의 계약이 끝날 때까지 전입과 처분시기가 연장된다. 하지만 이것도 새 집을 산 날로부터 2년까지다. 

이전에는 새 집을 산 날 이후에 갱신된 임대차계약은 인정되지 않았다. 다만 '임대차 2법'(전월세상한제, 계약갱신청구권제)이 시행된 후부터는 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 경우 새 집주인이 비과세를 위한 전입요건을 충족하기 어려워졌다. 

12·16대책 이전 계약한 사람에게는 1년 내 매도 및 전입요건을 소급 적용하지는 않는다. 2019년 12월 16일 이전에 집을 샀거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 낸 경우(분양권 및 입주권 포함)에는 종전 규정을 적용한다.

◆ '중과배제' 해당하면 일반세율…1가구 1주택자 연속 비과세도 가능

만약 일시적 2주택 비과세 요건을 못 채우면 무조건 양도세 중과를 받을까? 그렇지는 않다. 다주택자라도 '양도세 중과배제 주택'에 해당되면 양도세를 중과하지 않는다. 소득세법 시행령 제167조의 3, 제167조의 10에는 양도세 중과를 받지 않는 주택 목록이 나온다.

1가구 2주택자가 양도세 중과를 안 받는 경우는 ▲지방저가주택(양도당시 기준시가 3억원 이하) ▲3주택 중과배제주택(3주택 중과배제에 해당하는 주택은 2주택도 중과배제) ▲근무형편 등으로 양도 ▲혼인합가주택 ▲동거봉양 합가주택 ▲소송주택 ▲일시적 2주택자의 종전주택 ▲저가주택(양도당시 기준시가 1억원 이하) ▲일반주택(위 경우 제외하고 1개 주택만 소유한 경우)을 매도할 때다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.03 sungsoo@newspim.com

여기서 '일시적 2주택자의 종전주택'도 양도세 중과배제에 해당함을 알 수 있다. 즉 새 집을 산 후 3년 안에만 첫 집을 팔면 '양도세 중과'가 아닌 '일반세율'을 적용받을 수 있다.

또한 일시적 2주택 비과세를 잘 활용하면 연속해서 2채를 비과세받는 것도 가능하다. '일시적 2주택 비과세'로 양도세 비과세를 적용받고, 마지막 남은 1채의 '1가구 1주택 비과세' 요건을 충족해서 양도세 비과세를 받는 것이다.

1가구 1주택 비과세를 받으려면 3가지 요건을 충족해야 한다. ▲1가구가 양도일 기준 주택 1채만 보유 ▲해당 주택의 보유기간이 2년 이상 ▲취득 당시 조정지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이라는 점이다.

다만 2021년 1월 1일부터는 1가구 1주택 비과세 요건이 강화된다. 3주택 이상자가 다른 주택을 모두 팔고 최종 1주택자가 되면 그 시점부터 2년을 추가로 보유해야 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다. 반면 2주택자는 일시적 2주택 비과세를 적용받아 최종 1주택이 남을 경우 개정 규정의 예외에 해당된다. 이 경우 최종 1주택은 취득 시점(소유권이전등기 또는 잔금일 중 빠른 날)부터 2년만 지났으면 비과세를 받는다.

또한 시가 9억원이 넘는 고가주택에 적용하는 장기보유특별공제율도 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 구분해서 적용한다. 보유 뿐만 아니라 거주까지 해야 양도세 공제를 받을 수 있다는 뜻이다.

◆ 양도세 중과 '장특공제 없다'…세율 10~20% 늘면 세금 2~3배 '껑충'

일각에서는 양도세 중과로 양도세율이 10~20%포인트(p) 올라가면 세금이 10~20%만 늘어나는 것으로 생각하는 경우가 있다. 하지만 실제로는 전혀 그렇지 않다.

다주택자 중과세가 적용되면 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유할 경우 보유햇수에 따라 양도차익 중 일정 부분을 공제해주는 혜택을 말한다. 양도차익에서 장기보유특별공제액을 빼고 세금을 계산하니 세율이 같아도 실제 내야 할 세금은 줄어든다.

