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[영상] ④아마존, 클라우드 성장마저 멈추면?

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아마존 웹서비스, 점유율 1위 지켜 낼까
소년가장 AWS, 차라리 분사가 유리?
제프 베조스, 복귀할까?
아마존 주가 반등 가능성은?

[서울=뉴스핌] 한태봉 전문기자 = 클라우드 사업을 영위하는 AWS(아마존웹서비스)는 현재 아마존의 핵심 사업부다. 매출액이 2019년 42조원(350억달러), 2020년 54조원(454억달러), 2021년 75조원(622억달러)를 기록하며 3년 연속으로 30% 이상의 고 성장을 지속해 왔다는 점에서 경이롭다. 영업이익은 2019년 11조원(92억달러), 2020년 16조원(135억달러), 2021년 22조원(185억달러)를 기록하며 역시 3년 연속 고성장을 달성했다. 영업이익 성장률도 3년간 26%, 47%, 37%를 기록했다. 

애널리스트들이 아마존 AWS 실적을 표현할 때 가장 많이 쓰는 표현이 '매출액 대비 영업이익 비중이 높다'는 문장이다. 실제로 2021년 기준 AWS의 매출액 비중은 아마존 전체 매출액에서 13%에 불과하다. 하지만 AWS의 영업이익 비중은 73%로 무려 22조원이다. 심지어 2022년에는 AWS의 영업이익 비중이 100%로 올라갔다. 아마존은 모든 것을 다 파는 회사이고 추가로 수많은 신사업들을 영위하고 있지만 실제로 아마존을 먹여 살리는 건 AWS가 유일하다고 봐도 될 정도다.

아마존 AWS의 2022년 분기별 실적을 살펴보자. 2022년 1분기의 전년대비 매출액 성장률은 무려 37%다. 2분기는 33%, 3분기도 28%로 여전히 고성장 중이다. 영업이익은 1분기에 57%, 2분기에 36%의 증가율을 기록했다. 문제는 3분기다. 증가율이 11%로 뚝 떨어졌다. 영업이익 증가율을 전년 동 분기 대비가 아니라 직전 2분기와 비교해보면 소폭이지만 오히려 -5% 감소했다.

◆ 글로벌 클라우드 시장 성장 멈추나?

아마존 AWS의 폭발적인 성장은 이제 멈춰선 걸까? 만약 AWS의 고성장이 멈추고 완만한 성장으로 바뀌게 되면 아마존의 높은 밸류에이션을 설명할 방법이 없어지게 된다. 특히 2022년3분기의 부진한 아마존 AWS 부문의 실적발표는 투자자들을 실망시키기에 충분했다. 아마존의 주가가 큰 폭으로 조정 받은 가장 큰 이유이기도 하다. 아마존 AWS의 4분기 실적은 과연 어떻게 나올까? 이번에도 투자자들을 실망시킨다면 주가는 상당기간 부진할 수도 있다. 성장하지 못하면 주가가 폭락하는 것은 성장주의 오래된 숙명이다. 

아주 오래전인 2006년에 세상에 없던 클라우드 시장을 새롭게 창조해 낸 건 아마존이었다. 그 당시 아마존의 클라우드 시장 점유율은 100%에 가까웠다. 하지만 시간이 흐르면서 경쟁사들도 앞 다투어 클라우드 시장에 뛰어들었고 그 결과 지금처럼 점유율을 나눠 가지게 됐다. 독점시장에서 과점시장으로 바뀐 셈이다. 다행히 과점 시장의 특성 상 완전경쟁 시장보다는 경쟁 강도가 느슨한 편이다.

글로벌 시장조사기관인 스태티스타에 따르면 2022년 3분기 기준 아마존 웹서비스의 시장점유율은 34%로 1위, 마아크로소프트 애저가 21%로 2위, 구글 클라우드가 11%로 3위를 기록하고 있다. 치열한 경쟁 속에서도 아마존이 압도적인 점유율 1위를 기록하고 있는 점은 긍정적이다. 

