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"6억 이하지만 안돼요" 주담대 규제 조치에 기존 수분양자도 제한 ′된서리′

기사입력 : 2025년07월05일 06:05

최종수정 : 2025년07월05일 06:05

금융당국 가계부채 조이기에 은행권은 대출 중단
기존 중도금대출 수분양자 부동산 담보대출 전환 불가
업계 "부동산이 망하고 금융권으로 자금 이동할 듯"

[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = # 3년 전 수도권 내 오피스텔을 분양받은 A씨는 최근 입주를 앞두고 고민에 빠졌다. A씨는 분양가가 약 3억5000만원인 두 채의 오피스텔을 분양받았다. 하지만 입주를 한달 앞둔 현재 임차인을 구하지 못했다. 10%인 오피스텔 계약금만 내고 중도금 무이자 집단대출을 받았던 A씨는 DSR(총부채원리금상환비율)로 인해 대출 전환이 어렵고 임차인 구하기도 힘들 것 같자 분양가보다 매도가를 낮춘 '마이너스P(프리미엄)'로 분양물량을 팔고 빠져나올 생각이다. 그런 A씨는 최근 청천벽력 같은 소식을 들었다. 금융당국의 가계부채 관리강화방안에 따라 이미 받았던 중도금 대출을 일반 대출로 전환하지 않으며 중도금 대출을 회수하겠다는 은행의 통보를 받았기 때문이다. A씨가 갚아야할 돈은 중도금만 4억2000만원이며 잔금을 합치면 6억3000만원에 이른다. A씨는 새 규제가 새 수요에게 적용되지 않고 3년 전 분양을 받은 자신이 유탄을 맞게 된 것을 이해할 수 없다는 입장이다.  

금융당국의 전격적인 주택담보대출을 비롯한 가계대출 '옥죄기'에 금융권이 대출을 사실상 중단하면서 부동산 시장이 초비상 상태에 빠졌다. 정부가 겨냥한 고가주택시장은 물론 오피스텔을 비롯한 수익형 부동산도 대출이 중단되며 임대수익을 노리고 분양에 나섰던 수요자들이 대출 회수를 위해 자산을 팔아야하는 위기에 몰린 것이다. 

특히 2~3년 전 분양받아 입주를 앞두고 있는 수익형 부동산의 경우 그동안 받았던 중도금 집단대출을 일반 대출로 전환할 수 없는 상황이 돼 수분양자들의 위기감이 더 고조되고 있다. 이들의 경우 해당 분양물량을 팔지 못하면 분양가의 10%에 해당하는 계약금을 포기하는 선에서 분양을 포기할 수 없고 기존 중도금 대출까지 자기 자본으로 모두 갚아야 한다.

5일 부동산업계에 따르면 새 정부의 주택담보대출을 비롯한 가계부채 관리강화방안에 따라 주담대는 물론 이미 2~3년전 분양받은 수익형 부동산도 대출 전환이 중단되자 수분양자들이 자산을 팔아 은행빚을 갚아야하는 대규모 '몰락사태'가 가시화되고 있다. 

금융당국의 가계부채 대책에 따라 기존 분양물량도 대출이 사실상 막히면서 수분양자들이 위기에 빠졌다. 사진은 서울의 한 오피스텔 단지 전경 [사진=뉴스핌DB]

통상 계약금 10%에 중도금 무이자 집단대출 방식으로 공급되는 오피스텔은 입주 시기에 그동안 빌린 중도금 대출과 잔금을 합쳐 부동산담보대출로 전환한다. 오피스텔은 주거용이면 주택담보대출을 받을 수는 있지만 이는 매우 어렵고 특히 주택을 보유한 사람은 사실상 불가능하기 때문에 은행권의 '부동산 담보대출'을 이용하는 경우가 많다. 부동산담보대출도 DSR이 적용되기 때문에 입주와 동시에 세입자를 구하지 못하는 임대인은 잔금 마련에 고민하는 일이 자주 발생한다. 

하지만 지난주 가계부채 관리강화방안이 시행되면서 잔금은 물론 중도금도 모두 한번에 갚아야할 상황에 놓였다. 금융당국의 방침에 따라 모든 대출이 중단됐기 때문이다. 금융당국이 주택담보대출 여신(한도)을 6억원으로 제한하고 중도금 집단대출과 재건축·재개발 이주비 대출에도 규제를 적용하는 등 강력한 가계부채 대책을 내놓자 은행은 아예 모든 개인 대출을 중단한 것이다. 

더욱이 중도금 대출을 받은 분양물량은 계약금을 손해보는 선에서 분양 포기가 불가능하다. 계약금을 포기하는 동시에 그동안 받은 중도금 대출을 즉각 돌려줘야 분양 계약을 포기할 수 있기 때문이다. 이와 함께 임대수익을 얻기 위해 투자하는 오피스텔, 생활숙박시설 등의 수익형 부동산은 유주택자가 수분양자인 경우가 많아 대출을 받기는 더욱 어려워졌다. 6억원이 아니라 1000만원도 대출이 나오지 않는다는 게 이들 수분양자의 이야기다. 

이들 수분양자는 이미 2~3년전 분양된 물량에도 최신 규제가 적용되는 점을 이해할 수 없다는 불만을 내놓고 있다. 강화된 규제로 새로운 부동산 수요를 억제하는 것은 당연하지만 규제를 예상하지 못했던 기존 부동산 수요에까지 규제를 적용하는 것은 받아들이기 어렵다는 것이다. 

수분양자는 물론 업계의 위기감도 커지고 있다. 대출이 어려워진 수분양자들이 중도금 대출을 갚고 계약금을 포기하는 '손절매'에 나설 경우 '대규모 미분양 사태'가 발생할 수 있다. 이와 함께 이같은 대출 중단이 지속되면 서울이나 수도권 인기지역의 브랜드·대단지 아파트를 제외하면 모든 분양이 중단될 수 있다는 우려도 나온다.

