[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "집값 상승 '노이로제'에 걸린 정부가 규제 완화에 적극적으로 나설지 의문이다. 가산비 산정 방식 등 불합리한 제도뿐 아니라 가격통제 규제를 대대적으로 손봐야 주택공급이 정상화될 것으로 본다."(서울 강동구 A재건축 조합원)

정부가 주택공급 정상화를 위해 분양상한제와 고분양가심사제도 개선 방안을 검토하기 했지만 시장 기대감이 높지 않다. 단기적인 집값 상승 부담으로 분양가 규제 완화에 전향적이 태도를 보이긴 힘들 것이란 관측 때문이다. 재건축 안전진단과 재건축초과이익환수제(재건축초과이익 환수에 관한 법률·재초환법) 등의 규제 완화가 동반돼야 민간 주택공급이 활기를 띨 것으로 보인다.

◆ 불분명한 가산비 책정 기준 제도화...집값 우려에 전향적 완화책 제한적

14일 정부와 부동산업계 따르면 국토교통부가 주택공급 확대를 위한 규제 완화 검토에 들어갔지만 대대적인 제도 개선이 이뤄지지 않으면 시장의 파급효과가 미미할 것이란 분위기가 감돈다.

최근 노형욱 국토부 장관은 분양가상한제 등 고분양가 관리제도의 개선 필요성을 언급했다. 지난 9일 건설사와 공공기관이 참석한 제2차 공급기관 간담회에서 노 장관은 "고분양가 제도운영과 분양가상한제 시군구 심사과정에서 민간의 주택공급에 장애가 되는 점이 없는지 관계기관 및 전문가와 검토해 필요하면 제도개선을 추진하겠다"고 말했다.

이번 논의에는 분양가 산정의 불합리한 제도를 개선하는 선에 그칠 것이란 관측이 우세하다. 시행사 및 조합이 희망하는 분양가 현실화와는 시각차가 클 수 있다는 것이다.

가산비 산정 방식의 개선이 가장 유력하게 거론된다. 분양가상한제는 주택 분양가격을 '택지비+건축비+적정 이윤' 이하로 제한하는 제도다. 택지비는 토지 감정평가액과 택지가산비, 건축비는 기본형건축비와 건축가산비로 구성된다.

가산비는 고급 마감재와 지능형·친환경 설비 등의 항목으로 들어가는 부분이다. 그동안 인위적인 분양가 통제를 위해 친환경 자재로 공사비가 많이 들어가도 가산비를 제대로 인정받지 못했다. 산정 기준도 불명확했다.

이달 감사원이 공개한 '공동주택 분양가 관련 감사청구' 보고서에서도 '깜깜이' 가산비 제도를 지적했다. 지난 2019년 1월부터 올해 4월까지 입주자를 모집한 192개 민간분양 사업의 가산비 공시 실태를 확인한 결과 143개(74.5%)는 공시를 아예 하지 않았다. 구체적인 항목별 금액이나 산정 근거를 제시하지 않았다는 얘기다. 시행사와 분양가 산정기관 간 마찰이 빈번하게 발생한 이유다. 이를 개선하기 위해 감사원이 국토부에 분양가심의 과정에서 가산비 산출 근거를 공시하도록 하는 시행령을 개정을 요구했다.

국토부가 우선 이 부분을 보완할 것으로 보인다. 가산비 산출 근거를 명확히 해 지자체별로 분양가 심사기준이 불명확한 부분을 개선하는 방식이다. 자의적인 분양가 산정도 최대한 배제한다는 것이다.

국토부 관계자는 "분양가 상한제와 고분양가 관리제도 규제 완화에 대해서는 구체적인 논의된 부분이 아직 없다"며 "가산비 책정 기준 등 시장에서 다소 불합리하다고 제기한 부분이 차후 검토될 가능성이 있다"고 말했다.

노 장관도 일단 분양가 산정과 관련해 불합리한 제도를 수정하는 방향에 초점을 맞출 것으로 보인다. 시군구의 분양가 심사과정에 주택공급의 발목을 잡는 부분을 개선하겠다는 것이다.

분양가 규제 완화는 정부 입장에 상당히 부담을 갖는 부분이다. 분양가 상승은 즉각적인 집값 상승에 영향을 준다. 새 아파트가 조성 이후 주변 낡은 단지들도 동반 상승하는 일종의 '키 맞추기' 현상이 나타난다. 정부의 집값 안정화와 분양가 인상은 배치되는 측면이 강하다.

◆ 안전진단·초과이익환수제 등 대대적 규제완화 동반돼야 공급효과 기대

건설사와 조합이 요구하는 가산비 항목이 폭넓게 인정되면 분양가가 현재보다 높아질 여지가 있다. 건축물의 친환경 자재가 일반화되고 있다는 점에서 가산비 인상 요소가 늘어나는 셈이다.

하지만 가산비 산정을 포함한 제도 개선만으로 도심 주택공급이 정상화될 가능성이 낮다. 분양가가 가장 큰 비중을 차지하는 택지비는 인정 범위가 주변 시세의 50~60% 수준에 그친다. 분양가상한제 시행 이후 땅값에서 향후 기대되는 개발이익은 반영되지 않고 있다. 기본형 건축비는 고시 기준의 95~105%에서 적용토록 했는데 최하단인 95% 이하에서 적용되는 게 일반적이다. 더 낮게 산정된 사업장도 상당수다.

고분양가 관리제도도 개선이 시급하다는 지적이 많다. 지난 2월 개선안에서 분양가를 기존보다 현실화하는 근거를 마련했지만 분양가가 인근 500m 이내에 있는 준공 20년 미만 매매가와 비교해 90%(투기과열지구 85%)를 넘을 수 없도록 했다. 사업지 반경 1km 내에서 최근 분양한 사업장과 준공 10년 이내 준공사업장 두 곳을 비교해 높은 금액을 분양가로 정할 수 있도록 완화했음에도 이 조항으로 인해 구축 비중이 높은 구도심이나 지방 아파트의 분양가가 낮게 책정되는 형평성 문제가 있었다.

안전진단과 재건축초과이익환수제 등도 신규 주택공급이 지연되는 이유로 꼽힌다. 서울 목동과 노원구를 중심으로 안전진단 완화를 요구하고 있지만 국토부는 이렇다 할 답을 내놓지 않고 있다. 시장 불안을 야기할 수 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다고 인식하고 있다. 건축연한 30년이 지나면 재건축 사업이 추진될 수 있었으나 지난 2018년 안전진단 강화 이후에는 붕괴 위험 등 건물 구조에 중대한 결함이 있어야 사업 진행이 가능하도록 관련 규정이 강화됐다.

재초환법 시행에 반발하는 목소리도 확산되고 있다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 가구당 평균 3000만원을 넘으면 초과금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 실제 강남 재건축 단지의 부과금이 수억원에 달한다. 서초 반포1단지 3주구는 가구당 4억200만원, 서초 방배삼익은 2억7500만원이 부과될 예정이다.

전국 54개 재건축조합으로 구성된 '전국재건축정비조합연대'은 최근 출범식 갖고 재초환법의 폐지나 시행 유예를 주장하고 있다. 이 제도가 재건축 사업 활성화를 가로막고 있다는 시각이다.

송승현 도시와경제 대표는 "건축비와 가산비 등 일부 제도 개선으로 정부가 원하는 민간시장 주택공급 확대가 이뤄질지 미지수"라며 "분양가상한제와 사업성 저해 요인을 과감하게 풀어야 장기적으로 공급난이 해소될 것으로 보인다"고 말했다.

leedh@newspim.com