[편집자] 정부가 집값 고점을 경고한데 이어 금리인상, 대출규제 등의 유동성 축소에 들어가면서 주택시장에 변수가 확대됐다. 주요 지역을 중심으로 신고가 거래는 이어지고 있지만 집값 상승의 피로감이 쌓인 데다 금융 규제가 한층 강화될 전망이어서 조정장을 예상하는 분위기도 커졌다. 부동산 전문가의 심층 설문을 통해 추석 이후 매매 및 전·월세 시장을 전망해보고 시장 안정화를 위한 방안 등이 무엇인지 살펴본다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 부동산 전문가들은 주택시장 안정화를 위해서는 도심 '매물잠김' 현상이 일단 해소돼야 가능할 것으로 내다봤다.

정부가 신도시와 택지지구를 통해 신규 주택공급에 공을 들이고 있다. 하지만 이들 사업은 토지보상과 지구지정, 분양 등의 과정을 거치면 실수요자가 입주하기까지 최소 5년 이상 걸린다. 빈 땅을 개발해 대규모로 주택을 조성하는 사업은 중장기 계획이란 얘기다.

단기적으로 주택난을 해소하려면 기존 재고주택이 실수요자에 돌아가는 시장 상황을 만들어야 한다. 이를 위해서는 다주택자 양도소득세 및 거래세 완화 등의 규제완화 조치가 필요하다는 게 전문가들의 시각이다.

◆ "양도세 중과가 매물잠김 주범" 다주택자 물량 시장에 유인해야

집값 상승이 좀처럼 꺾이지 않는 가장 큰 이유는 주택공급이 부족하기 때문이란 지적이 많다. 특히 다주택자가 주택을 처분하지 않고 손에 쥐고 있다보니 극심한 수급불균형이 발생했다.

2016년부터 이어진 집값 강세장도 영향을 미쳤지만 다주택자를 옥죄는 정책도 시장의 매물잠김에 큰 영향을 미쳤다. 주택 매수심리가 높이지는 상황에서 매물이 부족하자 신고가 거래가 지속되는 모습이다.

이를 해소하기 위해서는 양도소득세 중과를 완화해야 한다는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 신규 주택만으로는 시장에 안정적인 공급을 꾀하기 어렵다. 재고시장의 물량 확대가 이뤄져야 집값 상승세가 한 풀 꺾일 것이란 얘기다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "신규 주택뿐 아니라 재고주택도 수급에 중요한 역할을 하는데 현재는 이 부분이 심각한 상태"라며 "다주택자의 양도세 규제를 완화해야 매물 잠김현상이 해소되고 주택시장 안정화를 꾀할 수 있을 것"이라고 말했다.

현재 조정대상지역 내 2주택자에 대해선 기본세율(6~45%)에 추가세율을 20%p(포인트)를 더해 최고 65%가 적용된다. 3주택 이상 보유자에 대해선 30%p가 가산된 75%다. 단순 계산해 시세차익이 3억원 생겼다면 다주택자의 경우 최고 2억250만원을 세금으로 내야 한다. 세금 부담이 커 다주택자들이 매물을 처분하기보단 일단 보유하겠다는 의지를 보이고 있다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "집값 상승세가 꺾이려면 누군가 집을 팔아 시장에 물량이 충분하게 늘어야 한다"며 "이를 위해 양도세율을 낮춰 시장에 매물이 나오도록 유도하거나 아파트 등록임대사업자 제도를 확대해 전세시장이 안정되면 집값 안정화에도 도움이 될 것으로 보인다"고 말했다.

최황수 건국대 부동산대학원 교수는 "현형 양도세 부담이 최고 75%에 달하다보니 보유세 부담에도 처분하지 않는 다주택자가 대부분"이라며 "이들을 옥죄는 규제 대책으로는 시장에 안정적인 주택공급 확대가 어려워 시장 불안이 계속될 수밖에 없다"고 설명했다.

◆ 분양가상한제 규제완화 효과 '제한적'...폐지시 공급확대 가능성도

민간 주택시장 확대를 위해 정부가 추진 중인 분양가상한제 제도개선도 파급력이 크지 않을 것이란 시각이 우세하다. 분양가 문제를 겪는 단지가 한정적인 데다 폐지 또는 대대적인 손질이 아니면 시행사의 눈높이를 충족하지 어렵기 때문이다.

