"LH가 전세금 내 줘도 보험가입?"…임대사업자들 보증보험 의무에 '멘붕'

기사입력 : 2020년09월28일 07:13

최종수정 : 2020년09월28일 07:13

세입자 보험 있어도 임대사업자 가입…'최우선변제권' 있어도 의무
임대사업자 "사기죄 준한 처벌 지나쳐"…전문가들 "부당하지 않다"
관건은 합리적인 보험료…"대량할인 적용해 적정요율 산정해야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 모든 임대사업자의 '임대보증금 보증보험 가입'을 의무화하는 것을 놓고 임대사업자와 국토교통부의 의견이 충돌하고 있다. 임대사업자들은 세입자가 사실상 전세보증금 부담이 없거나, 이미 보험에 가입해 있는데도 집주인이 보험을 들어야 하는 건 '과중한 부담'이라는 주장이다.

반면 국토부는 이번 제도가 임대사업자의 '의무'에 초점을 맞추고 있어 세입자의 전세금 부담이나 보험가입 여부와는 무관하다는 입장이다. 전문가들은 정부가 임대사업자에게 큰 부담이 되지 않는 선에서 보험료를 합리적으로 책정해야 사회적 갈등이 줄어들 것이라고 내다봤다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 서울도심 아파트의 모습. 2020.08.21 yooksa@newspim.com

◆ LH 전세임대, 세입자 보증금 부담 적어…그래도 임대보증보험 가입

28일 국토교통부에 따르면 임대사업자는 ▲한국토지주택공사(LH) 전세임대 형태로 세입자와 계약하거나 ▲세입자가 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증에 이미 가입했거나 ▲세입자가 최우선변제권을 가진 소액임차인이어도 내년 8월부터 임대보증금 보증보험에 의무적으로 가입해야 한다.

임대보증금 보증보험은 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 이를 대신 돌려주는 상품이다. 임차인이 등록임대주택에서 보증금을 떼일 염려 없이 안심하고 살도록 하기 위해서다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 가입할 수 있다.

하지만 집주인들은 위 세 가지 상황에도 가입을 의무화하는 게 지나치다는 입장이다. 우선 세입자들은 LH 전세임대 형태로 집주인과 임대차계약을 맺을 경우 전세보증금 부담이 거의 없다. 'LH 전세임대 제도'란 저소득층과 청년이 전셋집을 물색해오면 최소한의 보증금과 이자만 내고 LH가 사실상 전세금을 대신 내주는 제도다.

지원대상별로 ▲신혼부부 ▲다자녀 ▲청년 1~2순위 전세임대 제도가 있다. 예컨대 LH가 지난달 12일 입주자를 모집한 '청년 전세임대'는 임대보증금이 1순위 100만원, 2순위 200만원이다. 임대료는 지원한도액 내 전세보증금에서 임대보증금을 뺀 나머지 금액에 1~2% 금리를 적용해 산정한다. 지원한도액은 수도권 1억2000만원, 광역시 9500만원, 기타지역 8500만원이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.09 sungsoo@newspim.com

세입자가 부담한 액수를 제외한 나머지 전세금은 LH가 집주인과 계약을 맺고 대신 지불한다. LH는 이 경우 SGI서울보증과 '전세임대 주택신용보험' 계약을 체결한다. 집주인이 파산하거나 집이 경매에 넘어가서 LH가 전세금을 못 돌려받을 경우, 보험계약에 따라 SGI서울보증으로부터 대신 전세금을 돌려받기 위해서다.

하지만 국토부는 임대사업자가 LH와 계약을 맺었다고 해도 임대사업자의 보증보험 의무가 이행된 것이 아니라고 보고 있다. 이에 따라 임대사업자도 임대보증보험에 가입해야 한다는 입장이다. 이를 위반하면 임대사업자는 최고 2000만원의 벌금, 최장 2년의 징역에 처해진다.

◆ 세입자 보험 가입해도 임대사업자도 가입…중복시 세입자 해지 가능

임대사업자는 이밖에도 임대보증금 보증보험에 가입해야 하는 범위가 너무 넓다고 주장한다. 예컨대 세입자가 HUG 전세보증금 반환보증에 이미 가입한 상태여도 임대사업자는 별도로 임대보증금 보증보험에 가입해야 한다.

