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[영상] ①쿠팡, 미국 공모주 물림의 법칙?

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미국 공모주 투자 손실률 한국보다 더 나빠
쿠팡, 공모주 폭락했다고 웬 집단소송?
그래도 마켓컬리가 쿠팡 부러워하는 이유는

[서울=뉴스핌] 한태봉 전문기자 = 2021년 국내 증시에 상장된 주요 공모주 현황을 살펴본 결과 공모가보다 주가가 심각하게 폭락한 주식들이 많았다. 2022년에 상장된 공모주 역시 마찬가지다. 그렇다면 미국 공모주 시장 현황은 어떨까. 2021년 미국의 기업공개(IPO) 건수는 1000개를 돌파했다. 이는 2020년의 400여 개보다 2배 이상 늘어난 역대 최대 수준이다.

그런데 미국 공모주 상장절차는 한국과 살짝 다르다. 한국은 공모주청약 제도를 통해 총 공모주 발행물량의 25%를 개인투자자에게 배정하는 데 비해 미국은 기관투자자 위주로만 배정이 된다. 일반 개인에게는 의무적인 배정물량이 없다. 드물지만 기관투자자 배정후에 남는 물량을 프라이빗뱅크를 거래하는 VIP 거액 자산가에게 배정하는 경우도 있긴 하다. 하지만 일반적으로는 개인투자자가 공모주 매수를 원한다면 상장 당일의 시초가에 매수해야 한다. 시초가는 급등해서 시작하는 경우가 많아 결국 공모가보다 비싼 가격에 매입하는 경우가 흔하다.

◆ 미국 주요 공모주 장기투자수익률 처참

그렇다면 2021년에 상장된 미국 주요 공모주 수익률은 한국보다 양호할까. 현재 시점에서 확인해 보면 한국보다 하락률이 더 심각하다. 미국 투자자들 역시 한국 투자자들과 마찬가지로 패닉 상태다. 미국 개인투자자의 경우 공모가가 아니라 시초가에 매수했으므로 손실폭이 한국 개인투자자보다 더 큰 경우가 많다.

결론적으로 동서고금을 막론하고 공모주를 상장 당일에 증시에서 직접 매수해 장기 보유하는 전략은 위험하다는 사실을 다시 한 번 확인할 수 있다. 역시 미국에서도 공모주는 공모가에 매수해 시초가나 당일 종가에 매도하는 전략이 효율적이었다. 물론 미국 개인투자자들의 경우 공모주가 의무적으로 배정되지 않는 구조라 공모가에 매수하는 전략을 쓰기가 어렵다는 게 문제다.

2021년에 미국 증시에 신규 상장된 도어대시, 범블, 로블록스, 코인베이스, 리비안, 그랩홀딩스, 쿠팡은 미국 주식에 관심이 없어도 한 번쯤은 들어봤을 법한 대표적인 주식들이다. 이 주식들의 수익률을 살펴본 결과 2022년 9월 말 기준으로 공모가보다 높은 주가를 기록한 종목은 단 1개도 없었다. 충격적이다. 최근 인플레이션과 금리인상의 영향으로 증시가 부진했던 탓일까. 좀 더 상세하게 확인해 보자.

미국 1위 음식배달서비스 기업인 도어대시는 미국 내에서 우버이츠보다 점유율이 훨씬 높다. 2021년 2월 공모가 102달러에 신규 상장됐고, 시초가는 공모가 대비 90% 폭등한 194달러로 출발했다. 한때 공모가보다 152% 상승한 257달러를 기록했지만 2022년 9월 말 기준 공모가 대비 수익률은 -52%로 저조하다.

범블은 틴더에 이은 미국 2위의 데이팅앱이다. 여성 중심의 데이팅앱으로 차별화해 큰 인기를 끌고 있다. 범블도 2021년 2월 공모가 43달러에 신규 상장해 시초가가 공모가 대비 77% 상승한 76달러에 시작됐다. 한때 최고가 85달러를 기록하며 순항했지만 2022년 9월 말 기준 공모가 대비 수익률은 -50%로 부진하다.

미국 초딩들의 놀이터로 유명한 메타버스 게임 플랫폼 로블록스의 일간사용자수는 5000만명 수준이다. 로블록스는 블록으로 구성된 메타버스 세계에서 아바타로 자신을 표현할 수 있고 가상화폐인 로벅스를 발행해 게임 속에서 사용할 수 있어 게임 유저와 투자자 양쪽에서 인기를 얻고 있는 회사다.

