[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 청약제도를 개편하면서 파주 운정·인천 검단 등 공공택지 민간분양의 특별공급 문턱이 더 높아질 것으로 예상된다. 생애최초·신혼부부 특별공급에 추첨제 물량이 대거 도입되면 20·30대 젊은층이 혜택을 보겠지만, 그만큼 신청자 수도 많아지기 때문이다.

전체 특별공급 물량이 크게 늘지 않은 상황에서 신청자 수가 늘어나면, 신혼부부·생애최초 수요자들의 청약 경쟁이 더욱 과열되는 현상도 불가피하다는 지적이다.

◆ 1인 가구도 생애최초 특공 넣을 수 있다…혼인·소득 기준 없어

11일 국토교통부에 따르면 지난 8일 발표된 생애최초·신혼부부 특별공급제도 개편안에는 신혼부부 특별공급(신혼 특공)과 생애최초 특별공급(생초 특공)으로 공급하는 물량 30%를 추첨제로 돌린다는 내용이 들어있다. 소득기준을 없애고 자녀나 혼인 여부를 따지지 않는 방식으로 청약 자격을 대폭 완화한 것이 골자다.

이는 공공분양이 아닌 민간분양에만 적용한다. 이르면 오는 11월부터 실시하는 민간분양 사전청약부터 도입할 예정이다. 민간분양의 경우 생애최초 특공은 10%(공공택지 민간분양은 20%), 신혼부부 특공은 20% 비중으로 공급하고 있다.

우선 생애최초 특공은 공급물량의 30%를 혼인 여부 및 소득 기준을 따지지 않고 추첨으로 배정한다. 1인 가구도 신청할 수 있게 된 셈이다. 그동안 생애최초 특공은 청약 자격이 '혼인 중' 또는 '자녀가 있는 가구'에만 한정돼 있어 무주택 기간이 오래된 비혼 1인 가구는 아예 청약 자격이 없었다.

다만 소득기준은 폐지하면서도 자산 기준(3억3000만원 이하)은 적용했다. '금수저 청약'을 막기 위해서다. 생애최초 특공 시 1인 가구 신청 면적도 전용면적 60㎡ 이하로 제한한다.

또한 신혼부부 특공은 공급물량의 30%에 대해 자녀 수나 소득에 상관없이 추첨으로 선정한다. 자녀가 없거나 소득이 높은 신혼부부도 신혼부부 특공에 신청할 수 있게 된 것이다. 그동안 신혼부부 특공은 자녀가 있는 신혼부부에게 1순위를 부여하고, 1순위 안에서도 자녀 수가 많은 순서대로 당첨자를 선정했다.

이에 따라 자녀가 없는 신혼부부는 신혼부부 특공으로 청약에 당첨될 가능성이 낮았다. 하지만 앞으로 신혼부부 추첨제 적용 물량에는 자녀 수를 고려하지 않으며, 도시근로자 월평균 소득 140%(맞벌이 160%)로 제한한 소득기준도 적용하지 않는다.

◆ 생애최초 특공 청약 '공공택지 민간분양' 유리…운정·옥정·검단

업계에서는 생애최초 특공을 노리는 청약자의 경우 공공택지 민간분양이 유리하다고 입을 모은다. 민간택지의 경우 생애최초 특공 비중이 10%인 반면 공공택지 민간분양은 비중이 20%로 더 높기 때문이다. 특히 20·30세대는 소득 또는 자산규모가 적어서 대출이 나오는 게 가장 중요하다.

중도금 대출을 받으려면 분양가가 9억원 이하가 돼야 하는데 서울에서는 사실상 진입할 곳이 많지 않다는 지적이다. 문재인 정부 들어 집값이 크게 올라서 분양가가 9억원이 넘는 단지가 많아졌기 때문이다.

실제로 리얼투데이가 지난 2017년부터 올해 7월까지 서울에서 분양한 아파트 4만87채(한국부동산원 청약홈 모집공고 기준)의 분양가를 분석한 결과 분양가가 9억원이 넘는 아파트 비중이 2018년부터 올해까지 평균 43.3%로 급증했다. 지난 2017년에는 11.6%에 그쳤지만 이제는 4배 가까이 늘어난 것이다.

이에 따라 오는 11월 이후부터 서울 접경지역이나 수도권 주요지역에 나오는 공공택지 민간분양에 도전해야 한다는 조언이다. 예컨대 파주 운정신도시, 양주 옥정신도시, 인천 검단신도시 등이다.

