[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 서울 성동구 성수전략정비구역 제4지구(성수4지구) 재개발 조합이 오는 7일 사업시행계획인가 총회에 상정한 공사도급계약서(안)를 분석한 결과, 지난 7월 시공사 선정 당시 롯데건설이 제시한 입찰 계약안과 비교해 주요 조항 20곳이 변경된 것으로 확인됐다. 공사비 증액을 억제하는 일부 문구가 삭제되거나 예외 규정이 신설됐으며, 금융·운영 지원 조건에는 구체적인 상한선이 설정됐다.

이에 대해 조합과 시공사인 롯데건설은 입찰 당시 제안 내용이 100% 반영됐다는 입장이다. 아울러 국토교통부 표준계약서 기준과 실제 사업 추진 과정에서의 실무 여건을 고려해 조율한 것으로, 합리적인 계약 조건을 유지하고 있다고 설명했다.

◆ 공사비 증액 억제 문구 일부 빠지고 금융·운영 지원 조건엔 한도액 설정

4일 정비업계에 따르면 오는 7일 사업시행계획인가 총회에 상정되는 롯데건설과의 공사도급 가계약안은 지난 7월 시공사 선정 총회 당시 배포된 입찰 계약안과 비교해 공사비 조정, 금융 지원, 책임 범위 등 약 20개 조항에서 문구가 수정되거나 삭제됐다.

우선 공사비 조정과 직결되는 물가변동 및 설계변경 관련 조항이 달라졌다. 입찰 계약안 제29조(물가변동으로 인한 계약금액의 조정) 2항은 '실착공일 이후부터 준공일까지는 물가상승률에 따른 계약금액 조정은 없다'고 규정했지만, 가계약안에는 예외 조항이 추가됐다. 급격한 물가 변동 등 불가피한 사유로 국토교통부 정비사업 표준공사계약서 제24조 제3항 및 국가계약법 시행령 제64조 제6항에 따른 현저한 변동이 발생할 경우 해당 규정을 준용해 협의·조정할 수 있다는 내용이다. 시공사의 공사비 증액 청구일로부터 30일 이내에 계약금액을 조정하도록 하는 조항(제29조 5항)도 새롭게 포함됐다.

설계변경이나 자재 변경에 따른 공사비 증액을 제한하던 규정도 일부 삭제됐다. 시공사 귀책사유로 설계변경이 이뤄질 경우 계약금액이 감소할 때만 조정하고, 증가할 때는 조정하지 않도록 한 조항(제27조 4항)이 삭제됐다. 시공사가 제안한 설계변경에 대해서도 조합 귀책사유나 천재지변 등 불가항력적인 사유를 제외하면 계약금액을 증액할 수 없도록 한 규정(제28조 9~11항)이 가계약안에서 빠졌다.

대신 가계약안 제28조 9항과 10항에는 현장상태와 설계서의 상이 등으로 설계변경을 할 경우 전체 공사에 대해 증감 금액을 합산해 조정하고, 시공사가 계약금액 변경을 수반하는 설계변경을 제안할 때 구체적 사유와 근거를 사전 제시하도록 하는 문구가 들어갔다. 자재 생산중단 등으로 동질·동가 이상 제품을 적용할 때 공사비 인상을 인정하지 않는다는 문구(제35조 10항)와 시공사의 계약금액 조정 요구를 수용할 수 없을 때 조합이 계약을 해제·해지할 수 있도록 한 조항(제46조 2항)도 각각 삭제됐다.

금융 및 부대 서비스 조건에는 한도액과 구체적 기준이 명시됐다. 수주전 초기 홍보물에서 '전액 롯데 부담(약 184억원 절감)'으로 소개됐던 주택도시보증공사(HUG) 사업비 보증수수료는 가계약안 제18조에 '최초 확정되는 사업비 보증수수료의 50%는 100억원을 상한액으로 시공사가 부담한다'로 기재됐다.

'5년간 운영비용 전액 지원'이 예고됐던 호텔식 컨시어지 서비스 역시 특수조건 제3조에 '준공 후 5년간 총 20억원 한도 내 지원'으로 규정됐다. 이주비(제20조) 조항에서는 기본이주비와 추가이주비 동일금리 적용 홍보와 관련해 '금융기관으로부터 기본이주비를 조달하는 금리 수준으로 추가이주비를 대여할 수 있다'로 명시됐고, 근저당권 설정·해지 비용 부담 주체는 시공사에서 조합 또는 조합원으로 변경됐다.

