공공재개발 후보지 선정에도 조합원 동의는 '과제'...이익배분 변수

기사입력 : 2021년01월18일 06:03

최종수정 : 2021년01월21일 07:12

주택공급·공공성 확보가 당락 결정
수익성·이해관계 조율이 관건

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 공공재개발 사업을 진행할 8곳의 후보지가 선정됐지만 본격적인 사업 추진에 들어가려면 해결해야 할 과제들이 많다.

사업 진행과정에서 조합원 동의와 분담금 산정 등에서 조합원과 시행사 간 갈등이 벌어질 수 있다. 정부의 계획대로 공공재개발이 양질의 주택을 빠르게 공급하려면 원활한 갈등 조율이 필요하다는 지적이다.

◆ 조합원 동의·분담금 산정...구역 확정까지 남은 과제

18일 정비업계에 따르면 국토교통부와 서울시 등이 공공재개발 후보지를 선정했지만 사업이 본궤도에 오르기 위해서는 조합원 동의와 분담금 산정 등에서 변수가 남아 있다는 목소리가 있다 .

후보지로 선정된 구역은 최종 사업구역으로 지정되려면 조합원 수 2/3, 면적 기준으로 50% 이상 동의가 필요하다. 공모 신청서 제출에 필요했던 10% 이상 참여 동의보다 더 많은 수의 조합원 동의가 필요한 셈이다.

이는 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH)와 조합원 간 사업시행자 지정을 위한 양해각서 체결에 필수 사항이다. 후보지들은 LH와 SH는 시행사 선정을 위해 후보지 주민들을 대상으로 주민설명회를 연다. 주민들의 의견과 서울시의 조율을 거쳐 LH와 SH 두 곳 중 한 곳을 시행사로 선정하게 된다.

[서울=뉴스핌] 이한결 기자 = 서울 용산구 한남3구역 재개발지역 전경. 기사와 직접 관련 없음. 2020.10.05 alwaysame@newspim.com

주민동의율 70%를 넘은 동작구 흑석2구역이나 면적 기준의 동의 확보만 남겨놓은 영등포구 양평13구역은 비교적 여유로운 상황이지만 아직 기준을 충족시키지 못한 구역에서는 조합원 동의 확보가 중요한 과제로 남아있다.

분담금 산정과 인센티브 등을 놓고 이해관계가 다른 조합원과 시행사와 갈등으로 사업 진행에 차질이 빚어질 수도 있다. 정비계획 수립과 예상분담금 관련 논의가 진행될 것으로 보이는 설명회에서 갈등이 분출될 수 있다.

공공임대주택 비율이 변수가 될 수 있다. 공공재개발 사업지에서는 조합원 분양분을 제외한 주택의 50%를 공공임대로 공급해야 한다. 조합원들 사이에서는 수익성이 떨어질 것이란 우려가 나올 수 있어 이를 분담금 협의 과정에서 반영할 가능성이 있다. 협의가 원활하지 못할 경우 사업이 난항을 겪을 수 있다. 답십리17구역은 공공재개발을 신청했으나 높은 임대주택 비율로 인한 수익성 문제로 사업 신청을 철회한 바 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "재개발 사업 과정에서 있어온 조합원 분담금 갈등이 공공재개발에서도 벌어질 수 있다"면서 "주민설명회 과정에서 기부채납 등 수익보전 문제에 대한 논의과정이 사업 추진의 변수가 될 것으로 보인다"고 말했다.

◆ 원활한 주택 공급 여부가 후보지 선정 가능성 높여

공공재개발 후보지 선정에서 조속한 사업 추진 가능성 여부가 당락을 결정한 것으로 보인다.

정부는 지난해 5.6 대책과 8.4 대책에서 공공재개발 사업을 통해 4만가구 공급 계획을 발표했다. 사업의 원활한 추진을 위해 사업장에는 분양가상한제 적용 예외나 용적률 상향 및 인허가 절차 간소화 등 인센티브를 줬다. 여기에 변창흠 장관이 주택공급을 강조하는 상황에서 신속한 주택 공급이 가능한 지역이 유리하게 작용했을 것으로 점쳐진다.

동작구 흑석2구역은 주민동의율이 높았고, 최종 후보지 중 가장 많은 1310가구가 들어서는 점이 이점으로 작용한 것으로 예측된다.

반면 공공재개발 보류결정이 난 강북2구역은 일부 토지 소유자등이 직권해제 요청서를 구청에 접수하면서 정비구역 해제 여부를 놓고 대립이 벌어지기도 했다.

이은형 대한건설정책연구원은 "정부의 중점 사업이고 첫 후보지인만큼 성공사례를 만들 필요성이 컸을 것"이라면서 "사업추진이 가급적 잘 될 것 같은 곳이 우선순위로 고려됐을 것이다"고 말했다.