다만 다주택자가 '양도세 중과'를 받으면 이 혜택이 사라져서 과세표준 금액이 훌쩍 올라간다. 여기다 세율까지 10~20%p 오르니 이중으로 불이익을 받는 셈이다.

예컨대 양도차익 3억원, 보유기간 15년을 가정하고 양도세 일반세율을 적용받으면 지방소득세까지 포함해서 세금이 약 6500만원이다. 만약 2주택자로 양도세율이 10%p 중과되면 세금은 1억3600만원으로 2배 이상 증가한다. 3주택자로 20%p 중과되면 1억6850만원으로 3배 가까이 커진다.

내년 6월 1일부터는 다주택자 양도세율 중과 폭도 더 커진다. 2주택자는 양도세율 기본세율에 20%p가 더해지며, 3주택 이상자는 30%p가 중과된다. 소득세 최고세율도 현재 42%에서 45%로 오른다. 

예컨대 조정지역 3주택 이상자가 소득세 최고세율 45%에 걸리고 양도세율 30%p를 중과받으면 세율은 75%가 된다. 여기에 지방세 10%인 7.5%까지 더하면 세율은 최고 82.5%로 오른다. 집을 판 차액이 11억원이어도 세금을 다 떼면 2억원도 안 남는다는 뜻이다.

전문가들은 양도세 중과는 이처럼 부담이 크니 되도록 일반세율이나 비과세를 받도록 해야 한다고 강조했다.

