[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 최근 매맷값과 전셋값 상승, 전세사기 등으로 인한 임차인의 주거 부담을 덜어주기 위해 신유형 장기민간임대주택을 도입하기로 했지만 실효성이 크지 않을 것이란 우려가 나온다.

민간의 참여를 유도해 양질의 민간임대 주택 재고를 확보한다는 게 신유형 장기민간임대주택의 도입 배경이다. 하지만 세금 부담과 임대료를 만족할 수준까지 올리기 어려운 만큼 수익성이 떨어져 기업의 참여율이 높지 않을 것으로 예상되기 때문이다.

특히 분양전환이 사실상 불가능하다는 점에서 민간 업체의 참여 전망은 밝지 않다. 과거 뉴스테이도 수익성은 떨어졌지만 8년 임차 후 분양전환이 가능한 점 때문에 활성화됐던 만큼 신유형 장기민간임대 역시 분양전환 조항이 없으면 활성화 되기 어려울 것으로 보인다.

28일 부동산업계에 따르면 정부가 내놓은 새로운 임대주택 공급방안에 대한 민간 분야의 적극적인 참여는 크지 않을 것이란 전망이 나온다.

◆ 과거 뉴스테이와 유사한 문제점 반복 우려

정부는 이날 발표한 '중산층·미래세대 주거 안정을 위한새로운 임대주택 공급 방안'에서 서민·중산층·미래세대가 원하는 입지에 합리적 수준의 주거비용을 장기간 안심하고 거주할 수 있는 신유형 민간장기임대주택을 도입하기로 했다.

개인 다주택자 위주의 민간임대시장에 기업이 임대인이 돼 20년 장기임대주택이란 선택지를 늘려주는 것이다. 임차인들은 이를 통해 전세사기 우려도 불식시키고 전셋값 급등에 따른 비용 부담을 덜수 있게 됐다.

정부는 2035년까지 신유형 민간장기임대주택를 10만가구 이상 공급해 임대주택 재고를 확보한다는 계획이다. 하지만 민간의 활발한 참여를 유도하긴 어려울 것이란 우려가 나온다.

실제로 민간기업의 임대주택법인화는 과거 이명박, 박근혜 정부 당시 적극 추진됐으나 실제 효과는 크지 않았다. 주택 임대만으로도 수익률이 크지 않았기 때문이다. 특히 정권이 바뀔때마다 임대료 등 수익성 요건들이 크게 바뀔 수 있다는 리스크가 있었다.

역대 정부의 대표적인 기업형 임대주택 정책인 뉴스테이 역시 분양전환이 가능하다는 조건 전제하에 활성화됐다. 박근혜 정부 때 도입한 뉴스테이는 최대 8년까지 월세로 거주할 수 있는 기업형 임대주택으로 임차 후 분양으로 전환할 수 있다는 조건을 내걸었다. 이에 기업들의 참여가 활발해졌지만 당시 야권은 뉴스테이를 민간기업에 대한 특혜로 규정했고 이에 따른 임대료 논란과 박근혜 정권의 탄핵 등으로 제대로 성과를 내지 못했다.

당시 박근혜 정부는 뉴스테이의 사업성 확보를 위해 의무 임대 기간과 계약 갱신 시 임대료를 5% 이내에서 올려야 한다는 제한을 빼고 모든 규제를 풀었다. 하지만 이에 따른 '고가 임대료'가 쟁점이 됐다. 민간 건설사에 저리 대출과 기금 출자·융자 등 각종 지원을 제공하면서 임대료 규제를 두지 않는 것은 타당하지 않다는 논란이 제기된 것이다.

이후 문재인 정부는 뉴스테이의 명칭을 '공공지원 민간임대'로 바꾸고 임대료 규제를 되돌렸다. 초기 임대료를 시세의 95%로 제한하고 무주택자에게 우선 공급해야 한다는 조건도 달았다. 이 과정에서 의무 임대 기간은 10년으로 늘어났다.