'전세보증금 반환보증'은 세입자가 전세보증금을 제때 못 받을 상황에 대비해 가입하는 보험이다. 집주인이 파산하거나 집이 경매에 넘어가는 위험에 대비하기 위해서다. 임대사업자가 내년부터 의무 가입하는 '임대보증금 보증보험'과 마찬가지로 세입자들 전세금을 보호한다는 점에서 보증범위가 겹친다.

임대사업자들로서는 세입자가 이미 보험에 가입했는데 임대사업자가 굳이 보험에 또 들어야 하느냐는 의문이 생긴다.

하지만 국토부는 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입해 있어도 임대사업자는 임대보증금 보증보험에 가입해야 한다는 시각이다. 이번 제도는 임대사업자의 의무에 대한 것이기 때문에 세입자의 보험가입 여부와는 무관하다는 것.

HUG 관계자는 "'전세보증금 반환보증'과 '임대보증금 보증보험'은 서로 다른 상품"이라며 "중복되는 부분이 있으면 세입자가 기존 전세보증금 반환보증을 해지하고 집주인이 임대보증금 보증에 가입하면 된다"고 말했다.

◆ 세입자 '최우선변제권' 있어도 임대보증보험 의무…집주인 "지나친 의무"

세입자의 보증금이 최우선변제 금액보다 적어도 임대사업자는 의무적으로 보험에 가입해야 한다. 보증금이 최우선변제 금액보다 적으면 주택임대차보호법상 '소액 임차인'에 해당한다.

법원은 집주인의 파산으로 경매로 넘어온 집에 소액 임차인이 살고 있으면 다른 채권자들의 저당권이 선순위에 있어도 그 임차인에게 보증금의 일부를 먼저 돌려준다(최우선변제). 소액 임차인을 사회적 약자라고 보고 이들의 권리를 우선적으로 보호해주는 것이다.

다만 세입자가 주택에 대한 경매신청 등기 전까지 대항요건(점유 및 주민등록)을 갖춰야 한다는 조건이 있다. 서울의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인은 보증금이 1억1000만원 이하인 경우다. 이 때 최우선 변제금은 3700만원 이하다.

'수도권정비계획법'에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시의 경우는 보증금 1억원 이하가 소액임차인이다. 이 때 최우선 변제금은 3400만원 이하다.

또한 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시는 보증금 6000만원 이하일 경우 최우선 변제금이 2000만원 이하다. 그 밖의 지역은 보증금 5000만원 이하에 최우선 변제금 1700만원 이하다.

이처럼 임대사업자는 최우선변제권을 가진 소액임차인은 집이 경매에 넘어가도 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있다고 주장한다. 이런 상황에서 임대사업자가 보험에 가입해야 한다는 게 과중한 부담이라는 것이다.

하지만 국토부 관계자는 "임차인이 전세권을 설정하고 최우선변제권이 있어도 임대보증금 전액을 돌려받지 못하는 피해가 사회적 문제로 대두되고 있다"며 "이에 따라 등록 임대주택의 경우 임대보증금 전액 또는 보증대상액을 산정해서 보험에 가입하도록 하고 있다"고 말했다.

◆ 임대사업자 "사기죄 준하는 처벌 지나치다"…전문가들 "부당하지 않다"

임대사업자들은 국토부가 이처럼 모든 임대사업자에게 '임대보증금 보증보험 가입'을 강제하는 것이 '위헌'이라고 보고 있다. 보증보험 가입 의무 위반에 따른 처벌 수위(2000만원 이하 벌금, 2년 이하 징역)가 헌법 제37조 제2항에 있는 '과잉금지 원칙'에 위배된다는 이유에서다.

남을 속여서 돈을 떼먹는 사기죄의 경우 2000만원 이하 벌금, 10년 이하의 징역에 처해진다. 임대사업자로서는 세입자에게 사기를 친 것도 아닌데 임대보증금 반환보증에 가입하지 않았다는 이유로 사기꾼과 비슷한 수준의 형사처벌을 받는다는 게 부당하다는 입장이다.

임대사업자들은 "보증가입 의무를 이행하지 않는 사업자는 정부가 다른 경제적 불이익이나 간접강제 방법으로 충분히 규제를 가할 수 있다"며 "또한 소규모 주택임대사업자는 대부분 성실하게 임대보증금을 상환하고 있으며, 상환하지 못할 경우에도 경매절차를 통해서 세입자가 보증금을 회수할 수 있다"고 말했다.