글로벌 퍼블릭 클라우드 시장 추정 매출 규모는 2022년에 전년 대비 19% 증가한 약 588조원(4,903억달러)이다. 2023년에도 전년대비 21% 급증한 710조원(5,918억달러)으로 전망된다. 그야말로 폭발적인 성장 전망이다. 그런데 정말로 2023년에도 이런 고성장을 지속하는 게 가능할까? 이미 아마존이나 마이크로소프트는 2022년 3분기부터 클라우드 부문의 성장이 완만하게 꺾이기 시작했다.

마이크로소프트는 2022년4분기(회계상 2분기) 실적을 아마존보다 먼저 발표했다. 마이크로소프트 실적 확인 결과 애저(Azure)로 대표되는 '인텔리전트 클라우드' 부문의 전년 동 분기 대비 성장률은 18% 증가에 그쳤다. 애저(Azure) 등의 매출 성장률도 31%에 그쳤다. 나쁘지 않은 성장률이지만 컨센서스에는 미치지 못했다. 투자자들을 더욱 긴장시킨 건 실적발표 이후 이어진 컨퍼런스콜에서 2023년의 성장률을 조금 더 낮춰 잡았기 때문이다.

이제 시장의 시선은 온통 아마존의 2022년4분기 실적발표에 쏠려 있다. 아마존 AWS마저 부진한 실적을 발표한다면 클라우드 시장의 성장성이 드디어 꺾이기 시작했다는 신호로 받아들일 수 있다. 만약 클라우드 시장의 성장성마저 낮아진다면 아마존은 이 어려운 국면을 어떻게 돌파해야 할까? 

◆ 아마존 웹서비스, 점유율 1위 지켜 낼까

AWS(아마존 웹서비스)의 2022년3분기 실적 발표 결과 영업이익이 전년동기 대비 11% 증가에 그친 수치를 보고 수익성 악화를 우려하는 투자자들이 크게 늘어나기 시작했다. 그 동안 높은 성장성과 수익성으로 주식시장을 이끌어 왔던 클라우드 테마가 붕괴될 수도 있다는 점이 클라우드 투자자들의 가장 큰 우려다.

그동안 AWS(아마존 웹서비스)의 매출증대 전략은 1차적으로 스토리지와 서버를 팔고, 가벼운 시스템에서 무거운 시스템으로 업그레이드하고, 고객사들의 데이터베이스를 아마존의 클라우드로 옮기게 하는 것이었다. 이후에 궁극적으로는 고객사들의 아마존 웹서비스 의존도를 최대한 높여 아마존 생태계에 고객사들을 머무르게 하는 전략을 즐겨 써 왔다.

특히 한번 아마존 웹서비스와 거래를 시작한 고객사들은 경쟁사인 마이크로소프트 애저나 구글 클라우드로 옮기려면 직원 교육부터 여러가지 변경해야 할 사항들이 많다. 따라서 의도치 않게 아마존의 충성고객이 되는 경우가 많았다. 하지만 회사기밀이나 대외비까지 클라우드에 보관하는 기업이 많아지면서 보안에 대한 우려가 커지기 시작했다. 또 에러 등에 대비한 시스템 안정성까지 고려하면 1곳의 클라우드 업체에 종속되는 게 기업 입장에서는 부담스럽다는 게 고민거리다.

이런 이유로 멀티 클라우드 방식을 활용하는 곳들이 늘어나고 있다. 대표적인 게 미국 국방부다. 애초의 단일사업자 선정 방침을 바꿔 2022년말에 아마존, 마이크로소프트, 구글, 오라클 등 4개 회사와 약 11조원(90억달러) 규모의 클라우드 사업 계약을 체결했다. 복수 사업자 선정 시 사업자별로 보유한 장단점을 상호 보완할 수 있고 비용절감 효과와 특정 사업자의 정전이나 에러 등으로 발생하는 서비스 차질을 미연에 방지할 수 있는 효과가 있다.

특히 안정성을 중시하는 금융서비스 업체들이 2개 이상의 클라우드를 활용하는 멀티 클라우드 방식을 적극적으로 도입하거나 검토하고 있다. 대기업 역시 마찬가지다. 이런 분위기가 확산된다면 시장 점유율 1위인 아마존 웹서비스에는 도움이 될까? 비용문제로 아직은 금융권과 대기업들만 관심을 보이고 있지만 멀티 클라우드가 확산될 경우 아마존의 클라우드 점유율 방어에는 방해가 될 것으로 전망된다. 

