[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 최근 집값 불안 양상을 보이는 성동구와 마포구에 대해, 서울시가 토지거래허가구역(이하 토허제) 추가 지정하는 방안을 강력하게 검토 중인 것으로 나타났다.

이는 해당 지역 아파트 가격이 가파르게 상승하는 데 따른 시장 안정화 조치의 일환으로, 지난 3월 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구가 토허제로 재지정된 데 따른 풍선효과를 잡기 위한 서울시의 선제 조치라는 분석이 우세하다.

◆ 3월 토허제 확대지정 '풍선효과' 직격탄…성동·마포 '활활'

13일 서울시 등에 따르면 오세훈 서울시장은 전날 성동구와 마포구 등 한강 벨트를 중심으로 한 집값 급등, 이른바 '풍선효과'에 대해 "상당히 긴장한 상태에서 지켜봐야 할 시장 상황으로 본다"고 언급하며 규제 가능성을 열었다.

오 시장이 이례적으로 성동구와 마포구를 토허제 추가 지정 후보지로 지목한 가장 큰 이유는 이들 지역의 가파른 집값 상승세와 함께, 기존 규제 지역으로부터 수요가 몰리는 '풍선효과'가 뚜렷하게 나타나고 있기 때문이다.

성동구와 마포구의 최근 집값 상승세는 구체적인 수치로도 확인된다.

한국부동산원의 월간 매매가격지수 자료에 따르면, 올해 성동구 주택 가격은 1월 0.1%, 2월 0.13% 상승에 이어 3월에는 무려 0.9% 급등했고, 4월에도 0.59% 오르며 올해 들어 월평균 0.43%의 높은 상승률을 기록했다.

특히 3월의 0.9% 상승은 같은 기간 용산구의 평균 상승률(0.38%)을 웃도는 수치다. 마포구 역시 3월 0.58%, 4월 0.4%의 월간 상승률을 보이며, 올해 평균 0.29%의 오름세를 나타냈다.

또한 이달 둘째 주(9일 기준) 한국부동산원 조사 결과, 성동구 아파트값은 전주 대비 0.47%, 마포구는 0.45% 급등했다. 이미 토허제 확대지정이 시행을 앞두던 시점인 3월 중순(17일 기준)에도 성동(0.29%→0.37%), 마포(0.21%→0.29%) 등은 전주 대비 각각 0.8% 상승하는 등 가파른 상승세 조짐을 보이기도 했다.

이러한 가격 급등의 주된 원인으로는 강남3구 및 용산구의 토허제 재지정에 따른 '풍선효과'가 지목된다. 이들 핵심 규제지역 내 주택 매수가 실거주 요건 등으로 까다로워지자, 투자 수요와 일부 실수요가 규제가 없는 인접 인기 지역으로 이동했다는 분석이다.

지난 3월 서울시는 지난 2월 해제했던 토허제 지역(잠실, 삼성, 대치, 청담)을 한 달만에 다시 묶음과 동시에 용산, 서초까지 규제 지역을 확대지정하는 초강수를 뒀다. 이에 이 지역으로의 투자가 어려워지자 상대적으로 규제가 덜한 성동구와 마포구 등 한강변 인기 지역으로 매수세가 옮겨붙었다는 것이다.

한 프롭테크 업체 관계자는 마포구와 성동구 지역의 가격 상승에 대해 "토허제 확대 지정 이후 비규제 인접 지역에 대한 희소가치 수요 증가, 공급 부족 현상이 관측된다"며 "또한 금리 인하에 따른 유동성이 증가하면서 가격 상승에 대한 불안감이 이 지역 매수 심리를 자극하고 있다"고 설명했다. 이어 "매도자 역시 이를 호재로 생각하고 매물을 거두면서 가격 상승을 부추겼다"고 덧붙였다.

◆ 성동·마포 '거래 급감' 불가피... "다음은 노도강, 금관구 풍선효과"

서울시의 기조대로 성동구와 마포구에 토허제가 지정될 경우 거래량 급감이 우려된다.

토허제로 지정되면 주거용 토지(아파트 등 주택 포함) 매수 시 2년간의 실거주 의무가 발생한다. 이 실거주 의무로 인해 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 사실상 불가능해지면서 거래 감소로 이어지는 것이다.

실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 강남3구와 용산구의 토허제 확대 지정 이후 40일간(3월 24일~5월 2일) 아파트 매매 건수는 총 158건에 불과했다. 이는 지정 이전 같은 기간(2월 11일~3월 23일) 거래량인 3846건과 비교하면 무려 96%나 급감한 수치다.

문제는 토허제 추가 지정에 따른 또다른 풍선효과다. 부동산 전문가들은 토허제 지정이 단기적으로는 시장 안정에 기여할 수 있지만, 장기적으로는 또 다른 지역을 자극하는 시장 왜곡을 야기할 수 있다고 지적한다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "규제 지역은 거래가 급감하겠지만 가격 통제 효과를 거두기는 힘들 것"이라고 내다봤다. 앞선 토허제 확대지정 뒤 아파트 매매 건수를 살피면, 총 158건의 거래 중 38%에 해당하는 60건이 신고가였으며, 특히 강남구에서는 거래의 절반에 가까운 30건이 나왔다. 압구정동 아파트는 총 22건의 거래 중 14건(64%)이 신고가를 기록하며 이러한 현상을 주도했다. 규제에 되려 한정된 공급에 수요가 몰려 가격 상승이 발생한다는 것이 전문가들의 설명이다.

인근 지역으로의 또다른 풍선 효과도 우려된다. 고 교수는 "다음은 노도강이나 금관구에도 가격 상승에 불을 붙이게 되는 전형적인 풍선효과 악순환이 반복될 것"이라고 전망했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "수요를 무작정 누르면 부작용이 발생할 가능성이 크다"며 "시장 상황을 살피고 대응하는 것이 좋다"고 제언했다.

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