로블록스는 전통적인 기업공개와 달리 주식 신규발행 없이 미국 거래소에 직상장했다. 이런 경우 공모가격 대신 준거가격이 적용된다. 준거가격은 기존의 장외시장 거래가격과 투자은행들의 투자 규모 등을 반영해 거래소가 제공한다. 로블록스의 준거가격은 45달러로 결정됐는데 시초가는 65달러로 43% 상승하며 시작했다. 메타버스 열풍으로 한때 공모가보다 215% 폭등한 142달러까지 상승했지만 2022년 9월 말 기준 공모가 대비 수익률은 -20%에 그쳤다. 그나마 가장 하락폭이 작은 편이다.

미국 1위 암호화폐거래소인 코인베이스 역시 주식 신규발행 없이 직상장했다. 미국 최초로 상장되는 암호화폐거래소였던 만큼 상장 당일 시초가는 준거가격인 250달러보다 52% 상승한 381달러로 시작했다. 코인베이스의 매출은 95% 이상이 암호화폐 거래수수료다. 그래서 2021년의 암호화폐 시장 폭등세에 힘입어 한때 공모가보다 72% 높은 430달러까지 치솟았다. 그러나 2022년 9월 말 기준 공모가 대비 수익률은 -74%로 최악이다. 2022년에 암호화폐 시장이 가라앉으면서 매출이 급감한 영향이 크다.

'제2의 테슬라' 또는 '테슬라의 대항마'로 이름을 떨치고 있는 전기차 회사 리비안 오토모티브는 공모가 78달러보다 37% 상승한 107달러로 시초가를 형성했다. 이후 전기차 대량생산 기대감으로 한때 공모가보다 130% 급등한 180달러까지 치솟았다. 그러나 계획과 달리 전기차 생산에 차질이 생기면서 2022년 9월 말 기준 공모가 대비 수익률은 -58%에 불과하다.

동남아시아 승차공유 및 음식배달사업 1위를 기록 중인 그랩홀딩스는 기업인수목적회사(SPAC)인 알티미터그로스(AGC)와의 합병을 통해 상장됐다. AGC의 나스닥 상장가격인 10달러를 공모가로 가정하면 신규상장 시초가는 공모가보다 31% 상승한 13달러로 형성됐다. 하지만 시초가가 거의 최고가였다. 그랩은 상장 당일 종가가 8.8달러를 기록하며 부진한 모습을 보이면서 지속적으로 하락했다. 2022년 9월 말 기준 공모가 대비 수익률은 -74%로 투자자들을 절망에 빠뜨렸다.

◆ 거기서 '쿠팡'이 왜 나와

그런데 흥미로운 기업이 눈에 띈다. 바로 쿠팡이다. 쿠팡은 사실상 한국 1위의 이커머스 회사라 할 수 있다. 하지만 쿠팡은 한국 증시가 아니라 미국 증시에 상장했다. 영업은 한국에서 하고 주식 상장은 미국에서 하다니 이색적인 행보다. 쿠팡은 왜 한국 주식시장이 아닌 미국 주식시장에 상장했을까.

크게 두 가지 이유로 정리할 수 있다. 쿠팡이 미국 증시에 상장한 첫 번째 이유는 경영권 보호다. 마켓컬리의 사례에서 살펴봤듯이 '스타트업' 기업은 성장 과정에서 외부자금 유치를 많이 하면 할수록 창업자의 지분율은 줄어들 수밖에 없다. 하지만 한국은 창업자의 경영권을 제도적으로 보호할 수 있는 장치가 없다. 그런데 미국은 다르다.

미국은 한국과 달리 차등의결권이 인정된다. 그래서 쿠팡 주식은 클래스A 보통주식과 클래스B 보통주식으로 구분해서 발행됐다. 김범석(Bom Kim) 창업자가 가지고 있는 클래스B 주식은 1주당 29배의 의결권을 가진다. 클래스A 주식의 의결권이 1주당 1배인 것과 비교하면 엄청난 차이다. 비록 김범석 창업자의 지분율은 9.9%에 불과하지만 76.2%의 의결권을 보유하고 있어 경영권 행사에는 전혀 어려움이 없다.