 

◆ 소년가장 AWS, 차라리 분사가 유리?

아마존 전체 사업부의 2022년 9월말까지 누적 영업이익은 11조4천억원(95억달러)을 기록했다. 전년 동 기간 대비 영업이익 감소률은 무려 -56%로 실망스러운 실적이다. 반면에 AWS 부문만의 별도 누적 영업이익은 21조1천억원(176억달러)으로 전년 대비 33% 증가했다. 그렇다면 도대체 전체 영업이익은 왜 큰 폭으로 감소한 걸까? 충격적이게도 AWS 부문을 제외한 이커머스 중심의 나머지 부문 실적이 무려 -9조7천억원(81억달러)의 누적적자를 기록했기 때문이다.

이 정도면 아마존 전체로 볼 때 AWS는 거의 소년가장 수준이다. 잊힐 만하면 AWS 부문의 분사 이야기가 나오는 가장 큰 이유 이기도 하다. AWS 분사에 찬성하는 전문가들은 분사의 긍정적 효과로 사업 집중을 꼽는다. 아마존이라는 거대한 모회사에 묶이지 않고 독립적으로 좀 더 성장에 집중할 수 있다는 의견이다. 또 아마존 이커머스와 직접적으로 경쟁하는 수많은 기업들이 AWS 이용을 회피하는 현재의 상황도 완화될 거라는 주장이다.

하지만 AWS의 분사는 득보다 실이 많다는 전문가들의 의견도 많다. 일단 분사과정이 복잡하다. 아마존 모회사와 얽히고 섥혀 있는 AWS를 분리해 내는 과정이 쉽지 않다. 또 기존 아마존사업부문과 시너지 효과도 많아 반드시 분사가 유리하다고 말하기도 어렵다. 현실적으로 분사의 실현가능성이 높지 않은데도 꾸준히 분사 전망이 나오는 가장 큰 이유는 역시 AWS를 제외한 나머지 부문의 실망스러운 이익에 대한 불만의 표출이다.

◆ 아마존 주가 반등 가능성은?

아마존의 AWS부문을 제외한 이커머스(북미+글로벌) 중심의 2021년 매출액은 489조원이다. 선뜻 얼마나 큰 금액인지 감이 잡히지 않는다. 한국 쿠팡의 2021년 매출액 21조원과 비교해보면 느낌이 온다. 아마존의 매출액 규모가 쿠팡보다 무려 23배 크다. 게다가 AWS 매출액 75조원은 별도다. 합치면 연 매출액이 무려 564조원으로 쿠팡보다 27배나 더 큰 매출 규모다. 

 

이런 거대한 매출 규모에도 불구하고 2021년까지도 아마존의 매출 성장세는 멈추지 않았다. AWS부문을 제외한 이커머스 중심의 매출액은 2020년에 코로나19 특수로 39%라는 경이적인 성장율을 기록했다. 2021년에는 20%의 높은 성장률을 보였다. AWS 부문도 2020년 30%, 2021년 37%라는 고성장을 지속해 왔다. 문제는 바로 2022년이다.

2022년에 들어서면서 아마존의 분기 매출증가세가 눈에 띄게 낮아졌다. 2022년 1분기는 140조원(1,164억달러) 2분기는 145조원(1,207억달러), 3분기는 153조원(1,271억달러)의 매출을 기록했다. 성장률은 1분기에 7%, 2분기에 7%, 3분기는 15%에 불과하다. 높은 밸류에이션을 적용 받던 빅테크 기업 아마존의 성장이 이렇게 심각하게 느려졌다면 주식시장은 아마존의 적정 주가를 어떻게 재 평가하는 게 합리적일까? 

아마존의 상대적으로 낮은 영업이익에 대해서는 그 동안 수많은 지적이 있어 왔다. 애플, 마이크로소프트, 알파벳(구글), 아마존은 지난 몇 년간 시가총액 1위 다툼을 치열하게 벌여 왔다. 이 4개 기업 중 아마존의 부진한 영업이익은 늘 눈에 띈다. 그래도 2019년 영업이익은 17조원(145억달러), 2020년 27조원(229억달러), 2021년 30조원(249억달러)으로 지난 3년간 꾸준히 증가하는 모습을 보여왔다. 역시 문제는 2022년이다. 

