[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 이재명 더불어민주당 대선후보가 강남구 구룡마을에 이어 내놓은 서초구 내곡동 예비군훈련장 일대 5만가구 규모 청년임대단지 조성 공약에 대해 전문가와 업계에선 주민과 지방자치단체의 반대로 인해 사업 추진이 쉽지 않을 것이라 지적을 내놓고 있다. 임대주택 단지의 빠른 '슬럼'화 우려 때문이다. 

더욱이 그린벨트 한가운데 용적률 500%짜리 고밀단지는 도시계획을 저해하는 요소가 될 것이란 지적도 나오고 있다. 이에 따라 내곡동 일대는 표심을 위한 자극적인 계획보다 도시계획을 맞춘 신도시급 주택단지 조성을 위한 신중한 접근이 필요하다는 주장이 나오고 있다.

21일 건설부동산업계에 따르면 최근 이재명 선거대책위원회에서 발표한 내곡동 청년임대 5만가구 공급 공약에 대해 표심 장악을 위한 계획이라는 지적을 내놓고 있다.

심교언 건국대 교수는 "과거 박근혜 정부 당시 1000가구 규모였던 행복주택 조성에 대해서도 서울시내 자치구와 주민들이 격렬하게 반대할 것을 감안할 때 쉽지 않은 사업이 될 것"이라며 "더욱이 그린벨트 한가운데 조성된 고밀 임대단지는 서울시 도시계획을 저해하는 요소가 될 수 있다"고 말했다.

지난 20일 송영길 더불어민주당 대표는 서울 강남구 내곡동 예비군 훈련장 이전과 주변 사유지를 포함한 내곡동 일대 65만4000평(약 19만8000㎡) 부지에 전용면적 59㎡ 규모 청년주택 5만가구를 공급하겠다고 공약했다. 공급 주택 중 30%는 청년임대주택으로 짓고 나머지는 누구나집, 분양형주택을 지어 청년들에게 공급할 계획이라고 설명했다.

◆ 정부 '군불 때는' 서초 내곡 그린벨트 해제...지자체-주민 극한 반발 예상

서초 내곡동 예비군훈련장 일대 택지개발 계획은 비교적 오래된 개발계획이다. 서울시내 자치구 중 가장 많은 개발제한구역(그린벨트)을 보유한 서초구에서 내곡동 일대는 잇단 주택단지 개발로 보존 가치가 다소 떨어지는 것으로 평가된다. 이 곳에 대해 정부는 지속적으로 그린벨트 해제와 개발 압력을 넣고 있다.

노무현 정부시절부터 보금자리지구의 전신인 GB지구 지정을 검토했으며 이명박 정부 당시 일부 지역에 보금자리지구가 들어섰다. 예비군훈련장에 대한 개발 계획은 문재인 정부들어 본격화됐다. 지난해 7.10대책에서 정부는 이 곳에 대해 그린벨트 해제 및 주택단지 개발계획을 본격 입안했다. 당시 정부는 홍남기 경제부총리가 직접 그린벨트 해제 가능성을 천명했으며 김현미 국토부 장관은 국방부 장관을 만나 예비군 훈련장 이전에 대해 논의했다.

하지만 이후 진행상황은 눈에 띠지 않는다. 국방부는 예비군 훈련장 이전에 대해 협의되지 않은 사항이라며 일축했고 민주당 소속 박원순 시장 유고상황이었던 서울시는 정부의 그린벨트해제에 대해 불가 입장을 재확인했다. 이같은 그린벨트 해제 불가 방침은 현 오세훈 시장의 서울시도 마찬가지다. 서울시 관계자는 "그린벨트 해제 반대에 대한 서울시의 입장은 여전히 똑같다"며 "다른 곳도 많은 데 굳이 대대적으로 그린벨트를 풀어 임대단지를 짓겠다는 방침에 동의할 수 없다는 게 시의 입장"이라고 말했다.

서초구나 주민들의 반발도 예상된다. 서초·우면 보금자리지구 주변은 취락지구로 지정돼 그린벨트 보존가치가 낮아진 식유촌·송동마을, 탑성마을 일대 개발이 우선될 것으로 예상됐다. 하지만 그린벨트로 보존이 잘되고 있는 예비군훈련장 일대를 지목한 것도 이해할 수 없다는 반응이다. 세 곳 취락지구도 모두 7만㎡ 넓이라 개발 여력이 풍부하다는 진단이 나온다.