보증 및 하자관리, 현장 관리 의무 조항도 조정됐다. 계약이행보증금(제13조)은 총공사금액의 10%에서 3%로 낮아졌으며 상호 협의에 따라 납부를 면제할 수 있다는 단서가 붙었다. 지연배상금(제53조)에는 계약금액의 5% 한도가 신설됐다. 준공대금 지급 기한(제54조)은 '입주지정만료일로부터 90일 이내'에서 '준공인가일로부터 120일 이내'로, 공사목적물 인수 기한(제62조)은 준공검사 완료 후 '90일 이내'에서 '60일 이내'로 변경됐다.

비법정 공사목적물의 하자보증 기간(제64조)은 '최소 10년 이상'에서 '5년'으로, 하자보수 전문요원 상주 기간은 사용검사 완료일로부터 '3년 이상'에서 '1년간 상주(전담 배정 유지)'로 조정됐다. 이 밖에 공가관리(제16조)와 이주 시 생활쓰레기 처리(제17조) 주체가 시공사에서 조합(또는 용역업체)으로 바뀌었고, 착공신고 관련 설계·인허가 비용의 시공사 부담 문구(제10조)가 삭제됐으며, 공사와 무관한 간접피해 및 민원은 조합 책임과 비용으로 해결한다는 문구(제49조)가 명시됐다.

◆ 롯데 "제안서 삭제 혜택 오히려 살려내…실무·업역 맞춰 합리적 조정"

이에 일부 조합원은 총회 책자에 수록된 계약서 비교표가 지난 7월 입찰 계약안이 아닌 국토교통부 표준계약서를 기준으로 작성돼 기존 계약안 대비 변경 사항을 정확히 파악하기 어렵다며 반발하고 있다.

반면 조합 집행부와 롯데건설은 입찰 당시 조합이 제시한 계약서 초안이 조합에 일방적으로 유리한 조건으로 작성됐다는 입장이다. 이에 본계약 협상 과정에서 국토교통부 표준계약서와 관련 법령, 실무 관행 등을 반영해 계약 조건을 합리적으로 조율했다는 설명이다.

조합 측은 뉴스핌의 취재 질의에 "현재 체결 예정인 공사도급계약서는 롯데건설이 제안한 제안서 내용이 100% 반영돼 있으며, 타 정비사업장 계약서나 국토부 표준계약서와 비교해도 매우 우수한 조건을 담고 있다"고 밝혔다.

앞서 배포한 법무법인 의견서에서도 특정 조항이 삭제됐더라도 다른 조항(제6조, 제48조 등)에 시공사 귀책 시 손해배상 및 비용 부담 의무가 규정돼 있어 공백이 없고, 물가변동 예외 규정은 원자재 가격 폭등 시 무분별한 증액 요구를 막기 위해 국가계약법 시행령 요건(공사비 구성 합계액의 0.5% 초과 자재 가격이 15% 이상 증감 시)을 명시한 것이라고 설명했다. 컨시어지 한도 설정 역시 모호한 표현을 구체화해 분쟁을 예방하기 위한 조치라는 입장이다.

조합 관계자는 "계약안은 집행부가 임의로 결정하는 사안이 아니라 총회 안건으로 상정돼 조합원들의 민주적 의사결정을 거쳐 최종 선택을 받는 사항"이라며 "일부 조합원의 의견을 전체의 뜻으로 확대 해석하거나 사실과 다른 내용을 유포하는 태도에 상당한 우려를 표한다"고 강조했다.

이어 "지난 5월 정기총회와 7월 시공사 선정 총회에서도 전체 조합원의 약 70%가 참여해 상정 안건들이 모두 97%의 압도적 찬성으로 가결된 만큼, 앞으로도 정보를 투명하게 공개하며 사업을 안정적으로 추진할 계획"이라고 덧붙였다.

롯데건설 관계자 역시 "HUG 보증수수료 등 일부 조건은 시공사 선정 과정 중 공공관리자 검토로 삭제됐던 것을 조합과의 협상 과정에서 일부 복원한 것이며, 당시 삭제된 조건은 홍보물 등에서도 일체 제외됐다"고 설명했다.

이어 "자재 단종 등의 사유에도 증액 없이 의율할 수 있는 조항이 존재하고 한국부동산원 등 외부 검증기관을 통한 공사비 검증도 명문화돼 있다"며 "비법정 하자보증 기간은 애초 당사 입찰제안서에 5년으로 표기됐고, 공가관리 등 시공사 업역이 아닌 부분은 표준계약서 취지에 부합하게 협의를 거쳐 조정된 것"이라고 밝혔다. 총회 자료집의 표준계약서 비교 방식에 대해서는 "당사가 요청한 바 없다"고 덧붙였다.

dosong@newspim.com