2022년의 아마존 영업이익을 살펴보면 투자자들의 우려가 충분히 이해된다. 이커머스 분야는 아예 적자로 전환했다. 아마존 전체 영업이익을 살펴봐도 2022년 1분기 영업이익은 4조원(37억달러)으로 전년 동 분기 대비 성장률은 -59%다. 2분기 영업이익도 4조원(33억달러)으로 -57%의 부진한 성장률을 기록했다. 3분기에는 영업이익이 더 추락해 3조원(25억달러)에 불과하다. 성장률도 -48%로 3분기 연속 심각하게 나쁜 수치를 보였다. 그런데 혹시 2022년은 고금리와 환율 영향으로 대부분의 빅테크 기업들 실적이 부진했던 건 아닐까?  

이제 미국 시가총액 상위 4개 기업의 영업이익 추정액을 냉정하게 다시 한번 살펴보자. 애플은 143조원, 마이크로소프트는 100조원, 알파벳(구글)은 89조원, 아마존은 15조원이다. 아마존만 유별나게 영업이익이 전년 대비 반 토막 났다. 그럼에도 불구하고 2022년말 기준 아마존의 추정 PER은 69로 다른 종목들보다 압도적으로 높다. 왜 아마존만 유독 알파벳(구글)의 4배가 넘는 높은 PER을 적용 받아야 할까?

긍정론자들은 아마존이 이커머스 분야에서 이익을 남기지 않고 계속해서 재투자해 미국 각지의 풀필먼트센터 등으로 숨겨진 유형자산과 무형자산의 가치가 높기 때문이라는 논리를 편다. 하지만 그런 유형과 무형의 자산들이 애플, 마이크로소프트, 알파벳(구글)에게는 전혀 없을까? 브랜드가치 높은 기업들은 대부분 상당한 무형의 자산들을 가지고 있다고 판단하는 게 보다 현실적인 접근법이다. 

주식시장에서 가장 큰 호재는 낙폭과대다. 낙폭과대를 뛰어넘는 강력한 호재는 흔하지 않다. 이런 논리로 살펴보면 1년만에 -50% 대폭락한 아마존 주가는 2023년에 다시 반등할 가능성이 높다. 이미 1월부터 아마존 주가는 가파르게 반등해 2022년말에 84달러까지 하락했던 주가는 21% 급등한 102달러까지 회복했다. 하지만 여전히 2021년말의 169달러 대비 -40% 하락해 있는 상황이다. 한 때 애플이나 마이크로소프트와 시가총액 1위를 다퉜던 위대한 기업 아마존이 언젠가 다시 1위의 영광을 차지할 수 있을까?

아마존이 여전히 적자인 이커머스 분야에서 획기적으로 이익을 증가시키거나 AWS의 클라우드 시장 점유율이 급격히 상승하거나, 또는 새로운 신사업이 대박을 치지 않는 한 쉽지 않아 보인다. 아마존은 최근 1만8천명의 정규직 감원계획을 발표했다. 이로 인해 비용 절감에 따른 실적 개선 효과는 분명히 나타날 것이다. 이 발표 후 기대감으로 아마존의 주가가 반등을 시작했다.

하지만 이런 소극적인 방식으로 다시 위대한 기업이 될 수 있을까? 아마존 창업자인 제프 베조스의 과제는 아직 끝나지 않았다. 디즈니 실적이 고꾸라진 이후 은퇴했던 밥 아이거가 전격 복귀했다. 스타벅스의 창업자인 하워드 슐츠도 복귀했다. 제프 베조스는 지금 복귀를 검토하고 있을까? 아마존 주주들은 이제 제프 베조스가 뭐라도 해 주기를 바라는 마음이 간절하다.

 

자세한 내용은 해당 영상을 통해 확인해 보자.

뉴스핌 (촬영·편집 : 양홍민 / 그래픽 : 조현아)

 longinus@newspim.com

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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