[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 주택거래 절벽현상을 해소하기 위해 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 나머지 지역을 규제 대상에서 모두 해제했다. 시장에서는 보유세와 대출규제가 대폭 완화돼 급매물 위주의 거래가 회복될 것으로 보고 있다.

거래량 증가가 전방위적으로 나타나기보단 정비사업 개발, 교통망 확충, 인프라 확대 등의 호재지역에 집중될 공산이 크다. 그럼에도 경기침체 우려, 고금리 지속으로 매수세가 급격히 살아날 가능성은 제한적이란 게 업계의 시각이다.

◆ 강남3구·용산 이외 사실상 규제 다 풀어...:급매물 메리트 높아져"

3일 국토교통부는 서울 강남3구와 용산구를 제외한 나머지 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)을 해제하기로 했다. 경기도와 인천을 중심으로 해제한 뒤 2달 만에 추가 완화에 나선 만큼 주택시장의 악화 속도가 심각하다고 판단하고 있다.

기획재정부가 지정하는 투기지역으로 남아 있던 성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작 등 11개구도 해제된다. 이에 따라 투기지역 역시 서울 강남 3구와 용산구만 남게 됐다. 투기지역에서는 양도세가 공시가격이 아닌 실거래액으로 부과되는 등 '징벌적 세제'가 적용되는 부담이 있었다.

일단 시장에서는 급매물 위주의 거래가 회복될 것으로 기대하고 있다. 규제지역에서 해제되면서 보유세뿐 아니라 대출 등 주택을 매수할 수 있는 환경도 개선됐기 때문이다.

노원구 상계역 주변 A공인중개소 대표는 "서울에서도 집값 하락률이 높은 지역 중 한 곳인데 규제지역으로 묶는 것 자체가 모순"이라며 "다소 늦은 감이 있지만 최고가 대비 40% 정도 가격 조정을 받은 만큼 이번 규제 완화로 실수요자의 내집 마련이 다소 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

비규제지역 대상이 되면 주택담보 대출이 최대 70%로 확대되고 종합부동산세와 양도소득세 중과가 배제된다. 청약 재당첨 제한, 거주의무 기간 등도 완화된다. 세금 감면과 대출 확대 등으로 주택 매수의 투자 메리트가 높아지는 것이다.

민간택지 분양가상한제 지역도 대거 해제됐다. 서울 18개구, 309개동과 과천·하남·광명시 13개동에서 서울 강남3구, 용산으로 축소됐다. 민간택지에서 분양가상한제 지역에서 최대 10년을 적용받던 전매제한 기간은 최대 3년으로 축소되고, 최대 3년이던 거주의문기간은 폐지된다.

이외에도 이날 정부는 ▲중도금대출 보증 분양가 기준(12억원 이하) 폐지 ▲1주택 청약 당첨자 기존주택 처분의무 폐지 ▲무순위 청약 자격요건 완화 등을 적용하기로 했다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "가격 조정이 이뤄진 상태에서 규제지역 해제로 주택 매수의 이점이 확대돼 시세 대비 저렴함 매물은 시장에서 소화될 것으로 보인다"며 "개발호재 및 입지 여건이 우수한 지역으로 몰리는 양극화하는 현상이 나타날 가능성이 있다"고 말했다.

◆ 기준금리 인상 여전히 부담...규제완화로 상쇄 한계

정부가 주택시장 연착륙을 유도하기 위해 전방위 규제 완화를 예고되고 있지만 고금리 부담이 여전히 커 급격한 시장 변화는 제한적이란 의견이 많다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "부동산 거래를 저해하는 요소들을 완화해 시장 연착륙을 유도하려는 측면에서는 긍정적인 정책 방향"이라면서도 "미국 기준금리 상단이 불확실하다는 지금의 문제는 외부요인인데, 그 영향을 규제완화와 같은 국내 정책으로 상쇄하기는 어려운 게 현실"이라고 말했다.

고금리 기조가 계속되는 상황에서는 규제지역 해제와 세금감면 등 다양한 부동산 규제완화로 기대되는 효과가 제한적이란 얘기다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 "부동산 관련 규제를 대폭 완화됐지만 금리인상과 경기침체 우려 등으로 매수심리가 빠르게 반전되긴 어려울 것"이라며 "주택거래 정상화를 위해 규제완화에 강도를 높이면 집값 하락폭이 둔화하는 효과는 기대할 수 있을 것"이라고 설명했다.

leedh@newspim.com