21일 남옥진 한국증권 애널리스트의 현대H&S 관련 리포트입니다. 참고바랍니다.
-제가 애착을 가지고 있는 종목 중 하나가 현대H&S입니다. 유통주 중 앞으로 많이 클 가능성이 있는 몇 안되는 중소형주인데요, 최근 완전히 소외돼있다가 기다리던 대형 호재가 하나 나왔습니다.
-서울시의 한강변 재개발 계획 발표입니다. 보유 부동산 중 메인인 압구정동 일대 부동산의 가치가 부각되리라고 봅니다. 그 동안 지나친 저평가 국면이 해소되는 계기가 될 것 같구요.
■ 압구정동 부동산 보유로 서울시 한강변 재건축 통합 개발의 최대 수혜주 중 하나
- 서울시는 한강변을 초고층으로 개발하는 재건축 통합개발안을 발표했다.
- 이 계획에 따르면 서울 압구정동, 여의도동, 성수, 이촌, 합정 5개 지구는 전략정비구역(시범 사업지구)로 선정되어 연내 구체적인 개발 계획이 확정된다.
- 이 5개 지역은 유도정비구역으로 내년에 개발계획이 수립되는 당산, 망원,반포, 구의자양, 잠실 지구에 비해 개발이 빠를 전망이다.
- 개발안에 주목하는 이유: 현대H&S가 개발지역으로 지정된 압구정동 한강변 구 현대아파트 단지 내에 총 6,415제곱미터(1,944평)의 대지지분을 확보하고 있기 때문이다.
- 현대H&S는 현대백화점 본사로 쓰이고 있는 현대아파트 단지 내 금강쇼핑센터와 인근 상가를 소유하고 있고 이 건물들의 대지지분이 6,415제곱미터에 달한다.
- 현재 압구정동 일대의 부동산 총 장부가는 303억원, 공시지가는 648억원인데 재개발을 감안한 시가는 이를 훨씬 상회할 것이다.
- 참고로 용산일대의 3.3제곱미터 당 지분가격은 지금도 1억원을 호가하고 있다. 현대H&S는 압구정동 일대의 재개발이 가시화될 경우 동 지분을 매각하기보다는 임대부동산으로 개발하여 보유한다는 원칙을 세우고 있다.
- 압구정동 이외에도 2008년 상반기에 세운상가 지분 47.2%가 345억원에 수용되어 280억원의 매각이익이 발생한 바 있다.
- 또 2009년에는 화성 동탄의 토지가 수용되어 매각이익이 발생할 것으로 기대된다(장부가 81억원, 공시지가 115억원).
■ 부동산 이외에도 보유 순현금 1,400억원, 계열사 장부가 4,133억원 보유
- 현대H&S는 대표적인 저평가 자산주로 부동산 이외에도 다수의 계열사 지분과 순현금을 보유하고 있다.
- 2008년 말 현재 차입금 없이 순현금으로 1,400억원을 보유하고 있고 2008년 3분기 현재 계열사 지분 장부가는 4,134억원에 달한다.
- 현재 시가총액이 3,000억원을 하회하는데 계열사 지분 장부가만 현재 시가총액을 상회하며 보유 순현금이 시가총액의 50% 수준이다.
■ 경기 불황으로 영업실적 둔화되겠지만 valuation에 차지하는 비중 미미
- 현대H&S의 단점으로 지적할 수 있는 부분은 경기 불황으로 동사의 법인영업 실적이 2008년에 이어 2009년에 둔화될 것이라는 점이다.
- 2008년 동사의 영업이익은 전년대비 7.9% 감소할 것으로 예상되고 2009년 영업이익도 8.0% 감소할 전망이다.
- 그러나 동사는 자산주로 영업실적 감소가 valuation에 미치는 영향은 적다.
- 현재 현대H&S valuation에서 보유자산(부동산, 지분) 이외의 법인영업과 IT사업부 등 영업이 차지하는 비중은 28.8%로 낮다.
■ 투자의견 매수, 목표주가 100,000원 유지
- 현대H&S에 대한 투자의견을 매수로 유지하며 목표주가를 100,000원으로 제시한다.
- 목표주가는 법인영업과 IT사업부, 임대부동산, 보유지분가치의 합으로 산정하였다.
- 법인영업과 IT사업부: 발생 이익에 경기 상황을 감안하여 현재 시장평균 PER을 20% 할인한 8.2배의 PER을 적용하였다.
- 임대부동산 가치는 보수적으로 현재 장부가만을 인정하였고 보유 지분가치는 2008년 3분기 장부가 4,134억원 이하인 3,507억원만을 반영하였는데 이는 지분 12.4%를 보유한 현대백화점의 주가 하락을 반영했기 때문이다.
- 압구정동 일대 재개발 계획 발표로 동사가 보유한 자산 중 가장 중요한 압구정동 일대 부동산 가치가 장부가 이상으로 부각될 수 있지만 여전히 보수적인 valuation을 유지했다.
