[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 구체적인 기준이 마련되지 않아 사업자와 지방자치단체 사이의 갈등이 빚어졌던 분양가상한제의 구체적인 심사 매뉴얼이 마련된다. 사전청약 대상 확대에 맞춰 추정분양가 산정 매뉴얼도 만들어진다.

국토교통부는 합리적이고 예측가능한 분양가상한제 운영 및 민간 사전청약 시행을 위해 '분양가상한제 심사 매뉴얼'과 '추정분양가 검증 매뉴얼'을 마련해 8일 전국 지자체와 민간업계에 배포했다고 8일 밝혔다.

그동안 지자체와 주택건설업계 등에서 분양가 상한제 관련 제도개선을 요구했었다. 지난 9월 국토부장관 주재 공급기관 간담회에서 주택협회와 업계는 지자체마다 분양가 인정항목과 심사방식이 다른 점을 지적하며 분양가 산정방식 개선을 건의했다. 서울시 등 지자체에서도 택지비 평가과정에 조합운영비·이주비 등 실질적인 수요 비용이 반영되도록 택지비 평가 기준 합리화를 요청했었다.

국토부는 분양가상한제 심사 관련해 전문성을 갖춘 한국건설기술연구원과 한국부동산원·한국토지주택공사(LH)·LH 토지주택연구원(LHI)·주택도시보증공사(HUG) 등 관계기관이 참여하는 TF를 구성해 최근 3년간 지자체 분양가상한제 심사자료 분석 결과를 토대로 매뉴얼 재·개정안을 마련했다.

분양가상한제 심사 매뉴얼은 세부 항목별 합리적 심사기준을 제시하고 지역특성을 감안한 운영으로 분양가상한제 취지를 달성하는 방향으로 개선안을 마련했다.

공공택지 택지비 산정에서 공동주택 외 상가나 임대 등이 포함돼 과다반영되는 문제가 있었는데 앞으로는 상가와 임대 면적을 제외해 공동주택 면적만 반영되도록 했다. 사업대금을 조기에 납부해 할인받은 경우 택지비는 할인되고 이자조달비용은 인정받지 않는 사례가 발생했다. 앞으로는 계약서상 공급가격과 납부 일정 기준으로 택지비와 기간이자를 산정한다.

민간택지 택지비 산정에서는 주변 환경등이 유사한 비교 사업지가 선정될 수 있도록 용도지역과 교통여건·지리적 근접성·단지규모를 고려해 표준지 선정 및 보정기준을 구체화한다.

앞으로 기본형 건축비는 지자체 별도 고시 없이 임의적으로 삭감하지 못한다. 그동안 기본형 건축비는 국토부 정기고시를 통해 통일된 기준이 제시됐으나 일부 지자체에서 심의 과정에서 임의적으로 삭감하는 사례가 발생했었다.

가산비 항목은 주요 항목을 인정·불인정·조정 3가지 유형으로 분류하고 심사기준을 구체화한다. 그동안 가산비는 지자체마다 조정기준이 다르고 임의적으로 조정돼 심사 결과의 예측가능성이 낮았고 사업주체와 지자체간 이견이 발생하는 원인이 됐다.

인정·불인정 항목은 법령상 재량없이 전액 인정되거나 불인정되며 조정은 사업장별 여건을 고려해 분양가심의위원회 심의를 거쳐 인정여부와 조정비율을 결정하도록 했다. 조정 항목은 업체가 제출한 금액에 대해 공종별 권장 조정률을 제시해 예측 가능성을 높이고 지역·사업지별 여건을 고려해 10%p(포인트) 내외로 조정하도록 했다.

추정 분양가 검증 매뉴얼을 추정분양가 산정에 필요한 산정방식과 절차가 마련된다. 추정분양가 산정은 사업주체가 설계 진행 후 매뉴얼을 기준으로 분양가를 산정하되 사전청약 시점에서 산정이 어려운 항목은 매뉴얼에 별도 추정방식을 제시했다.

추정분양가 검증 매뉴얼은 사전청약 대상지 확대로 민간사업자들이 사전청약 추정 분양가 산정을 위한 매뉴얼의 필요성이 제기되면서 만들어졌다. 사전청약 대상지는 기존 공공분양에서 시행하다가 지난 8월 확대방안 발표로 공공택지 보유 민간업체와 2·4대책 사업지로 확대됐다.  

사업 주체는 기본설계를 진행하고 이에 기초한 심사자료를 작성해야 한다. 자료가 작성되면 HUG 추정분양가 검증위원회에서 분양가 검증을 신청해야 한다. 검증위원회는 분양가 심사 관련 전문성을 보유한 공공기관과 심사 담당 공무원으로 구성된다. 검증위원회는 적정성 여부를 검증해 결과를 통보해야 한다. 

지난 8월 발표한 사전청약 민간 확대방안도 차질 없이 추진하고 있다. '추정분양가 검증 매뉴얼' 발표와 함께 사전청약 세부 절차를 규정하는 '주택공급규칙'을 이달 중순까지 개정할 예정이다.

민간 사전청약 후보지 현황 [자료=국토교통부]

올해 안에 민간 사전청약 시행을 목표로 2024년 상반기까지 당초 계획된 10만1000가구보다 늘어난 10만7000가구 공급이 가능할 것으로 예상된다. 이미 민간업체에 매각된 택지의 경우 사전청약 참여 의향서를 접수한 결과 목표로 한 2만2000가구 후보지에서 참여의사를 보였다. 이중 85%를 사전청약으로 공급하면 최대 1만8000가구 공급이 가능하다. 이는 계획물량인 1만2000가구를 크게 넘어서는 규모다.

신규 매각택지에 대해서는 올해 중으로 사전청약 조건부택지 1만2000가구 매각 공고를 시작으로 2023년까지 총 8만8000가구를 공급할 예정이다. 2·4대책 사업지에서는 현재까지 약 9만가구 규모의 후보지가 선정됐고 올해 안에 19곳의 예정지구와 8곳의 본지구 지정을 목표로 절차를 진행하고 있다. 사업 속도가 빠른 사업지 중심으로 내년 하반기부터 사전청약을 추진할 계획이다.

김수상 국토부 주택토지실장은 "'분양가 상한제 심사 매뉴얼' 개정으로 심사기준이 구체화돼 분양가 심사 과정의 예측 가능성이 크게 제고돼 민간의 주택 공급이 촉진 될 것으로 기대된다"고 말했다.

krawjp@newspim.com