한 중소건설사 관계자는 "회사가 50~100가구의 소규모 주상복합아파트나 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔을 주로 공급하는데 이번 가계부채대책에 따라 잔금 시기가 다가오는 사업장엔 분양 포기 물량이 다수 나올 것으로 우려하고 있다"며 "우리는 인기 상품을 공급하는 업체가 아니라 준공 이후까지 미분양 물량이 남아있는 경우가 많은데 대출을 끊어 투자수요까지 함께 끊으면 회사의 존립이 타격을 받을 수 있는 상황"이라고 말했다. 

하지만 정부는 이에 대해 추가적인 배려는 없다는 입장이다. 심지어 지난 3일 취임 30일 기자회견을 가진 이재명 대통령은 초강력 대책으로 꼽히는 이번 주담대 여신제한 조치에 대해 "이번 조치는 '맛보기'에 불과하며 더 강력한 수요억제대책은 얼마든지 있다"고 말해 추가 수요억제대책을 펴낼 수 있음을 예고했다. 이같은 집권 초기 대통령의 강도 높은 발언에 따라 금융당국의 대출 옥죄기는 강화됐으면 강화됐지 이같은 사정을 봐주진 않을 것이란 게 전문가들의 이야기다. 

한 시장 전문가는 "대통령이 부동산시장의 자금이 금융시장으로 이동해야 한다고 못박은 만큼 정부와 금융당국이 이 같은 수분양자들의 사정을 봐주진 않을 것"이라며 "향후 수요를 억제하는 것이 아니라 기존 수요까지 억제한 가계부채 대책에 따라 자칫 부동산시장의 대몰락을 부를 수 있다"고 진단했다. 

donglee@newspim.com

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[단독] 日 여행객 'K-쌀' 사간다 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 일본 여행객이 한국을 방문, 한국 쌀을 직접 구매해 들고 나가는 사례가 급증하고 있다. 일본 내 쌀값이 고공행진을 이어가는 가운데 '밥맛 좋은 한국 쌀'이 대체제로 급부상하면서 벌어지는 현상이다. 3일 <뉴스핌>이 입수한 자료에 따르면, 올해 1월부터 6월까지 상반기 동안 일본 여행객이 한국에서 직접 구매해 일본으로 들고 간 국산 쌀은 3만3694kg로 집계됐다. 일본은 지난 2018년부터 휴대식물 반출 시 수출국 검역증을 의무화한 나라로, 병해충과 기생식물 등 식물위생 문제에 매우 엄격하다. 특히 쌀처럼 가공되지 않은 곡류는 검역 과정이 매우 까다롭다. 그럼에도 불구하고 일본 여행객들의 한국산 쌀 열풍은 지속됐다. 지난해 한 해 동안 일본 여행객이 반출한 국산 쌀은 1310kg에 불과했지만, 올해는 상반기에만 무려 25배 이상 급증했다. 같은 기간(2024년 1~6월)으로 비교하면 작년 106kg에서 올해 3만3694kg로 약 318배 증가한 셈이다. 농식품부 관계자는 "일본 여행객들의 '쌀 쇼핑'이 열풍을 불면서 관련 문의가 급증했다"며 "한국쌀이 일본쌀에 비해 맛과 품질이 뒤떨어지지 않는다는 인식이 생기면서 반출되는 양도 많아지고 있다"고 설명했다. 쌀을 화물로 탁송하는 사례도 동반 상승했다. 올해 상반기 기준 화물검역을 통해 일본으로 수출된 국산 쌀은 43만1020kg에 달한다. 지난해 화물 검역 실적이 1.2kg에 그쳤던 것과 비교하면 폭증 상태다. 업계에서는 이번 흐름이 국산 쌀에 대한 일시적 특수로 끝나지 않고 국내에서 정체된 쌀 소비의 새로운 돌파구가 될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 임정빈 서울대 농경제학과 교수는 "일본에서 쌀 가격이 두 배 이상 올랐으니 한국에 와서라도 쌀을 구매하는 여행객이 늘어난 것"이라고 짚었다. 이어 "다만 일본의 쌀 관세율이 매우 높기 때문에 한국 쌀의 가격만 보지는 않았을 것"이라며 "국산 쌀의 품질이 높기 때문에 이 부분에서도 합격점이 있을 것"이라고 평가했다. [영종도=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 11일 오전 인천국제공항 제1터미널에 중국발 여행객들이 입국하고 있다. 2023.03.11 pangbin@newspim.com 정부 역시 이같은 수요에 대응해 일본 관광객을 대상으로 검역제도 안내·홍보에 나서기로 했다. 현재는 농림축산검역본부를 통한 사전신청, 수출검역, 식물검역증 발급, 일본 통관까지 최소 3단계 이상이 요구된다. 다만 한국 쌀을 일본으로 반출할 때 한국에서 식물검역증을 발급받아야 한다는 사실을 모르는 일본 관광객이 일본에 돌아가 쌀을 폐기하는 일이 생기면서 홍보의 필요성이 대두됐다. 농식품부 고위 관계자는 "지난달 오사카 엑스포 현장 방문을 계기로 일본 농림수산성과 예방할 기회가 주어졌는데 그 자리에서 쌀 검역 문제가 논의됐다"며 "한국 정부는 일본 여행객이 애써 한국 쌀을 구매한 뒤 일본으로 돌아가 폐기하는 일이 없도록 제도 홍보에 만전을 기하겠다"고 전했다. plum@newspim.com 2025-07-03 11:10
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