[세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 면제 제도의 연장 종료를 선언하며 한시적 세제 완화 조치가 예정대로 종료될 전망이다.

다만 전문가들은 다주택자 양도세 중과 재적용이 집값 안정이나 공급 확대 효과로 이어지기보다는 매물 잠김과 거래 위축 우려를 키울 수 있다고 지적한다.

◆ 李 "다주택자 양도세 중과 면제 연장 전혀 고려 안 해" 선언

26일 정부에 따르면, 이재명 대통령은 지난 23일 엑스(X·옛 트위터)에 글을 올려 "이번 5월 9일 만기인 다주택자 양도세 면제 연장은 전혀 고려하지 않고 있다"고 밝혔다. 일몰을 앞두고 제도 연장 여부에 관심이 쏠리던 상황에서, 대통령이 직접 연장 가능성을 일축한 것이다.

이 대통령은 장기보유특별공제 제도에 대해서도 문제의식을 드러냈다. 그는 "다주택은 물론, 1주택도 주거용 아닌 투자·투기용이라면 장기보유했다고 세금 감면은 이상해 보인다"며 "장특공제 제도가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴"이라고 지적했다.

이어 "1주택도 1주택 나름"이라며 "비거주용과 거주용은 달리 취급해야 공정하지 않겠나"라고 언급했다.

다만 이 대통령은 "당장 세제를 고칠 건 아니지만, 토론해 봐야 할 주제들"이라며 즉각적인 제도 개편 가능성에는 선을 그었다. 당분간은 제도 종료 이후 시장 반응과 여론을 지켜보면서 중장기적 세제 방향을 검토하겠다는 의미로 해석된다.

대신 이 대통령은 전날 재차 글을 올려 "지난 4년간 유예가 반복되면서 (또 기간이 연장될 것이라고) 믿도록 한 정부의 잘못도 있다"며 "올해 5월 9일까지 계약한 것에 대해서는 중과세를 유예해 주도록 국무회의에서 의논해보겠다"고 덧붙였다.

이 대통령의 발언은 거래 활성화를 명분으로 이어져 온 한시적 세제 완화 기조를 정리하고, 부동산 과세 체계를 다시 점검하겠다는 걸 시사한다.

특히 다주택자뿐 아니라 1주택자 세제 혜택의 성격까지 언급한 점에서, 향후 양도세와 장기보유특별공제를 둘러싼 논의가 확대될 가능성도 제기된다.

정부는 우선 대통령실 입장에 발맞춰 나갈 예정이다.

앞서 조만희 재정경제부 세제실장은 '2026 성장전략' 상세 브리핑에서 다주택자 중과 유예와 관련해 "5월에 중과 일몰이 있는데, 종료할지 연장할지 아직 결정되지 않았고 검토 중"이라며 "최종 결정되면 추후 발표할 예정"이라고 말한 바 있다.

또 보유세 강화가 예상되는 부동산 세제 개편에 대해서는 "현재 연구용역 중으로 나중에 말씀드리겠다"고 전한 바 있다.

이 대통령이 다주택자 중과 유예 기준을 국무회의에서 의논하겠다고 언급한 만큼, 국무회의 논의 후 국회 의견 수렴 절차를 거쳐 세제개편안에 반영될 것으로 관측된다.

◆ 2005년 도입된 다주택자 양도세 중과…20년간 널뛰기 반복

재정경제부에 따르면, 다주택자 양도소득세 중과는 지난 2005년 처음 도입됐다. 부동산 가격 상승과 투기 수요 확대에 대응하기 위해 1세대 3주택 이상 보유자에게 중과세율을 적용한 것이 출발점이다.

이후 2007년에는 1세대 2주택자까지 중과 대상이 확대되며 다주택자 양도세는 본격적인 부동산 정책 수단으로 자리 잡았다.

그러나 글로벌 금융위기 이후 부동산 경기가 하강 국면에 접어들자 정책 기조는 완화로 돌아섰다. 2009년부터 다주택자 중과 완화가 단계적으로 추진됐고, 2014년에는 다주택자에 대한 중과세율이 폐지됐다. 이 시기에는 거래 회복과 시장 활성화가 정책의 우선순위로 설정됐다.

2018년 이후 부동산 가격이 다시 급등하면서 양도세 정책은 재차 강화됐다. 문재인 정부는 기존 투기과열지구 외에 조정대상지역을 신설하고, 해당 지역 내 다주택자에 대해 장기보유특별공제 적용을 배제했다.