이승현 진진세무회계법인 대표 회계사는 "양도세는 취득세, 보유세 등 부동산 관련 각종 세금 중 가장 액수가 크기 때문에 세후수익을 극대화하는 전략은 결국 양도세 절세가 핵심"이라며 "일시적 2주택 비과세나 1가구 1주택 비과세 요건을 잘 기억해서 세금을 절약할 필요가 있다"고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
1달러 테더 '5700원·1600원' 제각각 거래 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 대표적인 달러 스테이블코인인 '테더(USDT)' 가격이 국내 가상자산거래소에서 크게 널뛰었다. 한때 가상자산 시장이 흔들리자 1600원에서 5700원까지 오가며 심한 변동성을 나타낸 것이다. 달러와 1:1 연동돼 '안전성'을 강조했지만 정작 국내 투자자들에게는 불안정적인 자산이 된 셈이다. 14일 가상자산업계에 따르면 지난 11일 오전 6시쯤 업비트에서 거래되는 테더 가격이 1655원까지 치솟았다. 당시 미국 트럼프대통령이 희토류 수출 통제에 맞서 100% 추가 관세를 부과하겠다고 밝히면서 비트코인을 비롯한 주요 가상자산이 급락했고 이에 따라 스테이블 코인인 테더에 수요가 몰린 여파다. 빗썸에서 거래된 테더 시세창. [사진= 빗썸 갈무리] 테더는 달러와 1:1로 연동된 스테이블 코인이다. 이때 달러/원 환율은 1436원이었지만 김치프리미엄이 10% 이상 붙으면서 테더 가격이 환율 이상으로 벌어졌다. 김치프리미엄은 국내와 해외거래소 간 가상자산 가격 차이를 의미한다. 같은 시각 빗썸에서는 테더 가격이 5755원까지 오르는 이상 급등 현상도 발생했다. 달러/원 환율을 상회한 것은 물론 업비트를 비롯한 다른 국내 가상자산거래소 거래 가격 대비 3배 이상 뛰었다. 특히 빗썸의 경우 렌딩(코인 대여) 서비스 청산 과정에서 이 같은 급등 현상이 발생했다는 시각이 우세하다. 빗썸의 렌딩서비스는 대여한 메이저 자산의 시세가 급등락해 자동상환 레벨에 도달하면 모두 시장가로 매도되는 구조다. 이후 확보된 원화로 대여했던 가상자산을 시장가로 매수해 상환하게 된다. 청산 과정에서 시장가 매수가 연속적으로 발생하면서 테더 가격을 계속 밀어 올렸다는 관측이다. 테더 가격이 급격히 뛰면서 빗썸에서 테더를 대여한 일부 투자자들은 예기치 못한 청산 사태를 겪은 것으로 파악된다. 이와 관련 빗썸은 상환 매매 발생 시 시세 왜곡 상태를 방지하는 '도미노 청산 방지 시스템'의 작동 여부 등을 점검하고 후속 방안 등을 검토하고 있다는 입장이다. 통상 달러 등 실물자산과 연동되는 스테이블코인은 가상자산 시장에서 가장 안전한 자산으로 꼽혀왔다. 테더 또한 국내 시장에서 달러 자산의 저장 및 거래 수단으로 활용도가 높게 평가됐다. 그런데 이번 변동성 장세에서 국내 거래소의 테더 가격이 비정상적으로 급등, 사실상 '스테이블코인=안전성'이라는 개념이 깨진 셈이다. 업계 한 관계자는 "테더(USDT) 는 스테이블코인이기 때문에 다른 코인 가격이 변하더라도 가치는 유지되는 것이 보통이지만, 테더 수요가 높은 국내 하락장에는 1달러보다 가격이 높아지는 모습을 종종 보인다"며 "해외 가상자산 거래소에서 파생상품을 사용하는 국내 투자자들이 거래 청산을 막기 위해 추가 테더 수요가 몰린 것으로 보인다"고 말했다. 투자자들의 주의도 요구된다. 국내시장에서 테더를 포함한 특정 가상자산에 대한 공급 대비 수요가 순간적으로 크게 앞서면 가격이 비정상적으로 상승하는 상황이 또 반복될 가능성이 있다. 관련해 이날 기준 빗썸 내 대여금액 1위 종목은 테더로 대여 금액은 933억원이 달한다. 이는 2위인 비트코인 대여금액(218억원)의 4배 수준이다. 코인 대여 서비스 상위 자산인만큼 변동성 위기 시 청산 위험도 높게 평가된다. 김민승 코빗 리서치센터장은 "해외 거래소에서 가상자산 급등락이 발생할 때 국내 거래소에서 해당 가격변동이 100% 반영되지 않아 김치프리미엄 또는 역프리미엄이 발생하고 여기에는 테더도 포함된다"며 "이번 폭락 사태의 경우 국내 거래소의 원화 거래가격이 폭락을 전부 반영하지 않아 결과적으로 김치프리미엄이 붙게 됐다"고 설명했다. romeok@newspim.com 2025-10-14 06:00
사진