- 향후 재개발 추진 일정에 따라 valuation은 추가적으로 조정될 여지가 크다고 본다.
-제가 애착을 가지고 있는 종목 중 하나가 현대H&S입니다. 유통주 중 앞으로 많이 클 가능성이 있는 몇 안되는 중소형주인데요, 최근 완전히 소외돼있다가 기다리던 대형 호재가 하나 나왔습니다.
-서울시의 한강변 재개발 계획 발표입니다. 보유 부동산 중 메인인 압구정동 일대 부동산의 가치가 부각되리라고 봅니다. 그 동안 지나친 저평가 국면이 해소되는 계기가 될 것 같구요.
■ 압구정동 부동산 보유로 서울시 한강변 재건축 통합 개발의 최대 수혜주 중 하나
- 서울시는 한강변을 초고층으로 개발하는 재건축 통합개발안을 발표했다.
- 이 계획에 따르면 서울 압구정동, 여의도동, 성수, 이촌, 합정 5개 지구는 전략정비구역(시범 사업지구)로 선정되어 연내 구체적인 개발 계획이 확정된다.
- 이 5개 지역은 유도정비구역으로 내년에 개발계획이 수립되는 당산, 망원,반포, 구의자양, 잠실 지구에 비해 개발이 빠를 전망이다.
- 개발안에 주목하는 이유: 현대H&S가 개발지역으로 지정된 압구정동 한강변 구 현대아파트 단지 내에 총 6,415제곱미터(1,944평)의 대지지분을 확보하고 있기 때문이다.
- 현대H&S는 현대백화점 본사로 쓰이고 있는 현대아파트 단지 내 금강쇼핑센터와 인근 상가를 소유하고 있고 이 건물들의 대지지분이 6,415제곱미터에 달한다.
- 현재 압구정동 일대의 부동산 총 장부가는 303억원, 공시지가는 648억원인데 재개발을 감안한 시가는 이를 훨씬 상회할 것이다.
- 참고로 용산일대의 3.3제곱미터 당 지분가격은 지금도 1억원을 호가하고 있다. 현대H&S는 압구정동 일대의 재개발이 가시화될 경우 동 지분을 매각하기보다는 임대부동산으로 개발하여 보유한다는 원칙을 세우고 있다.
- 압구정동 이외에도 2008년 상반기에 세운상가 지분 47.2%가 345억원에 수용되어 280억원의 매각이익이 발생한 바 있다.
- 또 2009년에는 화성 동탄의 토지가 수용되어 매각이익이 발생할 것으로 기대된다(장부가 81억원, 공시지가 115억원).
■ 부동산 이외에도 보유 순현금 1,400억원, 계열사 장부가 4,133억원 보유
- 현대H&S는 대표적인 저평가 자산주로 부동산 이외에도 다수의 계열사 지분과 순현금을 보유하고 있다.
- 2008년 말 현재 차입금 없이 순현금으로 1,400억원을 보유하고 있고 2008년 3분기 현재 계열사 지분 장부가는 4,134억원에 달한다.
- 현재 시가총액이 3,000억원을 하회하는데 계열사 지분 장부가만 현재 시가총액을 상회하며 보유 순현금이 시가총액의 50% 수준이다.
■ 경기 불황으로 영업실적 둔화되겠지만 valuation에 차지하는 비중 미미
- 현대H&S의 단점으로 지적할 수 있는 부분은 경기 불황으로 동사의 법인영업 실적이 2008년에 이어 2009년에 둔화될 것이라는 점이다.
- 2008년 동사의 영업이익은 전년대비 7.9% 감소할 것으로 예상되고 2009년 영업이익도 8.0% 감소할 전망이다.
- 그러나 동사는 자산주로 영업실적 감소가 valuation에 미치는 영향은 적다.
- 현재 현대H&S valuation에서 보유자산(부동산, 지분) 이외의 법인영업과 IT사업부 등 영업이 차지하는 비중은 28.8%로 낮다.
■ 투자의견 매수, 목표주가 100,000원 유지
- 현대H&S에 대한 투자의견을 매수로 유지하며 목표주가를 100,000원으로 제시한다.
- 목표주가는 법인영업과 IT사업부, 임대부동산, 보유지분가치의 합으로 산정하였다.
- 법인영업과 IT사업부: 발생 이익에 경기 상황을 감안하여 현재 시장평균 PER을 20% 할인한 8.2배의 PER을 적용하였다.
- 임대부동산 가치는 보수적으로 현재 장부가만을 인정하였고 보유 지분가치는 2008년 3분기 장부가 4,134억원 이하인 3,507억원만을 반영하였는데 이는 지분 12.4%를 보유한 현대백화점의 주가 하락을 반영했기 때문이다.
- 압구정동 일대 재개발 계획 발표로 동사가 보유한 자산 중 가장 중요한 압구정동 일대 부동산 가치가 장부가 이상으로 부각될 수 있지만 여전히 보수적인 valuation을 유지했다.
- 향후 재개발 추진 일정에 따라 valuation은 추가적으로 조정될 여지가 크다고 본다.