자연스럽게 적대적 인수합병(M&A)도 불가능한 구조가 됐다. 만약 김범석 창업자가 쿠팡을 한국 증시에 상장했다면 9.9%의 낮은 지분율로 인해 경영권 방어에 어려움을 겪을 가능성이 크다. 최근 쿠팡 최대주주인 소프트뱅크가 경영난으로 인해 쿠팡 지분을 매각할 수도 있다는 전망이 나오고 있다. 하지만 이런 안정적인 지배구조로 인해 김범석 창업자의 경영권 방어에는 아무 문제가 없어 보인다.

쿠팡이 미국 증시에 상장한 두 번째 이유는 높은 공모가를 인정받아 회사에 유입되는 공모금액을 최대한 높이기 위해서다. 미국 증시는 쿠팡처럼 성장 가능성이 큰 기업들의 경우 한국보다 높은 밸류에이션을 인정해 주는 경우가 흔하다. 그래서 한국보다 상대적으로 높은 공모가를 적용받을 가능성이 높았다.

쿠팡이 제시한 공모가밴드는 32~34달러였지만 미국 기관투자자들의 뜨거운 관심을 받으며 최종 공모가는 35달러로 결정됐다. 공모금액은 무려 42억달러다. 지금의 미친 환율이 아니라 장기평균환율인 1200원으로만 환산해 봐도 무려 5조원이 넘는 자금이 쿠팡에 유입된 셈이다. 물론 쿠팡은 운이 좋았다. 쿠팡이 기업공개를 진행하던 2021년 3월은 코로나19의 영향으로 유동성이 엄청나게 풀려 주식시장이 사상 최고치를 계속 경신할 정도로 분위기가 좋았기 때문이다.

◆ 쿠팡 공모주의 급등과 급락

2021년 3월 11일 미국 뉴욕증권거래소에 상장된 쿠팡의 시가총액을 공모가 35달러로 계산해 보면 무려 74조원(약 618억달러)이다. 그 당시 한국 증시에 상장된 기업들 순위로 따져보면 5위 안에 들어가는 엄청난 규모의 시가총액을 인정받은 셈이다. 쿠팡이 상장된 당일에는 미래 성장성에 대한 기대감으로 주가가 공모가의 2배에 가까운 69달러까지 폭등하며 한때 시가총액이 146조원(약 1219억달러)을 기록하기도 했다.

하지만 시장은 곧 이성을 찾았다. 2022년 9월말 기준 한국 3위인 SK하이닉스의 시가총액이 60조원에 불과한데 쿠팡의 시가총액이 한 때 146조원까지 치솟은 건 쿠팡의 높은 미래 성장성을 감안해도 너무 과도한 고평가였다. 한국 시장과 마찬가지로 미국 시장도 공모주에 대한 투기적인 단기 투자자들이 존재한다. 이들이 상장 초기에 쿠팡 주식을 집중 매수하며 일시적으로 주가가 과열됐지만 이런 비정상적인 상승은 한국 시장과 마찬가지로 오래 지속되기 어려웠다.

결국 쿠팡의 주가는 상장 당일 최고가인 69달러를 정점으로 지속 하락했다. 급기야 2022년 5월에는 9달러가 붕괴되며 사상 최저점을 형성했다. 공모가인 35달러 대비 -74%가 하락했고 최고점인 69달러 대비로는 무려 -87%의 무시무시한 하락율이다. 다행히 쿠팡의 2022년 2분기 실적발표 후 주가는 다소 안정을 찾아 2022년 9월 말 기준 주가는 17달러를 기록했다. 하지만 여전히 공모가 대비 -52%의 부진한 주가흐름을 보이고 있다.

◆ 쿠팡, 미국서 웬 집단소송?

미국은 공모가보다 주가가 많이 폭락하면 회사가 소송을 당하는 무시무시한 나라인가. 뜬금없게도 2022년 8월에 미국의 증권 전문 로펌인 BG&G(Bronstein, Gewirtz & Grossman)가 '쿠팡'과 주요 경영진에 대해 집단소송을 제기했다. 이들의 주장은 쿠팡이 2021년 3월에 미국 뉴욕증시에 신규상장하면서 연방증권거래위원회(SEC)에 제출한 '기업공개 등록서류'가 부주의하게 작성됐고 중요 내용에 대한 누락이 있었다는 것이다.