또 주택 수에 따라 기본세율에 2주택자는 10%포인트(p), 3주택 이상은 20%p를 추가하는 중과 체계를 도입했다. 2021년에는 중과세율을 추가로 상향해 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더 부과하도록 했다. 3주택자의 최고세율은 82.5%(지방소득세 포함)에 이른다.

과세요건도 함께 강화됐다. 다주택자 주택 수 산정에 분양권을 포함하고, 보유·거주기간 요건을 엄격히 적용했다. 장기보유특별공제는 보유기간뿐 아니라 거주기간을 함께 고려하도록 바뀌었고, 고가 주택 과세 기준도 2021년 말부터 9억원 초과에서 12억원 초과로 조정됐다.

이 같은 강화 기조는 2022년 이후 다시 완화됐다. 윤석열 정부에서 부동산 시장 침체와 규제 완화 정책에 따라 다주택자 양도세 중과 적용은 한시적으로 유예됐고, 유예 조치는 세 차례 연장돼 오는 5월 9일까지다.

◆ 전문가 "다주택자 양도세 중과 재적용, 매물 잠김만 키울 가능성" 경고

전문가들은 다주택자 양도세 중과 재적용에 대해 부정적인 의견을 냈다. 정부가 바라는 목표인 집값 안정이나 매물 확대보다는 도리어 매물 잠김 현상과 거래 위축을 불러올 수 있다는 분석이다.

조동근 명지대 경제학과 교수는 "세금으로 집값을 잡겠다는 발상 자체가 시장 원리를 거스르는 접근"이라며 강하게 비판했다. 그는 "부동산은 심리와 기대가 크게 작용하는 시장인데, 대통령이 SNS를 통해 즉흥적으로 세제 신호를 던지는 방식은 오히려 불안을 키울 수 있다"고 지적했다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수도 "문재인 정부 당시 중과 제도는 투기적 수요를 억제하고 불로소득을 환수하겠다는 명분에서 출발했지만, 실제로는 최고 70%를 넘는 세율이 적용되며 사실상 징벌적 과세로 인식됐다"며 "세금은 재원 조달 수단이지 징벌 수준이 될 수 없다"고 강조했다.

특히 최근 주택 가격 움직임을 두고도 투기 과열로 보기 어렵다는 분석을 내놨다. 김 교수는 "현재 집값이 꿈틀대는 이유를 투기 수요로 단정하기는 어렵다"며 "금리 인하 기대, 유동성 회복, 경기 바닥 통과에 따른 정상적인 수요 회복 국면으로 보는 것이 합리적"이라고 말했다.

이런 상황에서 중과를 다시 적용하면 매도 유인이 사라지고, 시장에 나오는 물량은 오히려 줄어들 수 있다는 설명이다. 실제 과거 중과세율이 적용되던 시기에도 다주택자들은 매도 대신 '버티기'나 '증여'로 대응했다는 게 김 교수의 진단이다.

그는 "다주택자 중과가 시행됐던 시기에도 거래는 거의 이뤄지지 않았고, 고령층을 중심으로 증여가 급증했다"며 "결국 공급 확대 효과는 없고, 시장의 경직성만 키웠다"고 꼬집었다.

조 교수도 "세 부담이 과도해지면 집을 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황이 발생한다"며 "거래가 멈추면 주택 시장뿐 아니라 중개업, 이사, 소비 전반까지 연쇄적으로 위축된다"고 말했다. 그는 "자본주의 시장에서 가장 위험한 신호는 거래가 끊기는 것"이라고 경고했다.

장기보유특별공제 개편 논의에 대해서는 신중론을 폈다. 김 교수는 "장기보유공제는 투기를 장려하기 위한 제도가 아니라, 장기간 보유한 자산의 명목가치 상승분을 과세 대상에서 제외하자는 경제학적 원칙에 기반한 제도"라며 "거주 요건을 일부 강화하는 논의는 가능하겠지만, 과도한 요건 강화는 주거 이동의 자유를 침해할 수 있다"고 지적했다.

김 교수는 "다주택자 양도세 중과 재적용이 실질적인 집값 안정이나 공급 확대 효과를 가져올 가능성은 크지 않다"며 "중요한 것은 세제의 예측 가능성과 일관성으로, 시장에 충격을 주는 방식의 접근은 오히려 정책 신뢰를 떨어뜨릴 수 있다"고 우려했다.

조 교수는 "중요한 정책일수록 참모진과 충분한 논의와 조율을 거쳐 일관된 메시지로 전달돼야 한다"며 "집값 안정은 처벌적 세제가 아니라 예측 가능한 정책 신호와 거래 환경 개선을 통해 접근해야 한다"고 조언했다.

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