이상우 대표는 "정비사업은 분양가 이외에도 사업 전반의 거쳐야 할 절차가 많아 민간 주택공급이 일시적으로 늘어나는 효과가 나타나긴 힘들 것"이라며 "HUG의 고분양가 심사제도가 현행대로 유지되면 분양가상한제가 완화돼도 분양가가 크게 높아지긴 어려울 것"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "사업 진행이 더딘 곳에서 분양가가 조금 높아졌다고 정상화되진 않을 것"이라며 "건설사 시행자 입장에서는 어차피 지을 주택인데 거기서 분양가를 좀 더 인상해 공급하는 수준 이어서 민간 주택공급 확대로 이어지긴 어려울 것으로 보인다"고 설명했다.

작년 7월 재시행된 민간택지 분양가상한제는 일정한 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 정하는 제도다. 상한제를 적용받게 되면 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 분양가 승인을 받아야 하는데 주변시세의 80% 이하에서 결정된다. 분양가 상승을 옥죄는 대표적인 규제책이다.

분양가상한제가 완화되면 주택공급에 긍정적인 역할을 할 것이란 목소리도 있다. 분양가가 다소나마 인상되면 사업성이 개선되는 효과가 있기 때문이다.

임병철 부동산114 리서치센터 팀장은 "작년 분양가상한제가 본격 시행된 이후 올해(1~8월) 서울 분양물량이 전년동기 대비 80% 정도 감소한 것으로 나타났다"며 "상한제 규제 폭이 중요하겠지만 일단 사업성이 개선되는 효과가 있어 민간시장의 주택공급이 일부 확대될 여지가 있다"고 말했다.

서진형 교수는 "분양가상한한제 규제가 완화되면 분양가를 두고 논란을 빚었던 정비사업이 한층 속도가 날 가능성이 있다"며 "다만 이런 규제 완화가 시장에 파급력을 보이려면 단순한 제도개선이 아닌 폐지 수준으로 다뤄져야 할 것"이라고 강조했다.

◆ 공공주도 정비사업 효과 불투명...민간시장 규제완화 병행해야

정부 주도의 공공주도 주택공급에 대해서는 부정적인 인식이 강했다. 기본적으로 공공주도에 대한 거부감이 존재하고 사업성 혜택도 크지 않아 활성화되기엔 제한적이란 것이다. 때문에 공공방식만 고집하기보단 민간 영역의 활성화에 더 집중할 필요가 있다는 지적이 많다.

이은형 책임연구원은 "공공재건축·재개발은 용적률 등의 인센티브를 주는 대신 임대주택을 더 지어야 하는 방식으로 조합원들이 선호하는 방식이 아니다"며 "'공공의 개발이익환수' 개념을 적용해 추진되는 공공주도 사업이 가시적인 주택공급 확대로 이어지긴 어렵다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양가상한제 등 규제 완화로 민간 정비사업의 사업성이 개선되면 공공주도 정비사업 속도가 더 둔화될 여지가 있다"며 "조합원 동의 절차에 시간이 필요하다는 점에서 단기적 효과는 미지수"라고 설명했다.

정부가 공공주도 정비사업에 주력하면서 민간 영역을 더 옥죄는 방식을 취했다. 공공주도에는 정비사업 행정절차를 간소화해주고 용적률 상향, 실거주의무 미적용 등의 혜택을 줬다. 민간시장은 재건축 조합원 2년 실거주 의무를 추진했고 용적률 규제 강화를 이어갔다. 공공주도를 유인하고 위해 민간시장 규제를 한층 강화한 것이다.

하지만 공공주도 사업이 가시적인 성과가 나타나지 않고 있다. 정부는 작년 '5·6 대책'에서 공공재개발을 도입한 데 이어 '8·4 대책'에선 공공재건축을 선보였다. 공공재건축의 경우 5만가구 공급을 계획했으나 1년이 지난 지난달까지 4개 사업장에 1580가구 공급물량만 확보했을 뿐이다. 공공주도와 함께 민간시장의 활성화 방안을 모색하지 않으면 정부의 추진 계획이 현실화될지 미지수라는 개 전문가들의 중론이다.

leedh@newspim.com