따라서 이를 근거로 투자한 투자자들이 주가 하락으로 손해를 봤다는 입장이다. 이 로펌 외에도 두세 개의 다른 로펌들이 비슷한 내용으로 집단소송을 진행하고 있다. 그런데 BG&G 로펌의 과거 30여 개 소송대상 기업들을 살펴보면 모두 다 공모가보다 주가가 많이 하락한 기업들이다. 이 중에는 한국에서도 유명한 우버와 코인베이스가 포함돼 있다.

특히 코인베이스는 공모가(준거가격) 대비 2022년 9월 말 기준 주가하락률이 무려 -74%에 달한다. 쿠팡의 주가하락률 -52%보다 더 심각하다. 미국은 한국과 달리 집단소송이 발달해 있다. 그래서 신규 상장기업들이 이런 이유로 소송을 당하는 경우가 흔하다. 주가 폭락으로 분노한 투자자들과 사건을 수임해야 하는 로펌의 이해관계가 일치하기 때문이다.

그런데 사실 '기업공개 등록서류'가 완벽하게 작성되는 기준은 실무적으로 애매한 부분이 많다. IPO를 진행하는 기업입장에서는 기업의 위험요소에 대해 서류상에 충분히 서술했음에도 불구하고 주가폭락에 상처받은 투자자들 입장에서는 부족하다고 생각될 수 있기 때문이다. 그래서 미국 법원이 이 사건을 어떻게 판단할지 흥미롭다.

미국은 한국과 달리 개인투자자들에게 공모주를 의무 배정하지 않는다. 따라서 미국에 거주하는 한인들과 한국 투자자들은 쿠팡 상장 당시 시초가에 쿠팡 주식을 많이 매수한 것으로 알려져 있다. 쿠팡의 공모가는 35달러였지만 상장 당일 시초가는 81% 급등한 63.5달러에 형성됐다. 그런데 지금은 17달러이니 시초가 대비 손실율은 무려 -73%로 무시무시하다.

결국 이런 트러블이 생기는 근본적인 원인은 최초 공모가보다 너무나 심각하게 폭락한 형편없는 주가 때문이다. 쿠팡뿐 아니라 앞에서 살펴본 도어대시, 범블, 로블록스, 코인베이스, 리비안, 그랩홀딩스의 사례들로 볼 때 역시 한국이나 미국이나 공모주 장기 투자는 위험하다는 사실을 다시 한번 확인할 수 있다.

◆ 마켓컬리가 쿠팡을 부러워하는 이유는?

돌이켜 생각해 보면 높은 공모가와 계속되는 주가 폭락으로 미국 투자자들에게 욕을 먹고 있는 쿠팡이지만 이런 쿠팡을 부러운 눈으로 바라보는 회사들이 있다. 바로 쿠팡과 한국 이커머스 시장에서 치열한 경쟁관계에 있는 한국의 '11번가', 'SSG닷컴', '마켓컬리'다.

지금 한국 이커머스 시장은 쿠팡의 미친 질주가 계속되고 있어 경쟁사들의 마음은 다급하다. 게다가 쿠팡은 이번 기업공개를 통해 무려 5조원의 현금을 손에 넣었다. 이런 든든한 실탄을 장착했으니 기존에 해 왔던 대로 물류센터 확충에 이 엄청난 거금을 다 쏟아붓는다면 경쟁업체들이 쿠팡의 물류 경쟁력을 따라잡을 방법은 없다.

쿠팡과 직간접적으로 경쟁하고 있는 '11번가', 'SSG닷컴', '마켓컬리'는 지금 곤혹스러운 상황이다. 이들 기업도 빨리 기업공개로 자금을 확보해 물류센터를 설치하는 등 쿠팡을 추격해 가야 하는 중요한 시점이다. 그런데 갑자기 전 세계 증시 상황이 심각하게 나빠졌다. 이런 불투명한 증시 상황으로 인해 기업공개가 미뤄지면 미뤄질수록 쿠팡과의 격차가 더 벌어진다. 이 기업들에게 시간은 금이다.

