[서울=뉴스핌] 김신정 기자 = 문재인 정부의 부동산 정책은 집값 안정이란 '미션'을 성공적으로 수행한데 대해 긍정적인 평가를 받고 있다.

하지만 이 과정에서 발생한 건설업 침체와 주택 거래절벽, 부동산 시장 양극화와 같은 '부산물'도 적지 않다. 문재인 정부의 대(對) 부동산시장 강경 기조를 감안할 때 이같은 문제 해결은 힘들 수 있다는 지적이 잇따르고 있다.

이와 함께 문재인 정부가 부동산 개발기법으로 선택한 도시재생사업의 효율성에 대해서도 논란이 이어지고 있다. 특히 최근 발생한 서울 용산 노후 상가주택 건물 붕괴사고 이후 철거 재개발도 추진돼야한다는 우세해지고 있는 상태다. 

6일 부동산시장 전문가들은 문재인 정부 출범 1년간 부동산 집값 안정화는 성공을 거둔 것으로 평가 했다. 

문재인 정부 출범 첫해인 지난해 사실상 매달 한번씩 쏟아졌던 부동산 대책은 투기수요 억제에 촛점을 맞췄다. 특히 다주택자를 잠재적 투기수요로 규정하고 이들에 대한 규제 강도를 높이는데 주력했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "지난해 정부가 발표한 8·2 부동산 정책이 올 상반기 본격 시행됐다"며 "정부의 재건축 아파트와 금융대출 규제로 집값을 안정화시키려는 정부의 의지를 부동산 시장에 전달했다는 측면에서 성공적이었다"고 평가했다.

김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 "정부의 강도 높고 일관성 있는 규제정책으로 투기 수요 역제와 아파트 가격 상승 제어 효과를 나타냈다"며 "이로인해 투기심화와 가격 급등지역 상승세가 멈췄고 조정국면에 진입했다"고 진단했다.

이와 함께 올해 되살아난 재건축초과이익 부담금은 강남 일대 아파트 시장의 흐름을 바꿔놓은 것으로 평가된다. 재건축 시장에 대한 강력한 제재가 결국 아파트 거래절벽과 부동산 경기침체로 이어진 것.

박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "지난 2월 말에 발표된 재건축 안전진단 기준 강화에서 재건축 연한 40년으로 연장 얘기가 나올 정도로 중요한 사안이었다"며 "지난 5월에는 재건축부담금 예상액 발표를 시작으로 해당 단지들은 재건축 사업 진행을 계속할지 늦춰야 할지를 두고 고민에 빠진 상태"라고 평가했다.

이에 따라 출범 당시부터 집값을 잡겠다는 의지를 불태운 문재인 정부의 정책은 성공적이란 평가를 받는다. 노무현 정부시절 '무수한 규제'에도 불구하고 집값을 잡지 못했던 경험을 반면교사 삼아 고강도 주택규제책을 한꺼번에 쏟아낸 것이 가장 큰 이유로 꼽힌다. 

실제 한국감정원에 따르면 양도세 중과제가 시행되고 재건축 초과이익 부담금이 현실화된 지난 4월 이후 서울 강남 4구 아파트 매맷값은 8주째 하락하고 있다. 강남지역 집값 하락 탓에 수도권 아파트 값도 지난 2017년 1월 이후 70여주 만에 하락 전환한 상태다.  

한 건설업계 관계자는 "양도세 중과보다도 더 큰 파괴력을 보인 것은 재건축 초과이익 부담금"이라며 "특히 가구당 최대 8억5000만원까지 재건축 부담금이 나올 수 있다는 시뮬레이션 결과를 서둘러 발표했던 것도 시장에 공포심을 심었다"고 말했다. 

다만 이같은 성공의 뒷면에는 우려도 적지 않다. 정부의 고강도 주택시장 규제가 집값 안정화를 넘어 부동산 경기 침체를 초래할 수 있다는 것이다.

우선 주택 거래절벽현상이 눈에 띈다. 서울 부동산정보광장에 따르면 지난 5월 서울 아파트 거래량은 5308건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 달(1만194건)의 반토막 수준. 특히 강남권의 아파트 거래 건수 감소가 눈에 띈다. 이달 강남구의 아파트 거래 건수는 166건(하루 평균 5.35건)으로 지난해 동기(628건)보다 74% 줄었고, 송파구(220건)와 서초구(180건)도 전년 대비 각각 74%, 72% 감소했다.