하지만 임대료 제한을 시작으로 정부 규제가 본격화 되며 사업성이 떨어지자 업계의 외면을 받았다. 아울러 집값 급등기가 찾아오며 수요자들의 관심도 사그라들었다. 집값과 공사비 상승에 따라 분양가가 높게 책정되면서 충분한 수익을 얻을수 있게 되면서 임대시장에 발을 들이지 않게 된 것이다.

◆ 기업 참여 유도 위해 법 개정 필요성 대두…20년 임대 조건, 자금 회수 어려움 예상

이번 정부에서 추진하는 기업형 임대주택은 '장기'에 초점을 맞춘다. 중산층이 최장 20년 동안 이사 걱정 없이 월세를 내며 거주할 수 있도록 하겠다는 구상이다.

중요한 부분은 수익률이다. 결국 기업이 움직이기 위해선 수익성이 뒷받췸돼야 하기 때문이다.

우선 발표된 제도에 따르면 임대를 통한 수익 가능성은 낮지 않다. 국토부는 민간임대법상 임대보증 가입과 임대차계약 신고의무 외 모든 임대료 규제를 완화하겠다는 방침이다. 민간임대차에 관한 일반법인 주택임대차보호법상 규제인 '2+2년 거주', '임대료 상승률 5% 상한'은 준수해야 한다. 하지만 세입자가 바뀌면 시세대로 임대료를 올릴 수 있도록 하고 주거비 물가상승률보다 더 높은 임대료 인상률도 허용해주기로 했다.

다만 이는 민간임대주택법 개정안이 야당이 다수인 국회를 통과해야 가능한 부분이다. 자칫 기업형 임대주택에서 책정된 높은 임대료가 전월세 가격 상승을 부추길 수 있는 만큼 야당은 물론 일반 주택임차 수요자들의 반발도 거셀 것으로 예측된다. 

국토부 관계자는 "임대차법에 따른 것은 공통적으로 제한을 받게 되고 민간임대법에서는 거기에 추가해 계약 갱신 청구권을 계속 쓰는 것이고 임차인이 바뀌어도 계속 5% 증액 제한을 받는다"면서 "하지만 (신유형 민간장기임대주택의 경우) 임차인이 바뀔 때는 시세까지 (임대료를) 올릴 수 있도록 허용해 주는 것이지만 법률 개정이 필요한 상황"이라고 말했다.

뉴스테이와 같이 일정 기간 임차 이후 분양 전환이 가능해 초기 투자비를 회수할 수 있는 것은 장점으로 꼽힌다. 다만 분양전환 시점은 20년 이후다. 현실적으로 분양을 통해 수익을 얻기는 어렵다는 게 전문가들의 시각이다. 

국토부도 사실상 분양전환이 어려울 것으로 내다보고 있다. 국토부 관계자는 "신유형 민간장기임대주택도 20년 이후 분양 전환이 가능하며 사업자의 의지에 따라 다르겠지만 임대를 계속해도 되고 매각을 해도 된다"며 "제도적으로 막고있진 않지만 현실적으로 20년 지난 임대주택을 분양전환하긴 쉽지 않을 것으로 보이며 아마 임대운영이 계속되지 않을까 싶다"고 말했다. 

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "기업형 임대사업을 활성화시켜 임대주택을 공급하겠다는 방향은 바람직하다"면서 "하지만 기업이 임대사업에 뛰어들려면 수익률이 나와야 하지만 우리나라 임대차 보호법에선 임대료를 못 올리게 돼 있으며 법을 개정해야 하는 부분이라 현실적으로 어려울 것"이라고 말했다.

그러면서 "뉴스테이 때는 당장 수익은 나지 않더라도 그리 오래진 않은 시기에 분양전환을 통해 수익을 낼 수 있었던 만큼 기업들의 유입이 있었다"면서 "당시 10년 이었지만 지금은 20년으로 늘어 기업의 자금회수 기간이 길어진 점 역시 기업들이 참여하기 어려운 요인 중 하나로 작용할 것"이라고 덧붙였다. 

min72@newspim.com