이어 "그럼에도 정부가 임대보증금 반환보증에 가입하지 않은 임대사업자를 일률적으로 2년 이하 징역, 2000만원 이하 벌금형에 처하는 것은 헌법의 과잉금지 원칙에 위배된다"고 주장했다.

반면 전문가들은 위 세 가지 경우에 대해 국토부가 '임대보증금 보증보험' 가입을 의무화한 것이 부당한 처사는 아니라고 지적했다. 우선 첫번째 'LH 전세임대'의 경우 LH가 전세금 반환을 위해 SGI서울보증에 가입하는 건 다소 모순이라는 진단이다.

임대사업자인 집주인이 파산해도, 여전히 그 집주인은 LH에 전세금을 돌려줄 의무가 있다. 이를 고려하면 LH가 따로 보험에 가입할 게 아니라 임대사업자가 '임대보증금 보증보험'에 가입하는 게 맞다는 분석이다.

두번째로 세입자가 'HUG 전세보증금 반환보증'에 가입한 경우도 마찬가지다. 세입자에게 보증금을 돌려주는 것은 집주인의 책임이기 때문에 세입자가 아닌 집주인이 보험에 드는 게 합당하다는 의견이다. 또한 보장범위가 중복될 경우 세입자가 보험을 해지할 수 있다고 HUG가 답했기 때문에 문제될 게 없다는 것.

세번째로 '최우선변제권'이 있는 소액 임차인이어도 실제 경매가 진행되서 보증금을 돌려받기까지 시간이 오래 걸린다. 부동산이 경매에 넘겨진 후 실제 경매시장에 나오기까지는 물건에 따라 다르지만 통상 7~8개월 걸린다.

또한 소액 임차인은 보증금 전액을 회수할 수 있는 게 아니라 그 중 일부인 '최우선 변제금'만 우선 돌려받을 수 있다. 서울에서 소액임차인 기준은 보증금 1억1000만원 이하인데, 최우선 변제금은 3700만원 이하다. 사실상 소액임차인은 보증금의 절반도 못 돌려받는 셈이다.

◆ 관건은 합리적인 보험료…"대량할인 적용해 적정요율 산정해야"

결국 관건은 임대보증금 보증보험의 보험료가 얼마가 될 것이냐에 달렸다. 보험료가 임대사업자에게 크게 부담이 되지 않는 선에서 책정된다면 임대사업자들의 불만이 다소 가라앉을 것이기 때문이다.

HUG에 따르면 작년 임대사업자의 임대보증 사고금액은 492억원이다. 또한 국토부에 따르면 지난 1분기 말 기준 전국 주택 임대사업자는 총 51만1000명이다. 이를 기준으로 계산하면 전국 임대사업자 1명당 평균 사고 금액은 9만6281원으로 추산된다.

전세금 5억원, 임대보증금 보증보험의 최소 요율 0.099%를 적용한 보증료가 총 99만원이라는 점을 감안하면 보증료가 다소 비싸다는 분석이다.

임대사업자들이 내년 8월부터 일제히 보증보험에 가입하면 '집단보험'이라는 점을 감안해 보증요율을 낮춰야 한다. 예컨대 임대사업자 1명만 보험에 가입하면 그 1명의 위험도를 기준으로 보증료를 책정하지만, 전국 수십만명 임대사업자가 같은 보험을 든다면 대량 할인을 해줘야 한다는 뜻이다.

이를 단체보험, 집단보험이라고 한다. 만약 이 작업을 하지 않으면 임대인은 과중한 보증료 부담을 지게 된다. 해당 보험상품을 사실상 독점적으로 제공하는 HUG, SGI서울보증이 폭리를 취할 우려가 있는 것.

HUG는 최근 보증상품에 대한 보증료율과 보증료 체계 개선을 위한 연구용역을 추진했다. 대상이 되는 보증상품은 분양보증과 전세임대주택 전세보증금 반환보증 등 11개 상품이다. HUG는 이를 통해 적정 보증료율 검토 및 조정에 나설 것으로 예상된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부는 임대보증보험 가입을 의무화하기에 앞서 적정요율을 산정하는 게 급선무"라며 "임대사업자들 가입으로 전체 가입자 수가 늘어날 경우 적정 보증요율이 얼마일지에 대한 사전용역을 발주하고, 이를 근거로 적정요율을 산정해야 한다"고 강조했다. 이어 "그러지 않으면 세입자가 낼 임대료에 보증료 부담이 전가될 가능성이 높다"고 덧붙였다.

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주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다. 전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다. 거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10