우면지구 일대 중개업소 관계자는 "이 곳에서는 다음 개발 예정지로 화훼단지 등과 저층 거주민이 늘고 있는 식유촌, 송동마을이 될 것으로 예측하고 있다"며 "예비군 훈련장도 오래전부터 개발이 추진 됐던 곳이지만 이 곳을 뛰어 넘고 거길 개발한다는 것은 생각지 못했다"고 말했다.

정부 방침도 고밀 임대단지 개발과는 방향이 다른 상황이다. 국토부 관계자는 "일반적인 주택단지를 짓는다는 게 당초 계획이며 대선 후보의 이같은 공약은 검토해본 적 없다"고 말했다.

다만 내곡동 예비군 훈련장의 개발 방침은 이번 이재명 후보의 공약으로 또 한번 동력을 얻었다는 진단도 나온다. 한 건설업계 관계자는 "5만가구 청년임대단지는 대선후보의 표심 자극을 위한 공약이고 본질은 이 곳을 서울시, 국방부의 반대에도 개발하겠다는 국토부 등의 의도도 포함된 것으로 본다"며 "예비군 훈련장 일대는 65만평 부지는 70%가 국공유지며 오래 전부터 개발 계획을 수립해놓은 곳이기 때문에 정부의 주택단지 조성은 어렵지 않을 것으로 보인다"고 말했다. 이어 그는 "다만 그린벨트 해제에 대한 반대 분위기로 인해 시간은 꽤 걸릴 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

◆ 고밀 임대단지, 도시계획-지역발전에 저해될 수도

전문가들은 이재명 후보측이 잇따라 꺼낸 강남권 고밀 소형임대단지 조성에 대해 부정적인 시각을 내놓고 있다. 심교언 교수는 "내곡동에 그린벨트를 해제하고 주택단지를 짓겠다는 것은 정부의 오랜 계획 중 하나"라면서도 "그 곳에 용적률 500%짜리 고밀 청년 임대단지를 짓는다는 것은 임대주택 재고 확보에 도움은 되겠지만 주민들의 반발에 부딪히게 될 것"이라고 말했다.

소형주택으로 구성된 고밀 주택단지는 주거환경을 떨어뜨릴 수밖에 없어 슬럼화가 빨라진다는 지적이다. 입주 30년이 넘어선 1기 신도시에서도 노후화 경향이 뚜렷한 것은 소형-고밀로 지어진 임대주택 단지와 소형 주택단지 등이다. 중대형 주택의 경우 높은 층수에도 불구하고 동간 거리가 넓고 녹지비율이 높아 딱히 슬럼화가 진행되지 않고 있다는 게 전문가들의 이야기다. 결국 용적률 500%로 조성된 소형주택단지는 10년만 지나면 슬럼화가 시작될 것이란 지적이 나온다.

한 업계 관계자는 "구룡마을에 이어 내곡동까지 고밀 임대단지를 짓겠다는 이 후보측의 공약은 보수색채가 강한 지역구인 서울 강남을 겨냥한 정치적 발언으로 해석할 수 있다"면서 "소형고밀주택단지를 지은 후 야기되는 도시계획적 사회적 문제를 방치하고 특히 이제 보편화된 쇼셜믹스까지 무너뜨리겠다는 것으로 볼 수 있을 것"이라고 말했다.

또다른 업계 관계자는 "잦은 이사와 짧은 거주기간 등이 다반사인 임대주택단지나 소형단지에서의 빠른 노후화는 뚜렷하게 나타나는 현상"이라며 "결국 단지 관리에도 무수한 국민혈세가 투입돼야할텐데 이보다는 보금자리지구처럼 적절한 용적률을 갖춘 단지를 조성하는 것이 좋은 방법일 것"이라고 말했다.

전문가들은 내곡동에서 고밀도 임대단지가 들어설 가능성을 높게 보고 있지 않다. 이명훈 한양대교수는 "도시계획에 입각한 주택공급계획을 수립해야할텐데 이같은 도시계획을 무시한 임대주택단지 조성은 도시계획을 망치는 요인이 될 것"이라며 "용산정비창을 비롯해 이미 충분히 계획된 개발예정지가 있는데도 굳이 그린벨트를 풀어 고밀 임대단지를 짓겠다는 것은 신중한 고민을 했다고도 보기 어렵다"고 말했다.

심교언 교수는 "이 곳에 대해서는 정부의 개발 의지가 분명하기 때문에 특별법을 비롯한 각종 법적 근거를 활용해 사업을 추진할 수 있을 것"이라면서도 "하지만 주민과 지자체의 반발, 도시계획적 문제로 인해 실현되기는 매우 어렵다고 본다"고 말했다.

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