◆ 투기 억제·갈등 조정 과제 안은 정부

공공재개발 사업의 첫 발을 내딛은 정부에게는 투기 억제와 성공 사례를 통한 사업 확산의 과제가 남아있다.

정부는 후보지 구역을 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 투기수요를 원천적으로 차단해 투기를 억제하는 효과는 있겠지만 시행시기가 늦어진 점과 풍선효과에 있어서 아쉬움도 남는다. 사업 구역의 투기거래는 막히더라도 인근 지역 역시 사업에 따른 환경 개선 등의 기대감으로 수요가 몰릴 수 있다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "이미 후보지 선정 전부터 가격이 오른 상황이어서 시기적으로 늦은 면이 있다"면서 "투기 거래 자체를 막으므로 일부 효과는 있겠지만 풍선효과 등 시장 왜곡이 우려된다"고 말했다.

정부가 사업 진행 과정에서 빚어질 갈등을 어떻게 해결하는지가 향후 사업 확산의 중요한 요소가 될 것으로 보인다. 후보지 선정은 이뤄졌지만 아직 임대주택 비율, 인센티브 등에 대한 구체적인 방안이 나오지 않았다. 공공이 주도하는 사업인만큼 정부의 조율 역량에 사업 성패가 달렸다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "후보지 선정이 됐지만 이제부터가 시작이다"면서 "정부가 갈등을 빠르고 합리적인 방안으로 풀어내면서 재개발 과정에서 문제가 됐던 갈등이나 투명성 문제를 어느 정도 해소하는지가 사업 장기화에 키를 쥐고 있다"고 말했다.

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가덕신공항 공사기간 22개월 연장 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국토교통부와 가덕도신공항건설공단이 가덕도신공항 부지조성공사를 연내 재입찰하기로 했다. 앞선 사업자 선정이 네 차례나 유찰되고 수의계약 추진도 중단되면서 표류하던 사업에 대해, 정부와 공단이 정상화 로드맵을 마련해 다시 추진에 나선 것이다. 부산 강서구 가덕도신공항 예정지 부지가 내려다보이는 대항전망대에 위치한 비행기 모형 [사진=최지환 기자] 21일 국토교통부와 가덕도신공항건설공단은 가덕도신공항 부지조성공사를 설계·시공 일괄입찰(턴키) 방식으로 연내 입찰 공고할 계획이라고 밝혔다. 가덕도신공항 사업이 네 차례 유찰되고 현대건설 컨소시엄과의 수의계약 절차가 중단된 이후 사업 지연 우려가 커진 데 따른 조치다. 정부와 공단은 입찰방식과 공사기간, 사업관리 체계 전반에 대한 기술 검토를 거쳐 사업 재개 방안을 마련했다. 가덕도신공항 공사는 부산 강서구 가덕도 일대 666만9000㎡에 활주로와 방파제 등을 포함한 공항 시설 전반을 건설하는 사업이다. 본래 개항 목표는 2029년 말이었으나, 올 5월 기존 우선협상대상자로 지정된 현대건설 컨소시엄(이하 현대건설)이 해상과 육상을 아우르는 대규모 고난도 공사임을 고려할 때 108개월의 공사 기간이 필요하다는 입장을 고수하자 국토부가 지위를 박탈하면서 착공이 지연되고 있다. 입찰은 턴키 방식으로 추진된다. 해상 연약지반이 두껍게 분포한 가덕도 지역 특성을 고려해 토석 채취, 연약지반 처리, 방파제 설치, 해상 및 육상 매립, 활주로 설치 등 복합 공정을 유기적으로 연계할 수 있도록 시공사의 책임성과 전문성을 강화하기 위한 선택이다. 공사기간은 연약지반 안정화 확보에 중점을 두고 기존 84개월에서 106개월로 연장했다. 정부는 지반 계측을 통해 안정화가 앞당겨질 경우 후속 공정을 신속히 연계해 전체 공기를 탄력적으로 운영한다는 방침이다. 해상공사 장비 제작 기간과 공사용 도로 개설 등 사전 준비 기간도 반영됐다. 공사비는 당초 10조5000억원에서 건설투자 GDP디플레이터 상승률을 적용해 10조7000억원으로 상향 조정된다. 공단은 종합적 사업관리(PgM) 체계 도입을 통해 토목·건축·항행시설 등 복수 프로젝트를 통합 관리하고, 관계기관 협의체를 상시 운영해 안전과 품질을 관리할 계획이다. 정부는 연내 입찰 공고를 거쳐 사업자 선정과 기본설계를 진행하고, 2026년 하반기 우선 시공분 착공을 추진한다. 행정 절차와 공사가 계획대로 진행되면 2035년 개항이 목표다. 공항 접근성 강화를 위한 도로·철도 인프라도 병행 추진한다. 정부와 지방자치단체, 공공기관, 연구기관, 민간 등이 참여하는 거버넌스를 통해 지역 발전 및 북극항로 시대 대응 전략도 함께 마련할 방침이다. 김윤덕 국토부 장관은 "가덕도신공항은 여객·화물 수요를 충분히 처리할 수 있는 관문 공항으로 건설돼야 한다"며 "안전을 최우선 가치로 삼되, 관계기관과 협력해 사업이 최대한 신속히 추진되도록 하겠다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-11-21 16:00