해당 지역에서 11월 이후 분양할 아파트로는 ▲경기 양주시 양주역세권 A1블록(양주역세권 푸르지오) ▲경기 파주시 운정신도시 A32블록(파주운정3지구 금강펜테리움) ▲인천 연수구 송도신도시 A16블록(송도 A16BL 공동주택) 등이 있다. 

세 아파트 모두 가구가 일반분양 대상이다. ▲양주역세권 푸르지오는 총 1170가구(시공사 대우건설) ▲파주운정3지구 금강펜테리움은 778가구(시공사 금강주택) ▲송도 A16블록 공동주택(시공사 현대건설)은 총 1319가구다. 

특히 파주 운정신도시는 오는 2024년 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선이 개통 예정이다. 양주에는 GTX-C 덕정역 개통과 더불어 서울지하철 7호선 연장선 옥정역 신설(2025년 개통 예정)이라는 교통 호재가 있다.

◆ 특공 대상자 늘면 경쟁률 더 높아져…일반분양 청약에도 영향

이번 청약개편으로 특별공급 청약 경쟁은 더욱 과열될 것으로 보인다. 공급물량이 크게 늘지 않는 상황에서 특별공급에 넣는 사람 수가 늘어나면, 신혼부부·생애최초 수요자들의 청약 경쟁률은 더 높아질 것이기 때문이다.

특히 기존 주택을 사려던 사람들도 청약에 도전할 가능성이 높다. 기존에는 가점이 낮다는 이유 등으로 20·30세대가 청약을 아예 포기하고 기존 주택을 '영끌' 매수하는 경우가 적지 않았다. 하지만 이제는 특별공급 기회가 많아졌기 때문에 청약포기자들까지 특별공급에 가세할 가능성이 있다.

청약에 당첨되면 새 집에 살 기회를 얻는데다, 정부의 분양가 통제로 분양가가 주변 시세보다 몇억원 낮아서 시세차익도 더 크게 볼 수 있다는 장점이 있어서다. 

그런데 생애최초 특별공급 대상자가 되려면 해당 주택의 입주자 모집공고일 현재 모든 세대원이 과거에 주택(분양권등)을 소유한 적이 없어야 한다. 이는 주택(분양권 등) 구입, 상속, 증여, 신축 등 사유와 관계없다.

예컨대 배우자가 결혼 전에 주택을 소유했다가 처분한 경우, 주택을 소유한 적이 있기 때문에 특별공급 대상이 될 수 없다. 결과적으로 기존 주택을 사려는 수요는 줄어들고 생애최초 특별공급을 도전하는 사람은 늘어나, 실제 청약경쟁률이 더 높아질 수 있다.

이번 청약개편으로 일반분양 청약 경쟁도 다소 영향을 받을 것으로 예상된다. 특별공급과 일반공급은 중복 청약이 가능하기 때문이다. 특별공급 신청자들이 조금이라도 당첨 확률을 높이기 위해 일반공급에도 같이 신청할 가능성이 있다는 의견이다.

김병기 리얼하우스 분양평가팀장은 "지금 20·30세대는 (내집마련을 위해) 지푸라기라도 잡고 싶은 심정"이라며 "이들은 일반공급에서 가점으로 당연히 밀리겠지만 당첨 기회를 조금이라도 높이기 위해 특공하고 일반공급을 같이 신청할 수도 있다"고 말했다.

아울러 정부가 이번에 신혼부부·생애최초 수요자를 집중 지원하면서 선의의 피해자가 발생한다는 문제점도 있다. 전체 주택공급량을 단기에 확 늘리는 것이 사실상 불가능한 만큼 실수요자 계층 사이에서 비중 조절이 불가피하기 때문이다.

기존 신혼부부 특공은 자녀가 있는 신혼부부에게 1순위를 부여하고, 1순위 안에서도 자녀 수가 많은 순서대로 당첨자를 선정했다. 하지만 이제는 신혼부부 특공 공급물량의 30%가 자녀 수나 소득에 상관없이 추첨으로 선정한다. 다자녀 등 가점요인이 충분한 신혼부부에게는 다소 불리해진 측면이 있는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부가 총 공급물량을 늘려서 그 중 일정부분을 기존에 소외됐던 신혼부부·생애최초 수요자에게 더 배분하는 것이 아니라면 다른 계층의 실수요자를 소외시키는 결과밖에 되지 않는다"며 "예컨대 다자녀 등 가점요인이 충분한 신혼부부는 똑같은 실수요자면서도 역차별을 당할 수 있다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com