[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 투자의 '진수'를 찾자면 경매일 것이다. 턱없이 낮은 가격에 부동산을 사들여 많은 시세차익을 얻는 경매는 부동산 고수들의 각축장이 된 지 오래다. 하지만 경매는 그만큼 위험도 뒤따른다. 권리분석을 할 때 100가지를 찾아내더라도 1가지 간과한 권리 때문에 돈만 묶이는 상황은 웬만한 고수들도 한두번 겪어본 일일 정도다.  

이에 내공이 약한 부동산 투자의 중수, 하수들은 공매 시장을 노려보라는 조언이 나온다. 공매는 경매 만큼 높은 수익을 얻기는 어려워도 쉽게 접근할 수 있는 장점이 있다. 또 공매 역시 물건 선택에 따라 경매에 버금가는 수익을 기대할 수 있다. 실제로 공매를 활용해 단돈 10만원에 땅을 산 후 1년 만에 700% 수익을 낸 경우도 있다.

[사진=게티이미지뱅크]

16일 부동산업계에 따르면 부동산투자 강의를 하는 A씨는 작년 충북 영동군 영동읍 오탄리에 있는 17㎡(약 5평) 땅을 공매 방식으로 매입한 후 1년 만에 7배 수익을 냈다.

공매란 세금 체납 문제로 국가가 압류한 재산을 한국자산관리공사(캠코)가 강제 매각하는 것을 뜻한다. 금융권 대출을 갚지 못해 담보물인 부동산을 강제 매각하는 경매와는 다른 형태다. 

공매가 경매에 비해 갖는 장점은 우선 권리관계가 안전하다는 것이다. 경매는 권리관계 파악을 위해 서류상 추정하는 부분 외 직접적 현장조사를 병행해야 하는 반면 공매는 그럴 필요가 없다. 

또한 공매는 경매와 달리 장기할부, 선납 감액과 같은 대금 납부조건이 있다. 매매대금 전액을 납부하지 않아도 소유권을 넘겨받을 수 있다는 뜻이다. 또한 공매는 온라인으로 입찰할 수 있다. 법원에 직접 가서 입찰해야 하는 경매에 비해 공매가 갖는 장점이다.

A씨가 충북 영동군 영동읍 오탄리 토지를 처음 본 것은 작년 8월 24일 캠코 공매사이트 온비드에서였다. 이 토지는 최저 입찰가 7만9000원에 온비드 사이트에 올라왔다. 땅값이 웬만한 겨울코트 1벌보다 저렴한 셈이다.

보통 A씨는 토지에 투자하기 전 그 토지를 어떤 용도로 쓸지 먼저 생각하는 습관이 있었다. 하지만 이 물건은 가격이 워낙 싸서 그런 고민을 할 필요도 없을 것 같았다.

게다가 토지가 도로에 접해 있다는 점도 매력적이었다. 도로에 붙어있지 않은 토지(맹지)는 건축법상 건물을 세울 수 없어서 농사짓는 것 말고는 활용도가 낮다. 그런데 이 땅은 그럴 걱정이 없다.

A씨는 이 땅을 낙찰받아서 계속 갖고 있으면 언젠간 정부나 돈 많은 사람이 이 일대를 개발하겠다며 땅을 사겠다고 연락해올 것이라고 생각했다. 그러면 투자한 돈보다 더 비싸게 팔 수 있을 것이라는 예상과 함께.

게다가 A씨가 확인해 보니 이 토지는 지가가 매년 꾸준히 상승하고 있었다. 만약 땅을 사겠다는 사람이 아무도 없다 해도 나중에 지가가 오를 가능성을 생각하면 최소한 손해는 보지 않겠다는 판단이 섰다.

모든 생각을 마친 A씨는 공매에 입찰했다. 이 토지가 가격이 싸서 그런지 A씨를 포함한 입찰자가 5명이었다. A씨는 나머지 4명 경쟁자를 제치기 위해 입찰 가격을 공격적으로 쓰기로 결심했다. 그는 최저 입찰가의 약 2배인 15만1000원으로 과감하게 써냈고 결국 낙찰받았다.

낙찰받은 후 등기비용을 비롯한 각종 비용으로 20만원이 더 들었다. 땅 사는데 총 35만원이 든 셈이다. 다만 취득세는 없었다. 투자하는 자산 가치가 50만원 미만이면 취득세가 붙지 않는다.

1년 후인 지난 8월. A씨 핸드폰에는 모르는 번호로 전화가 한 통 걸려왔다. 충북 영동군청 재무과였다. 영동군청 재무과 관계자는 "공공하수처리시설을 설치하기 위해 A씨가 낙찰받은 토지를 수용보상하는 협의를 진행할 것"이라며 "수용 가격으로 3.3㎡ 당 50만원 정도 예상하고 있다"고 말했다.

A씨가 투자한 토지가 17㎡(약 5평)이니 총 보상금액은 250만원 정도다. 1년 전 15만1000원에 낙찰받은 토지가 1년 새 약 15배 이상의 수익을 가져다준 것. 총 투자금액 35만원과 비교하면 7배가 넘는 수익이다.

하지만 모든 공매 토지투자가 다 이렇게 1년 만에 몇 배 수익을 낼 거라고 생각하면 오산이다. 해당 지역 개발에 따른 수용 연락이 금방 온 덕분에 짧은 시간에 매각차익을 볼 수 있었던 사례다.

전문가들은 공매 토지투자에 앞서 사전 조사와 현장 답사가 필수적이라고 강조했다.

고상철 랜드삼 토지투자 이사는 "공매 입찰에 참여하기 전 현장 답사를 해서 물건 상태를 직접 확인해볼 필요가 있다"며 "등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인서에 적혀 있는 물건에 대한 세부 정보도 반드시 확인해야 한다"고 말했다.

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