금 온스당 4100달러 돌파…유가 상승 [시드니=뉴스핌] 권지언 특파원 = 미국과 중국 간 여전한 무역 갈등 우려와 금리 인하 기대감 속에 13일(현지시간) 금값이 온스당 4100달러를 돌파했다. 국제유가는 반등했는데 백악관이 중국과의 긴장 완화를 위한 합의 가능성을 시사한 데 주목하며 배럴당 60달러 아래에 머물렀다. 뉴욕상품거래소(COMEX)에서 금 선물 12월물은 3.3% 뛴 온스당 4,133달러에 마감했다. 금 현물은 장중 한때 4,116.77달러까지 올랐다가 한국시간 기준 14일 오전 2시 47분 기준 2.2% 오른 온스당 4,106.48달러를 기록했다. 금괴 [사진=로이터 뉴스핌] 지난주 도널드 트럼프 미국 대통령은 희토류 수출 통제를 강화한 중국에 오는 11월 1일부터 추가 100%의 관세를 부과하겠다고 위협했고, 이달 말 한국 경주에서 예정됐던 시진핑 중국 국가 주석과의 만남에 대해서도 "만날 이유가 없는 것 같다"며 부정적으로 발언해 긴장감을 키웠다. 이날 스콧 베선트 재무장관이 폭스비즈니스와의 인터뷰에서 트럼프 대통령이 한국에서 열리는 아시아태평양경제협력체(APEC) 정상회의에서 시 주석을 만날 것으로 낙관하면서 갈등 완화를 시사하긴 했으나, 투자자들은 불안감을 완전히 떨치지는 못했다. 금 가격은 올해 들어 56% 상승하며 지난주 처음으로 4,000달러 선을 돌파했다. 이번 상승세는 지정학적·경제적 불확실성, 미국의 금리 인하 기대, 중앙은행들의 꾸준한 금 매입 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과다. 블루라인퓨처스의 최고시장전략가 필립 스트리블은 "금 가격의 상승 모멘텀은 충분히 이어질 수 있다"며 "2026년 말까지 5,000달러를 넘어설 가능성도 있다"고 말했다. 그는 "중앙은행들의 꾸준한 매입, 탄탄한 상장지수펀드(ETF) 자금 유입, 미·중 무역 긴장, 그리고 낮은 미국 금리 전망이 금 시장의 구조적 지지를 제공하고 있다"고 덧붙였다. 한편 트레이더들은 10월 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리를 0.25%포인트 인하할 확률을 97%, 12월 인하 확률을 100%로 반영하고 있다. 금은 이자 수익이 없는 자산이기 때문에 일반적으로 저금리 환경에서 강세를 보인다. 애나 폴슨 미국 필라델피아 연방준비은행 총재는 전국 경제학회(NABE) 연례회의에서 올해 2차례 추가 금리 인하를 지지한다고 밝혔다. 뱅크오브아메리카와 소시에테제네랄 애널리스트들은 금 가격이 2026년에 5,000달러에 이를 것으로 예상하고 있으며, 스탠다드차타드는 내년 금 가격 평균 전망치를 4,488달러로 상향 조정했다. 스탠다드차타드은행의 상품 리서치 글로벌 헤드 수키 쿠퍼는 "이번 랠리는 지속될 여력이 있다고 보지만, 장기 상승세를 위해서는 단기 조정이 오히려 건강할 것"이라고 평가했다. 현물 은 가격은 3.1% 오른 온스당 51.82달러를 기록했으며, 장중 한때 52.12달러까지 올라 사상 최고치를 경신했다. 금과 마찬가지로 은 가격도 금리 인하 기대와 공급 부족 등 요인으로 지지를 받고 있다. 유가도 미중 관련 소식을 지켜보며 반등했다. 런던 ICE선물거래소에서 브렌트유 12월물은 배럴당 59센트(0.9%) 오른 63.32달러에 마감했고, 뉴욕상업거래소(NYMEX)에서 서부텍사스산원유(WTI) 11월물은 59센트(1%) 상승한 59.49달러에 거래를 마쳤다. 트럼프 대통령은 이날 에어포스원에서 기자들에게 "중국과의 관계는 괜찮을 것"이라고 말했지만, 11월 1일로 예정된 관세 부과 계획은 여전히 유지된다고 밝혔다. 그는 또한 우크라이나에 러시아 본토 깊숙이 타격할 수 있는 장거리 '토마호크 미사일'을 제공하는 방안을 검토 중이라고 밝혔는데, 이는 석유수출국기구(OPEC)와 러시아 등 비회원 산유국들의 협의체인 OPEC플러스(+) 회원국으로부터의 원유 공급 차질 위험을 높일 수 있다는 점에서 유가 상승 재료가 됐다. DBS의 애널리스트 수브로 사카르는 "현재 시장의 매도세는 워싱턴과 베이징이 협상 의지를 보이면서 진정된 모습"이라며 "단기적 유가 흐름은 결국 무역 협상의 결과에 달려 있다"고 분석했다. 한편 OPEC은 이날 월간 보고서에서 올해와 내년의 전 세계 석유 수요 증가 전망치를 기존 수준으로 유지했다. OPEC은 보고서에서, OPEC+ 산유국들의 증산이 이어지면서 2026년 석유 공급 부족 규모가 이전 예상보다 훨씬 작아질 것으로 내다봤다. 이스라엘과 하마스 간 휴전 합의가 이뤄지면서, 전 세계 원유의 3분의 1이 생산되는 중동 지역에서 전투가 재점화될 가능성에 대한 우려는 완화됐다. 이날 하마스는 가자지구에 남아 있던 마지막 생존 이스라엘 인질들을 석방했다. kwonjiun@newspim.com 2025-10-14 05:56
기사 번역
결과물 출력을 준비하고 있어요.
기사제목
기사가 번역된 내용입니다.
종목 추적기

S&P 500 기업 중 기사 내용이 영향을 줄 종목 추적

결과물 출력을 준비하고 있어요.

긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
안다쇼핑
Top으로 이동