분상제에 줄줄이 '후분양'…새 아파트 부족에 청약과열 '악순환'

기사입력 : 2021년09월05일 06:01

최종수정 : 2021년09월05일 06:01

서울·대전 등, 분양가규제 피해 '후분양' 러시…골든타임 분양제도
분양 밀려 주택 '공급부족'…서울 청약경쟁률, 처음 세자릿수 기록

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부의 분양가 상한제 여파로 전국 주택시장에 부작용이 커지고 있다. 서울 뿐 아니라 대전, 대구, 부산 등 전국 아파트 정비사업 조합들이 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 피하기 위해 후분양 등으로 분양시점을 늦추고 있어서다.

그 결과 주택 공급부족으로 '청약과열'이란 악순환이 벌어지고 있다. 전문가들은 이런 문제를 근본적으로 해결하려면 정부가 공급 확대와 더불어 분양가 규제 완화를 동시에 실시해야 한다고 입을 모은다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 서울 중구 남산에서 바라본 서울 일대 아파트 단지 모습. 2021.04.27 mironj19@newspim.com

◆ 서울·대전 등, 분양가규제 피해 '후분양' 러시…골든타임 분양제도

5일 부동산업계에 따르면 서울, 대전, 대구, 부산 등 전국에서 HUG의 분양가 통제를 피하기 위해 분양시점을 늦추는 단지가 늘고 있다. 대전 서구 '탄방1구역(숭어리샘) 재건축' 조합은 다음달 말 조합 총회를 열고 후분양을 할지 여부를 최종 결정할 예정이다.

서구 탄방1구역 재건축 사업은 탄방동 514-360번지 일원에 아파트 1974가구를 짓는 사업이다. 조합원 물량 510여가구를 제외한 1300여가구가 일반에 분양될 예정이다. 조합은 HUG가 통보한 분양가(3.3㎡당 1137만원 상한)가 조합이 예상한 분양가(3.3㎡당 1700만원)보다 낮아서 후분양을 고려하고 있다.

HUG가 통보한 분양가로 일반분양을 진행하기엔 사업성이 낮다고 판단해 고육지책으로 후분양 절차를 밟고 있는 것이다. 후분양 아파트는 사업 기간 중 발생하는 금융비용이 반영되는 만큼 선분양 아파트보다 분양가가 높다. 또한 매년 공시지가가 오르기 때문에 후분양으로 분양 시기를 늦추면 분양가를 높게 받을 수 있다.

대전 중구 '하늘채 스카이앤 2차'도 분양 일정이 확정되지 않았다. 앞서 지난 5월 분양할 계획이었지만 HUG와의 분양가 협상에서 접점을 찾지 못했기 때문으로 전해졌다. 하늘채 스카이엔 2차는 대전 중구 선화동 87-5번지 일원에 아파트 743가구, 오피스텔 50실을 짓는 사업이다.

이밖에도 HUG로부터 예상보다 낮은 분양가를 통보받고 후분양으로 돌아서거나 고려 중인 사업장이 많은 것으로 알려졌다. 대구 달서구 상인 푸르지오 센터파크, 대구 서구 두류파크자이, 부산 동래구 온천4구역, 부산 동래구 명륜2구역 등이다.

특히 부산 명륜2구역은 현재 '골든타임 분양제'를 적용하고 있다. 골든타임 분양제란 조합이 일반분양 시점을 조율하는 제도를 말한다. 아파트 준공 전이든 준공 후든 조합원의 이익이 가장 커지는 시점에 분양하게 된다.

◆ 분양 밀려 주택 '공급부족'…서울 청약경쟁률, 처음 세자릿수 기록

서울에서는 서초구 반포동 신반포21차 재건축이 후분양으로 진행된다. 신반포21차는 108가구의 소규모 단지다. 재건축하면 지하 4층~지상 20층, 2개 동, 275가구로 바뀐다. 전체 사업비는 1020억원 정도다. 사업 규모는 크지 않지만, 강남권 노른자 입지라서 시공권을 놓고 포스코건설과 GS건설이 치열한 경쟁을 벌였다.

결과는 포스코건설의 승리였는데, 업계에서는 그 비결이 '후분양'이었다고 분석한다. 포스코건설은 분양 때까지 시공사의 자체 보유자금으로 공사를 진행해 조합원의 금융 부담을 없애는 '후분양'을 제시했다. 조합원으로서는 매력적인 제안이다.

입주 때까지 중도금이나 공사비 대출 이자에 대한 부담이 없기 때문이다. 또한 분양가상한제를 적용받아도, 공시지가가 매년 오르는 것을 고려하면 후분양으로 분양가를 더 높게 받을 가능성도 있다. 이런 이유로 송파구 잠실 진주아파트, 강동구 둔촌주공아파트 등 다른 강남권 재건축 단지에서도 후분양 얘기가 나왔었다.