이같은 거래절벽은 당분간 이어질 가능성이 크다. 하반기 부동산 주택 시장은 금리인상과 대출규제, 공급물량 증가로 한 차례 더 조정받을 것으로 전망돼서다. 최근 3~4년간 주택 공급 과잉에 따라 수요-공급 차원에서도 집값이 오를 이유가 많지 않은 상황. 더욱이 정부는 올 하반기 이후 주택 보유세 인상 카드를 만지작거리고 있다.

미국발 금리인상 가능성과 은행 주택담보대출 여신 규제도 주택시장 환경에 부정적인 부분이다. 즉 호재 보다는 수요 억제 재료가 많아 아파트 가격 상승이 제한적일 것이라는 게 전문가들의 의견이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부 규제 정책으로 매수자 주택구매 환경부담이 커졌다"며 "시장 견인 호재보다는 여신규제, 조정지역 분양권 및 다주택자 양도세 강화, 주기적 세무조사, 보유세 개편 권고안 수요 억제 재료가 훨씬 많은 상황"이라고 설명했다.

박합수 수석위원은 "서울은 올 하반기 아파트 입주물량이 늘고 내년에는 3만9000가구가 입주함에 따라 점차 수급 안정을 찾을 것으로 보인다"며 "금리인상으로 신규 수요자 뿐 아니라 기존 주택 보유자도 대출 상환 부담이 커져 매도자와 매수자간 심리전이 벌어질 것"이라고 예상했다.

일각에선 정부의 부동산 규제 정책이 정작 저소득층과 주택 실수요자들의 내집 마련을 어렵게 하고 있다는 분석도 나온다. 또 서울, 수도권과 지방 주택 경기 양극화를 부추기고 있다는 지적이다.

우병탁 팀장은 "정부 정책의 아쉬운 점은 큰틀에서 주택 수요와 공급을 헤아리지 못하고 있다"며 "향후에도 주택임대사업에 대한 소득세 감면이라든지 이런 정책도 진행돼야 한다"고 말했다.

김규정 전문위원은 "수요층이 투텁고 주거 선호도가 높은 대도시 역세권은 신축주택 중심의 상실수요 집객 현상이 지속될 전망"이라며 "수도권과 지방, 도심과 외곽, 새아파트와 기존주택 지역과 상품, 수요 특성에 따른 주택시장 양극화가 지속될 것으로 보인다"고 말했다.

전문가들은 이같은 양극화 타개에 정부가 나서 줄 것을 주문하고 있다. 김규정 전문위원은 "침체 지역이나 실수요층을 지원할 수 있도록 정책을 보완하고 상황에 따라 후속 규제정책의 세부 내용이나 강도를 조절해 나갈 필요가 있다"고 지적했다.

우병탁 팀장은 "양극화 현상은 지속 가중될 것"이라며 "경기 침체로 인구 유출이 큰 군산, 거제, 창원의 경우 정부가 핀셋 완화정책을 고려해야 할 정도가 될 것"이라고 분석했다.

이와 함께 건설업의 침체와 정부가 역점 추진하고 있는 도시재생사업의 효율성 문제도 도마 위에 오를 예정이다. 우선 도시재생사업은 막대한 공공자금을 투입할 예정이지만 실효성에 대해서는 회의적인 시각이 많다. 마을가꾸기 수준으로 다소간 생활이 나아질 뿐 실제 도시 리뉴얼 효과가 얼마나 될지 알 수 없다는 이유에서다. 

한 건설업계 관계자는 "도시재생사업의 주 수단인 가로주택정비사업 등을 뉴타운 해제지역에서 실시한다는 게 정부나 서울시의 방침인데 기본적으로 돈이 되지 않을 것이란 선입견 때문에 주민들의 참여도가 높지 않다"며 "더욱이 이번 용산 상가주택 붕괴사고에서 볼 수 있듯 노후 주택 안전문제에 대해 정부의 대처방안이 분명하지 않아 도시재생의 골칫거리가 될 수 있을 것"이라고 말했다. 

정부는 지난해부터 시작된 사회간접자본(SOC) 예산 삭감을 올해도 이어갔다. 이에 대해 건설업계의 반발도 극심한 상황이다. 다만 남북 화해무드에 따른 남북 경제협력은 건설업계에 새로운 먹거리를 줄 수 있을 것으로 기대된다. 

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