이 중 제일 마음이 급한 건 마켓컬리다. 마켓컬리는 이미 2022년 8월에 한국거래소의 상장예비심사를 통과했다. '11번가'와 'SSG닷컴'보다 훨씬 속도가 빠르다. 이제 상장시기를 결정할 일만 남았다. 이런 플랫폼 기업들의 특징은 적자를 지속하더라도 자금을 쏟아부어 빠른 속도로 점유율을 끌어올리는 방식을 선호한다. 그런데 이 중요한 시기에 증시가 차갑게 식어버려 마켓컬리가 원하는 높은 공모가와 만족스러운 자금조달은 쉽지 않아 보인다.

사실 기업공개 타이밍은 운에 가깝다. 주식시장이 언제 갑자기 침체될지 예측하는 건 불가능하기 때문이다. 이런 측면으로 볼 때 쿠팡은 아주 운이 좋았다. 지금 예측할 수 있는 건 시간이 지나면 지날수록 성공적인 IPO를 통해 이미 대규모 자금을 확보한 쿠팡과 아직 IPO를 하지 못한 '마켓컬리', '11번가', 'SSG닷컴'의 격차는 더 벌어질 가능성이 높다는 점이다.

정리해 보면 미국도 한국과 마찬가지로 투자자 입장에서 보면 공모주 투자는 장기 투자보다 3개월 이내의 단기 투자 방식이 더 효율적이라는 사실이다. 특히 지금은 글로벌 시장 전체의 증시 부진으로 인해 공모주의 하락폭이 과거보다 더 심각한 상황이다. 하지만 이는 역발상 관점에서 보면 저가 매수의 기회일 수 있다.

지금 미국 최고의 빅테크주로 주목받고 있는 아마존, 구글, 페이스북도 기업공개 이후 주가가 대폭락했던 경험이 있다. 하지만 이 주식들은 그 대폭락을 딛고 일어나 지금은 공모가보다 적게는 10배 이상 많게는 100배 이상의 높은 시가총액을 인정받고 있다는 사실에도 주목해 보자. 하루빨리 인플레이션과 금리인상이 진정되고 전 세계 증시가 다시 활기를 되찾기를 기원해 본다.

◆ 네이버 보다 시가총액 큰 쿠팡 주가는 저평가일까?

쿠팡의 주가는 앞으로 어떻게 될까? 단시간 안에 직전 최고점인 69달러까지 회복될 가능성은 낮아 보인다. 그렇다면 공모가인 35달러를 회복할 가능성은 있는 걸까? 쿠팡 공모주에 심하게 물린 미국의 큰손 기관투자자들은 과연 원금을 회복할 수 있을까?

최근 쿠팡의 영업흐름은 여러모로 좋은 편이다. 일단 꾸준히 매출이 증가하고 있다. 또 가장 강력한 경쟁회사인 네이버가 2022년 10월초에 미국판 당근마켓으로 불리는 '포시마크'의 지분 100%를 2조3,441억원(16억달러)에 인수했다고 발표한 것도 쿠팡에는 호재로 인식되고 있다. '포시마크'는 미국 패션중고거래 점유율이 80%인 것으로 알려져 있다.

이번 인수에 대한 시장의 평가는 어떨까? 글로벌 투자은행들의 의견은 일단 부정적이다. 네이버는 '포시마크' 인수를 발표한 당일에 주가가 8% 급락했고 쿠팡의 주가는 11% 급등했다. 단 하루의 주가 움직임이긴 하지만 시장은 쿠팡의 우세를 점 치는 듯하다. 현재도 한국 이커머스 시장에서 쿠팡의 성장속도는 네이버보다 더 빠르다. 추가로 이번 '포시마크' 인수자금 부담으로 네이버가 한국 이커머스 시장에 투자할 여력이 줄어들 것으로 쿠팡은 기대하고 있다.

2022년 9월말 기준 네이버의 시가총액은 32조원이고 쿠팡의 시가총액은 34조원(장기 평균환율 1,200원 적용)이다. 이미 적자회사인 쿠팡의 시가총액이 흑자회사인 네이버를 뛰어 넘었다. 쿠팡의 2022년 9월말 주가는 공모가의 절반에 불과한 17달러다. 향후 공모가인 35달러를 회복한다면 지금 새롭게 쿠팡을 매수하는 신규 투자자 입장에서는 100%가 넘는 경이적인 수익률을 달성하게 된다. 신규투자자들은 과연 쿠팡 주식으로 대박을 낼 수 있을까? 이제 한국의 유통시장 변화와 한국에서 쿠팡이 어느 정도의 경쟁력을 보이고 있는지를 살펴보자.

