[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 한국토지주택공사(LH)를 대상으로 대대적인 개혁에 착수한 가운데 택지를 개발해 민간건설사에 판매하는 이른바 '땅 장사'로 수익을 올리는 구조 개편이 가능할지 관심이 쏠린다. 정책사업인 공공임대주택 공급과 유지·관리에서 발생하는 손실을 공공택지 조성·분양 등 수익성 사업으로 '교차 보전'해 왔던 만큼 단순한 조직 운영 개선을 넘어 LH의 근본적인 사업 구조 개편과 동시에 재무건전성 확보 방안 마련이 필요하기 때문이다.

시장에선 과거 이명박 정부 시절 시범적으로 도입됐던 토지임대부 주택을 공급하거나 임대주택을 대폭 늘리는 방안 등이 거론된다. 다만 택지 매각에 의존해온 기존 수익 모델을 대체하기 위해선 초기 재정 투입과 제도적 보완이 필요할 것으로 예상된다.

◆ 토지임대부 주택 활성화…초기 재정 투입 불가피

4일 업계에 따르면 LH가 택지 매각 중심의 수익 구조에서 벗어나는 동시에 재무건전성 회복을 위해 과거 시범적으로 운영했던 토지임대부 주택 사업을 다시 추진할 수 있다는 관측이 나온다.

정부가 LH 사업 구조를 전환시키기 위해 LH개혁위원회를 출범시키면서 본격적으로 드라이브를 걸었다.

그동안 LH는 개인으로부터 사들인 토지를 공공주택 용지로 조성해 민간 건설사에 매각하는 방식으로 막대한 영업이익을 거둬왔다. 이 때문에 땅 장사를 한다는 지적이 꾸준히 제기됐다. 이재명 대통령 역시 토지를 매각하는 '땅장사' 구조를 개선해야 한다는 강력한 의지를 보이기도 했다.

문제는 이렇게 벌어들인 돈이 공공임대 사업의 적자를 메우는 데 쓰이도록 경영 구조가 설계돼 있다는 점이다. 토지 매각 이익으로 임대주택을 운영하는 구조가 고착되면서 국민 주거 안정이라는 본래 목적보다는 토지 매각을 통한 단기 수익 확보가 우선시돼 왔던 것으로 분석된다.

결국 수익을 위해 택지를 비싸게 팔고 이를 사들인 민간건설사들이 개발이익을 위해 분양가를 높이면서 결국 집값 상승 압력으로 이어진다고 보고 있는 것이다.

이에 따라 정부와 LH는 택지를 단순 매각하지 않고 임대하는 방식으로 사업 전환을 검토 중이다. 매각 대금처럼 일시적 대규모 수익은 기대할 수 없지만 장기간 안정적으로 임대 수익을 거둬들일 수 있다.

특히 매각 후 회수 불가능했던 개발이익을 공공이 계속 보유하면서 공공임대 확대 등 사회적 목적에 활용할 수 있다는 점에서 의미가 크다. 다만 초기에는 매각 수입이 사라지기 때문에 상당한 재정 투입이 불가피하다는 과제를 안고 있다.

◆ 과거 시범단지, 분양가 대비 6~8배 상승…실수요 부담도 ↓

일반 임대주택 확대와는 다르게 매각 대신 장기 임대수익을 확보할 수 있는 수단인 만큼 사업 추진 가능성이 높을 것으로 예상된다. 

LH의 임대주택은 대체로 공공임대 성격이라 임대료가 낮게 책정된다. 이에 따른 건설·관리 비용은 계속 지출되는데 임대료 수익으로는 충당이 안 되기 때문에 적자 누적 구조가 될 수밖에 없다. 공공성 강화 측면에선 필요하지만 현금 유입이 줄어들며 부채비율이 더 악화될 가능성이 높다. 

실제로 과거 공급된 토지임대부 주택은 시세 대비 저렴한 분양가로 실수요자 부담을 줄인 사례로 꼽힌다. 'LH강남브리즈힐'은 2012년 분양 당시 전용 84㎡가 2억2000만원대였으나 지난 7월 같은 평형이 11억4000만원에 거래됐다. 10여 년 만에 분양가 대비 5배 오른 것이다.

'LH서초5단지(현 호반써밋서초파크뷰)' 역시 2011년 분양 당시 전용 59㎡와 84㎡ 분양가가 각각 1억4000만원대, 2억원 초반이었으나 최근 거래가는 각각 9억7000만원, 12억7000만원에 달해 6~8배 상승했다.

토지가격이 제외된 덕분에 시세는 여전히 인근 단지 대비 낮은 편이다. 호반써밋서초파크뷰 전용 84㎡가 지난 7월 12억7000만원에 거래된 반면 인근 '서초힐스' 같은 면적은 17억6000만원에 손바뀜했다. 시세의 70~80% 수준에 거래되며 실수요자의 주거 부담을 덜어주는 효과를 보인 셈이다.

실수요 입장에서도 나쁘지 않은 선택지다. 그동안 토지임대부 분양주택의 수분양자는 개인 간 거래로 집을 파는 행위가 불가능하고 매입 비용 수준에서 공공환매만 가능했다. 하지만 지난해 시행령 개정으로 토지임대부 분양주택 수분양자는 거주의무기간 5년, 전매제한기간 10년을 채우면 분양 주택을 자유롭게 거래가 가능해졌다. 

업계 관계자는 "LH의 토지임대부 전환은 단기 수익성은 낮지만 장기적으로 공공성이 강화되는 구조 개편"이라며 "과거 사례에서 드러난 환금성·임대료 논란 보완이 이뤄져야 할 것"이라고 말했다. 

min72@newspim.com