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박철우 서울중앙지검장 취임 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 박민경 인턴기자 = '대장동 개발 비리 특혜 사건' 항소포기 논란이 채 가시기도 전 박철우(53·사법연수원 30기) 신임 서울중앙지검장이 21일 취임했다. 항소포기의 지휘 라인에 있던 박 지검장이 중앙지검장으로 오면서, 검찰 안팎에선 불만이 커지는 모습이다. 박 지검장은 이날 오전 9시께 중앙지검으로 첫 출근했다. 그는 출근길에 취재진과 만나 '대장동 수사팀에서는 지검장이 (대검찰청 반부패부장 시절) 항소포기 의견을 전달했다고 주장하는데 이에 대해 어떤 입장인가'라는 질문에 "저에 대해 정확하지 않은 내용이 많이 퍼져있는 것 같다"고 답했다. 단 그는 어떤 내용이 정확하지 않은지에 대해선 "말씀드리기 적절하지 않다"며 답을 피했다. 박철우 서울중앙지검장이 21일 중앙지검 청사 앞에서 취재진 질문에 답하고 있다. [서울=뉴스핌] 박민경 인턴기자 = 2025.11.21 pmk1459@newspim.com 또 '항소포기 사태 당사자의 지검장 부임에 대해 직원들의 반발 목소리가 있다'는 지적에 박 지검장은 "검찰 구성원들이 반발하는 것은 충분히 이해한다"고 말했다. 그러면서도 '충분히 이해하고 공감하면 (항소포기)에 대한 입장을 말해줘야 하는 것 아닌가'라는 질문엔 "아니 이해하고 공감하다고 했지 않은가"라며 다소 신경질적인 반응을 보였다. 그는 이외에 항소포기에 반발한 검사를 징계하는 것에 대한 입장 관련 질문도 "언급하는 것은 적절하지 않은 것 같다"며 답을 피했다. 박 지검장은 취임사를 통해 "요 근래만큼 그동안 쏟아부은 열정이 송두리째 부정당하는 것 같은 박탈감과 자괴감이 드는 시기는 없을 것"이라며 "저 또한 억울한 감정을 부정할 수 없는 게 솔직한 심정"이라고 말하기도 했다. 최근 본인을 둘러싼 논란에 대해 간접적으로 억울함을 호소한 것으로 해석된다. 박 지검장은 대장동 항소포기 논란의 중심에 있는 인물이다. 대장동 항소 기한이 만료된 후 수사·공판팀은 입장문을 통해 "모든 내부 결재 절차가 마무리된 이후인 지난 7일 오후 무렵 갑자기 대검과 중앙지검 지휘부에서 알 수 없는 이유로 수사·공판팀에 항소장 제출을 보류하도록 지시했다"고 밝혔다. 이후 대장동 수사·공판팀을 이끈 강백신 대구고검 검사는 당일 오후 8시45분께 당시 대검 반부패부장이던 박 지검장이 재검토 지휘를 내렸다고 주장했다. 이에 당시 대검 반부패부장이던 박 지검장은 항소포기 관련 지휘에 깊이 관여한 인물로 지목됐다. 애초 항소포기 사태는 당시 검찰총장 직무대행을 맡고 있던 노만석 전 대검 차장이 사의를 표하면서 일단락되고, 항소포기에 반발한 검사장들의 평검사 전보 징계 국면으로 넘어가고 있었다. 하지만 이후 박 지검장이 새롭게 임명되면서 내부 반발은 더욱 커지고 있다. 수도권의 한 고검 검사는 "항소포기 일련의 과정을 봤을 때 구체적인 설명이나 어떠한 언급도 하지 못할 것이라 생각했고 실제로 그랬다"며 "수사팀은 물론 중앙지검 내부 반감이 큰데, 어떻게 조직을 안정화하겠다는 것인지 의문"이라고 지적했다. 재경지검의 한 부장검사도 "조직에 칼을 꽂은 공으로 좋은 자리를 차지한 사람이 어떻게 조직을 안정화하겠다는 것인가"라며 "내부 반발만 더욱 커질뿐이다. 제대로 리더십을 발휘할 수 있을 거라고 전혀 기대되지 않는다"고 강하게 비판했다. hyun9@newspim.com 2025-11-21 14:45