②편에서 계속… 쿠팡② 미친 회사의 등장과 유통업 전쟁

자세한 내용은 해당 영상을 통해 확인해 보자.

뉴스핌 (촬영·편집 : 이승주 / 그래픽 : 조현아)

longinus@newspim.com

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정원오, 민주당 서울시장 후보 확정 [서울=뉴스핌] 김승현 기자 = 정원오 더불어민주당 서울시장 예비후보가 9일 민주당 서울시장 후보로 확정됐다. 더불어민주당 선거관리위원회는 이날 본경선 결과 정 후보가 전현희 후보, 박주민 후보를 꺾고 최종 선출됐다고 밝혔다. 서울시장 후보 본경선은 권리당원 선거인단 50%와 국민 안심번호 선거인단 50%로 진행됐다.   [서울=뉴스핌] 국회사진기자단 = 정원오 더불어민주당 서울시장 예비후보가 3일 서울 여의도 KBS 스튜디오에서 열린 더불어민주당 서울시장 본경선 후보자 2차 합동토론회에서 토론을 준비하고 있다. 2026.04.03 photo@newspim.com kimsh@newspim.com 2026-04-09 18:36
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지주택, 문턱 낮춰 오명 벗을까 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 극심한 사업 지연과 이른바 '알박기'로 무주택 서민들의 피해가 속출하던 지역주택조합(지주택) 제도가 수술대에 올랐다. 토지 확보 요건을 대폭 낮추고 원주민의 사업 참여를 유도해 지주택을 실질적인 주택 공급 수단으로 정상화하겠다는 취지다. 투기 수요 유입과 기존 조합원과의 형평성 훼손을 우려하는 목소리도 만만치 않아 입법 과정에서 팽팽한 줄다리기가 예상된다. [AI 그래픽 생성=정영희 기자] ◆ "사업 진행이 안 돼요" 사업계획 승인 문턱 80%로 하향? 10일 본지 취재를 종합하면 지역주택조합(지주택)의 사업계획 승인 문턱을 낮추는 주택법 개정안이 이달 초 국회 국토교통위원회 테이블에 올랐다. 지주택은 지역 거주민이 자율적으로 조합을 결성한 후, 부지를 직접 매입해 주택을 건설한 뒤 청약 경쟁없이 공급받는 제도다. 준공 시까지 수많은 인허가를 받아야 하는 재건축·재개발과 달리 조합설립인가와 사업계획 승인, 착공신고 등의 절차만 거치면 된다. 청약통장이 없어도 되며 분양 시 동호수지정도 가능하다는 장점이 있다. 맹점은 사업 추진 단계에 있다. 조합원을 모으기 위해서는 토지 소유자 50% 이상의 사용권원을 얻어야 하고, 사업계획 승인을 획득하려면 그 비율이 95% 이상이어야 한다. 첫 삽을 뜨기 위해서는 부지 100% 확보가 필수적이나, 이를 악용해 땅값이 뛸 때까지 버티는 세력이 횡행하는 실정이다. 부지 매입이 지연되거나 조합원 모집이 삐걱거리면 사업은 한없이 늘어진다. 그동안 불어나는 사업비는 결국 조합원들이 떠안아야 할 빚으로 돌아온다. 민병덕 더불어민주당 의원(안양 동안구갑)이 발의한 개정안은 토지 소유권 확보 기준 하향을 골자로 한다. 사업계획승인 신청 요건을 기존 95% 이상에서 80% 이상으로 낮췄다. 재개발(75%), 재건축(70%), 가로주택정비사업(75%) 등 타 정비사업에 비해 지주택의 기준이 높다는 지적을 반영했다. 민 의원은 "일부 잔여 토지소유자가 과도한 지가를 요구해 사업이 장기간 지연·무산되고, 그 부담이 다수 무주택 조합원에게 전가되는 문제가 반복되고 있다"며 "요건을 합리화해 지주택을 실질적인 주택공급 수단으로 정상화해야 한다"고 말했다. 원주민 참여를 유도하기 위한 '지주조합원' 신설 내용도 포함됐다. 현행 제도에서는 사업 구역 내 토지를 소유해도 무주택자이거나 전용 85㎡ 이하 주택 1채 보유자만 조합원이 될 수 있어 그간 토지주와 조합 간 갈등이 발생해왔다. 