문제는 전국적으로 새 아파트 수요가 많은데, 후분양 또는 분양시점 연기로 공급이 늦춰지고 있다는 점이다. 특히 대전은 HUG와의 갈등으로 분양이 늦춰진 단지가 많아 주택공급 부족을 겪고 있다. 이에 따라 청약 경쟁률이 전국 평균보다 높아졌다.

부동산 정보업체 부동산인포가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과에 따르면 올 상반기 대전에 분양한 6개 아파트는 모두 1순위 마감했다. 일반공급에 접수된 총 청약건수는 2만5565건으로 평균 청약경쟁률이 25.77대 1로 집계됐다. 올 상반기 전국 분양시장 평균 청약경쟁률인 18.63대 1보다 높은 수치다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.02 sungsoo@newspim.com

서울도 아파트 평균 청약 경쟁률이 처음으로 100대 1을 넘어섰다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 올해 1~8월까지 서울에서 분양한 아파트의 평균 청약 경쟁률은 111.4대 1로 집계됐다. 이는 부동산114가 청약 경쟁률을 집계한 지난 2000년 이후 가장 높은 수치다. 또한 평균 청약 경쟁률이 세 자릿수를 기록한 것도 이번이 처음이다.

서울의 청약 경쟁률이 이처럼 높은 이유는 분양 물량 감소다. 서울은 작년 1~8월 기준 3만3342가구가 분양했지만, 올해는 같은 기간 분양 물량이 6021가구에 그쳤다.

전문가들은 이같은 '청약시장 과열' 문제를 근본적으로 해결하려면 정부가 공급 확대와 더불어 분양가 규제 완화를 동시에 실시해야 한다고 지적했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "내 집 마련을 원하는 수요는 많아지고 있지만, 공급이 부족해 새로 공급하는 아파트에 관심이 높을 수밖에 없다"고 설명했다.

홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "분양가상한제 등으로 가격을 통제하면 건설사나 조합은 이익이 줄어들기 때문에 분양을 선택하지 않게 된다"며 "그 결과 주택공급이 줄어들어 오히려 집값이 더 오르는 악순환이 벌어진다"고 지적했다.

반면 "분양가 통제가 없어서 분양가를 높게 받을 수 있게 되면 공급이 늘어나서 오히려 집값 안정에 도움이 된다"며 "분양가를 규제하면 '로또분양'에 당첨된 고 가점자만 이익을 보기 때문에, 주택가격이 안정되는 효과를 얻기 어렵다"고 덧붙였다.

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[이재명의 사람들] 국정 로드맵 짤 이한주 [서울=뉴스핌] 윤채영 기자 = 이재명 정부의 5년 국정 로드맵을 짤 이한주 국정기획위원장은 이재명 대통령과 '30년지기'인 최측근 인사다. 이 원장과 이 대통령의 인연은 '성남'에서 시작됐다. 이 원장이 가천대 교수이던 시절 경기 성남시에서는 신도시 개발 문제, 광주대단지 사건 등 여러 문제가 터졌다. 두 사람은 시민운동에서 마음이 맞아 현재 인연으로 이어졌다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 이한주 국정기획위원장. 지난해 민주연구원장 시절 뉴스핌과의 인터뷰. 2024.06.11 pangbin@newspim.com 이 원장은 지난해 뉴스핌과 인터뷰에서 이 대통령과의 관계에 대해 상세히 털어놨다. 그는 "필요하면 서로 불러대고 하는 관계"라며 친밀함을 여과없이 드러냈다. 이 원장은 이 대통령이 성남시장이던 시절 모라토리엄(지불유예) 선언을 계기로 더욱 가까워졌다고 했다. 그는 "성남시에서 사회적 기업, 사회적 협동조합을 100개 이상 만드는 데도 같이 했고 기본소득의 원조라고 얘기할 수 있는 청년 기본소득도 성남에서 민선 5기, 6기를 거치면서 많은 사회 실험을 했다"고 전했다. 이 대통령이 2022년 대선에서 메인 정책으로 꺼낸 '기본소득'도 이 원장의 작품이다. 당시 대선 패배로 기본소득 정책은 다소 후퇴했지만, 대신 '기본사회'를 꺼내들었다. 이 대통령은 당대표이던 시절 당대표 직속 기본사회위원회를 구성해 인간이 먹고 사는 문제와 직결된 기본권 강화 등에 주력했다. 이번 대선에서도 기본사회 공약을 강조했으며, 대통령 직속의 기본사회위도 꾸릴 예정이다. 이처럼 '기본 시리즈'를 고안한 인물로 이 대통령의 꾸준한 신임을 얻고 있는 셈이다. 두터운 의리로 민주당의 공약 개발을 하는 민주연구원장에 이어 국정 밑그림을 그리는 국정기획위원장을 맡게 됐다고 볼 수 있다. 이 원장은 현 정부·여당이 전국민에게 25만원을 줄지 선별적으로 지급할지에 논의 중인 데 대해서도 지난해 뉴스핌과 인터뷰에서 입장을 밝힌 바 있다. 그는 "정부는 예산이 많이 들고, 선별적으로 줘야 한다는 인식이 있다. 정 그렇다고 한다면, 가난한 사람한테 더 주는 것을 나쁘다고 생각하지 않겠다"고 했다. 해당 발언은 당시 야당 입장에서였다. 이 원장은 선별 지급이 기본소득의 고유 이념에 대해서는 후퇴한 것이라고 했지만 "전국민 지급을 끝까지 우겨야 할 사안은 아니"라고 했다. 이 원장은 16일 출범하는 국정기획위원회에서 정부 조직개편과 국정과제를 정리하며 이재명 정부의 5개년 국정 밑그림을 약 50일간 짤 예정이다. ▲1956년 서울 출생 ▲서울대학교 생물학 학사, 경제학 석·박사 ▲가천대 경제학과 교수 ▲경기연구원 원장 ▲민주연구원 원장 ▲2025년 대선 더불어민주당 선거대책위원회 정책본부장 ▲이재명 정부 국정기획위원장 ycy1486@newspim.com 2025-06-16 06:00

