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′분양가상한제·고분양가′ 개선 임박...도심 주택공급 정상화 기대

민간주택 공급에 '걸림돌'로 분양가 통제 지적...업체 요구에 화답
민간 사전청약 참여 독려와 주택 공급 확대 의도
분양가 산정으로 막혔던 정비사업 속도...분양가 상승 우려

  • 기사입력 : 2021년09월13일 07:10
  • 최종수정 : 2021년09월13일 07:10
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[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부가 분양가상한제와 고분양가심사제도 개선 방안을 검토하기로 하면서 민간 주택시장과 정비사업을 통한 주택공급이 활기를 띠게 될지 주목된다.

그동안 건설업계는 정부의 보수적인 분양가 산정으로 주택공급이 속도가 나지 않는다며 불만을 제기해왔다. 정비사업장에서는 조합들과 지자체·공공기관 사이에서 분양가를 놓고 갈등이 빚어져 사업 추진이 미뤄지기도 했다.

정부는 제도 개선을 통해 민간 주택공급을 늘리면서 사전청약 확대 효과를 극대화한다는 방침이지만 분양가 상승에 따른 청약수요자들의 불만이 예상되는 만큼 신중한 접근이 필요하다는 의견이 나온다.

◆ 업계 요구에 고분양가 심사·분양가상한제 개편 검토하는 국토부

13일 정부와 업계에 따르면 국토교통부는 민간주택 공급이 원활히 진행되도록 고분양가 심사제도와 분양가상한제에 대한 제도개선 검토에 들어갔다.

노형욱 국토교통부 장관은 지난 9일 공공기관·건설업계 관계자와 주택공급기관 간담회에서 제도 개편에 대해 이같이 입장을 밝혔다.

고분양가 심사제도는 분양가상한제 적용 지역을 제외한 조정대상지역 등에서 분양하는 아파트들이 분양보증을 받기 위해 거쳐야 하는 절차다.

지난 2월 일부 개편된 심사기준은 사업지 반경 1km 내에서 최근 분양한 사업장과 준공 10년 이내 준공사업장 두 곳을 비교해 높은 금액을 분양가로 정하도록 했다. 단 인근 500m 이내에 있는 '준공 20년 미만 아파트' 매매가와 비교해 분양가가 시세의 90%(투기과열지구 85%)를 넘지 않도록 조건을 달았다.

제2차 공급기관 간담회에서 발언하는 노형욱 국토교통부 장관 [자료=국토교통부]

건설업계에서는 이 조건으로 인해 합리적인 분양가 산정이 이뤄지지 못하고 있다며 해당 조항의 폐지나 아파트 기준을 준공 20년에서 10년으로 조정해 줄 것을 요구하고 있다. 이외에도 비교 사업장의 분양가에 적용하는 주택가격변동률 지표에 민간기관의 통계 사용과 추가적으로 분양가 심사기준의 세부사항을 공개 등을 제안했다.

업계 관계자는 "가장 큰 요구사항은 준공 20년 미만 아파트 시세의 90%를 넘지 못하게 한 부분의 폐지 혹은 완화"라면서 "지난 2월 심사기준 개편 이후 일부 수도권 지역은 개선된 부분도 있지만 지방을 중심으로 이 조항으로 오히려 분양가가 이전보다 더 떨어지는 사례도 나와 불만이 크다"고 말했다.

분양가상한제는 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 산정하는 제도로 시세의 70~80%대에서 분양가가 정해진다. 서울과 경기도 일부 지역에서 시행되고 있으며 기존 공공분양주택에 이어 지난해에는 민간주택으로도 확대시행되고 있다.

업계에서는 택지비가 시세보다 낮은 감정가인데다 가산비 책정기준이 명확하지 않아 지자체별 분양가심의위에서 임의적으로 가격을 낮추고 있다며 명확한 산정 기준 마련을 요구하고 있다.

정부가 고분양가 심사제나 분양가상한제 개선 검토에 나선 데에는 공공주도의 공급대책의 한계에 따라 민간 주택 공급 확대와 함께 사전청약 참여를 독려하기 위한 차원으로 보인다.

정부는 2·4대책 등 공공주도의 공급대책등이 차질없이 진행되고 있다고 평가했다. 하지만 실제 시장에 물량이 나오기까지는 시일이 걸리다보니 수요와 공급 간 불균형이 이어지면서 집값은 오름세를 유지하고 있다.

속도감 있는 공급이 필요하다는 지적이 나오면서 정부는 11월부터 사전청약 대상을 공공택지 내 민간주택으로 확대하기로 했다. 사전청약 확대에 대해 업계에서는 참여 의사를 밝히고 있지만 참여를 독려하면서 규제 등으로 막혀있는 민간 공급의 활로를 뚫기 위한 방안으로 제도 개선 카드를 꺼낸 것으로 보인다.

◆ 정비사업 활성화 기대...분양가 상승 우려

고분양가 심사와 분양가상한제가 완화되면 신규 분양 단지뿐 아니라 그동안 분양가를 놓고 사업 진행의 어려움을 겪던 재개발·재건축 사업에 속도가 붙어 주택공급이 늘어날 것으로 예상된다.

특히 1만2032가구 규모로 단군이래 최대규모의 재건축 단지로 꼽히는 서울 강동구 '둔촌주공'의 사업 추진이 탄력을 받을 것으로 보인다. 둔촌주공은 당초 지난해 분양이 예상됐지만 분양가 산정을 놓고 조합과 관할구청·주택도시보증공사(HUG) 등이 갈등을 빚으며 연기됐었다.

주택산업연구원에 따르면 지난 2017~2019년 사이에 HUG의 낮은 분양가 책정으로 인해 수도권에서 아파트건설 인허가를 받고 분양을 하지 않은 물량이 15만가구에 이르는 것으로 나타났다. 이러한 사례를 볼 때 분양가 심사가 완화되면 건설업계 기준에 맞는 분양가가 산정돼 주택 공급이 활발해질 것으로 기대할 수 있다.

또한 분양가 산정에서 투명성을 높여야 분양가를 둘러싼 논란을 잠재울 수 있고 사업자들은 사업의 예측 가능성을 확보해 안정적인 주택 공급이 가능할 것으로 보인다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "분양가 산정에서 건축비나 택지비의 가산비용 기준이 명확지 않아 갈등의 요인이 되고 있다"며 "세부 기준을 명확히 세우고 이를 공개해 분양가가 합리적으로 산정되도록 해야 한다"고 말했다.

반면 분양가 규제가 개선될 경우 신규 아파트 분양가가 오를 수 있어 청약수요자들의 반발이 예상된다. 결국 분양가를 높게 잡으려는 건설업계나 정비사업 조합들과 낮은 분양가를 원하는 청약수요자들의 갈등이 빚어질 수 있는 만큼 제도 개편에 있어 정부의 신중한 접근이 필요하다는 의견이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "건설업계에서는 분양가를 높이는 쪽으로 요구할 가능성이 높은데 청약수요자 입장에서는 동의하기 어려운 내용"이라면서 "제도 개편 과정에서 건설업계와 청약수요자 사이에서 갈등으로 쉽게 진행되긴 어려울 수 있는 만큼 정책 당국의 꾸준한 노력이 필요하다"고 말했다.  

krawjp@newspim.com

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