개정안은 주택 소유 여부와 관계없이 구역 내 지주가 토지나 건축물을 출자하는 방식으로 조합원 가입이 가능하도록 했다. ◆ 20년 제자리걸음에 불법행위까지…참담한 지주택 성적표 서울에서는 2003년 조합설립 인가 이후 20년 이상 지연된 사업장 3곳이 확인됐다. 서울시는 2024년 11월 관할 구청에 이들 사업장의 직권취소를 통보하는 한편 조합원 모집 신고 후 연락이 두절된 12곳에 대해서도 행정 조치를 취했다.  지난해 5월부터 10월까지 서울 시내 추진 중인 지주택 사업장은 118곳이다. 서울시 전수조사 결과 적발된 위법·부적정 사례는 총 550건이었다. 이 중 정보공개 미흡 등 법정 의무 불이행으로 고발된 건수는 89건(16.1%), 횡령·배임 등 비리가 의심돼 수사 의뢰된 사례는 14건(2.5%)으로 각각 집계됐다. 실제 지주택 사업의 성공률은 낮다. 지난해 전국 618곳의 지주택 사업장 중 사업계획승인을 받은 곳은 2.8%에 그쳤다. 조합원 모집 후 5년이 지나도록 미착공한 조합은 248곳, 관련 조합원만 약 11만명에 달했다. 1인당 3000만원 납입을 가정할 때 매몰 비용은 약 3조3000억원으로 추산된다. 전국지역주택조합연합회는 올해 초 집회를 열고 현행 주택법에 따른 피해를 주장했다. 김옥진 연합회장은 "수십만 세대의 주택 공급이 제도에 묶여 있고, 다수 무주택 서민이 피해를 보고 있다"며 "국민권익위원회도 지주택 사업의 제도 개선을 정부에 권고한 바 있다"고 밝혔다. 국토교통부도 법 개정 필요성에는 공감하고 있다. 토지소유자의 조합 참여를 허용하면 원활한 토지 확보가 가능하며, 사업계획승인 요건을 80% 이상으로 완화할 경우 사업 활성화 및 조합원 피해 감소 효과가 있을 것이라는 의견을 제시했다. ◆ 지주조합원 취지 이해하나…"재개발·재건축과 차이 없어" 법안 통과는 신중해야 한다는 시선이 지배적이다. 지주조합원 제도가 도입돼 토지소유자가 주택 수 제한 없이 참여하게 되면 무주택 서민의 주택 마련이라는 사업의 기본 취지와 어긋날 수 있다. 일반 재개발·재건축 등 민간 정비사업과 다를 바 없는 특혜성 사업으로 변질될 위험이 크다. 정비사업 요건을 충족하지 못한 건설업자 등이 규제가 적은 지주택 사업으로 선회해 규제 회피 수단으로 악용할 여지도 있다. 상대적으로 인허가 절차가 단출하고 규제가 헐거운 지주택 사업으로 간판만 바꿔 달아 제도를 입맛대로 주무를 가능성이 작지 않다. 형평성 시비도 예상된다. 지주조합원은 조합설립인가 신청일을 기준으로 주택 소유 여부, 세대주 조건, 거주 기간 등 일반 조합원이 지켜야 할 자격 요건을 모두 면제받고 자격을 얻게 되기 때문이다. 곽현준 국회 국토교통위원회 수석전문위원은 "국토부 내에서도 지주조합원 제도를 무턱대고 도입할 경우 기존 일반 조합원과의 형평성 파괴는 물론, 투기 세력의 대거 유입과 규제 회피 수단으로 전락할 부작용을 깊이 우려하고 있다"며 "부작용에 대한 면밀한 고려 없이 제도를 신설하는 것은 바람직하지 않다는 입장"이라고 말했다. 전문가들 역시 문턱을 낮추기에 앞서 촘촘한 관리·감독 망을 짜는 것이 먼저라고 지적한다. 전성제 국토연구원 부동산시장정책연구센터장은 "법 개정보다 사업 관리에 관한 제도적 기반을 체계적으로 다지는 작업이 선행돼야 한다"며 "관할 지자체가 사업 전 과정을 실질적으로 통제하고 문제 발생 시 즉각 개입할 수 있도록 감독 권한을 대폭 늘리는 등 기초적인 관리·감독 시스템 정비가 필수적"이라고 조언했다. chulsoofriend@newspim.com   2026-04-10 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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