[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 사업 초기단계에서 브릿지론 상환이 어려워진 주택사업장은 공공이 참여하는 공공지원민간임대리츠가 인수해 임대주택으로 전환한다.
미분양 주택을 인수해 건설사의 유동성을 해결해주는 미분양 CR리츠의 활성화를 위해 종합부동산세와 취득세가 지원된다.
17일 국토교통부에 따르면 이날 발표된 '리츠 활성화 방안'에는 건설업계 유동성 확보를 위한 리츠 지원 방안이 도입된다.
먼저 이달부터 본 PF로 전환되지 못하고 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장에 대해 공공지원민간임대리츠가 해당 토지를 인수할 수 있도록 공공지원민간임대리츠 운용 방식을 확대한다. 사전 수요조사 결과 지난 4월 기준 매입 대상은 총 55건으로 토지 면적은 109만㎡며 가구수는 2만7000가구에 이른다.
공공지원민간임대리츠는 주택기금과 민간자금이 함께 출자해 설립한 리츠로 한국토지주택공사(LH) 또는 민간택지를 매입해 임대주택을 지어 임대하고 임대 종료 후 매각하는 것이다. 현재 150개 사업장에서 9만9000가구를 추진하고 있다. 국토부에 따르면 통상 공공지원민간임대 공모 시 접수 건수가 5건 내외임을 고려할 때 업계가 큰 관심을 보일 것으로 예상된다.
공공지원민간임대 리츠는 주택도시기금과 기존 지분(equity) 투자자가 설립한다. 리츠는 브릿지론을 상환하고 공공지원민간임대주택 사업을 추진하게 된다.
국토부는 이번 방안에서 최근 건설 경기 부진에 따른 건설 실적 부족을 감안해 시공사 참여 요건을 개선한다. 이에 따라 현행 3년간 300가구를 공급한 업체에서 5년간 300가구를 공급한 업체로 매입 대상을 확대했다.
오는 7월부터 미분양 주택을 매입·운영해 미분양 리스크를 해소하기 위한 미분양 CR 리츠가 본격 도입된다. 재무적 투자자(FI)와 함께 시행사 등이 후순위로 출자 참여한 CR리츠가 미분양 주택을 매입하고 운영하며 부동산경기 회복시 매각하는 구조다.
지난 2009년 운용됐던 6개 CR리츠는 총 2163가구(준공후 1513가구, 준공전 650가구) 매입했던 사례가 있다. 국토부는 사전 수요조사 결과 미분양 주택 약 5000가구를 접수했다. 2009년에는 총 4만6000가구의 미분양 주택 가운데 약 2200가구를 매입한 것과 비교해 현재 1만2000가구의 미분양 주택 가운데 5000가구를 매입하게 되면 업계 지원 효과가 탁월할 것이란 게 국토부의 분석이다.
이를 위해 국토부는 CR리츠가 미분양을 매입하고 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 취득세와 종합부동산세를 완화한다.
또 미분양 CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출을 받을 때 조달 금리를 낮출 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)의 모기지 보증 활용을 지원한다.
모기지 보증이란 채무자가 모기지 대출을 상환하지 않을 경우 보증기관이 모기지 대출 상환을 보증하는 것이다. 담보력이 약한 미분양 주택을 담보로 대출 시 신용을보강하는 효과가 있다. HUG는 내달 내규를 개정해 본격적인 모기지 보증 지원에 나설 방침이다. 또한 신탁사가 수탁 보유 중인 미분양 주택도 미분양 CR리츠의 매입 대상에 포함됨을 명확히 안내하도록 했다.
내달부터 중산층 장기임대주택을 육성하는 리츠가 도입된다. 현재 임대주택은 민간은 전세+개인 위주, 공공은 취약계층 지원으로 이원화 된 상태다. 이에 따라 중산층이 장기간 안정적으로 거주할 임대주택이 부족하다는 지적이 나오고 있다.
이에 정부는 안정적 임대수익 바탕으로 장기간(20년 이상) 대규모로 임대할 수 있도록 불합리한 규제를 최소화한 중산층 장기임대주택을 육성한다. 이를 위해 리츠를 적극 활용하고 자율형, 지원형과 같은 다양한 임대주택 유형 도입으로 조기정착 유도한다. 공공택지 및 기금출자 등에 대한 지원에 나서며 리츠 수익에 대해 임차인이 공유할 수 있도록 유도한다는 방침이다.
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