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국민의힘 신임 원내대표 송언석 [서울=뉴스핌] 신정인 기자 = 송언석 국민의힘 신임 원내대표는 16일 김용태 비상대책위원장이 제안한 5대 개혁안 당원 여론조사와 관련해 "종합적으로 고려해 혁신의 논의가 돼야 한다"고 했다. 송 원내대표는 이날 서울 여의도 국회 본관에서 '국민의힘 원내대표 선출 의원총회'가 끝난 뒤 기자들과 만나 "여러 의원들의 견해가 다르고 김 비대위원장 스스로 상임고문님들이랑 얘기할 때도 몇가지 부분은 곤란하단 의사 표현을 했다고 들었다"며 이같이 말했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 송언석 국민의힘 신임 원내대표가 16일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 2025 국민의힘 원내대표 선출 의원총회에서 당선 소감을 말하고 있다. 2025.06.16 pangbin@newspim.com 그는 당 혁신위원회 구성에 대해선 "아무래도 당을 사랑하는 마음이 일차적이고, 그런 점에서 특정 계파에 편향적으로 알려진 분들은 이번 인선에서 2차적으로 평가되지 않을까 한다"고 했다. 송 원내대표는 김 비대위원장의 임기 문제와 전당대회 시기를 묻는 질문엔 "조속히 정리해 특별한 반대가 없으면 (전당대회를) 조기에 개최할 수 있게 하겠다. 실무적 절차가 있어서 일정 시간이 필요하다"고 했다. 그러면서 "6월 말 이후에 어떻게 할 거냐는 문제가 발생할 건데 만약 비대위의 임기를 더 가져가야 할 일이 있으면 이헌승 전국위원장과 상의해서 하겠다"고 덧붙였다. 그는 윤석열 전 대통령의 파면에 대한 질문에는 "헌법 질서 속에 있었던 탄핵 결과에 승복하고 모든 것이 끝난 상태"라며 "잘못한 게 있으면 인정하고 반성 할 용의가 있고 그렇게 해왔다"고 했다. 송 원내대표는 같은날 선출 직후 연합뉴스TV와 인터뷰에서 '변화와 쇄신'을 강조했다. 그는 "변화와 쇄신을 통해서 앞으로 성장하도록, 미래에 갈 수 있도록 우리 당이 국민의 마음을 더 얻을 수 있도록 최선을 다하겠다"며 "서로 협상할 것은 협상하고, 또 투쟁할 것은 투쟁하면서 의원님들의 총의에 따르겠다"고 했다. 상법개정안과 관련해선 "주주 충실의무에 대해 다시 한번 논의가 필요하다"며 "김병기 더불어민주당 원내대표와 함께 상의하도록 하겠다"고 밝혔다. 김민석 국무총리자와 관련한 각종 의혹에 대해선 "국민들께 소상히 밝히는 게 먼저 우선순위로 해야 할 도리"라며 "김민석 후보자를 지명한 이재명 대통령도 지명 철회라든지 이런 부분에 대해서 미리 고민을 해 두시는 게 좋지 않겠나"라고 했다. allpass@newspim.com 2025-06-16 17:10