[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 부동산 소외 계층을 위해 제공하는 'LH 전세임대 제도'의 문제점 보완에 나선다. 세입자가 살 집에 대한 권리분석이 잘못돼서 LH가 전세보증금을 못 돌려받는 문제를 사전에 막기 위해서다.

◆ LH 용역발주, 전세임대 관련 피해 줄일 목적…권리분석 등 위탁

14일 LH 및 조달청에 따르면 LH는 지난 4일 '전세임대 임차권용 권리보험' 관련 용역을 공고했다. 용역을 수주한 보험사는 LH 전세임대 주택의 권리분석, 계약체결, 대항력 확보 여부를 확인하는 작업과 권리분석 과실에 따른 LH의 손해보장 관련 업무를 맡게 된다.

주택의 권리분석이란 등기부등본에 기재된 수많은 권리 가운데 가압류나 근저당권을 비롯한 법적 문제가 없는지 판단하는 작업을 말한다. 부동산 매수자가 권리분석을 잘못해서 손해가 발생할 경우 이는 고스란히 매수인 몫이 된다.

또 대항력이란 세입자가 자신이 사는 집에 거주할 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다. 대항력을 가지려면 전입(주민등록)과 점유를 해야 한다. 매수자가 산 주택에 거주하는 세입자가 대항력을 갖고 있으면 매수자는 그 세입자를 내보내기 위해 이전 소유자가 줘야 할 전세보증금을 대신 돌려줘야 한다.

LH가 이번에 용역을 발주한 것은 이같은 권리분석 문제에 따른 피해를 줄이기 위해서다. LH 전세임대 제도는 저소득층과 청년이 전셋집을 물색해오면 세입자가 최소한의 보증금과 이자만 내고 LH가 사실상 전세금을 대신 내주는 제도다. 지원대상별로 ▲신혼부부 ▲다자녀 ▲청년 1~2순위 전세임대 제도가 있다.

예컨대 LH가 지난달 12일 입주자를 모집한 '청년 전세임대'는 임대보증금이 1순위 100만원, 2순위 200만원이다. 임대료는 지원한도액 내 전세보증금에서 임대보증금을 뺀 나머지 금액에 1~2% 금리를 적용해 산정한다. 지원한도액은 수도권 1억2000만원, 광역시 9500만원, 기타지역 8500만원이다.

세입자가 부담한 액수를 제외한 나머지 전세금은 LH가 집주인과 계약을 맺고 대신 지불한다. 또한 LH는 SGI서울보증과 전세임대에 대한 전세보증보험을 체결한다. 집주인이 파산하거나 집이 경매에 넘어가서 LH가 전세금을 못 돌려받을 경우, 보험계약에 따라 SGI서울보증으로부터 대신 전세금을 돌려받기 위해서다.

◆ SGI서울보증 '전세금 보장 신용보험'…권리분석 오류시 보장 거부

SGI서울보증의 전세금 보장 신용보험은 세입자가 전세보증금 일부 또는 전부를 떼일 위험에 대비해 가입하는 상품이다. 아파트의 경우 전세보증금 액수와 상관없이 가입할 수 있고 주택은 전세보증금 10억원까지만 가입할 수 있다.

하지만 모든 세입자가 위 상품에 가입할 수 있는 것은 아니다. SGI서울보증에서는 가입하는 데 필요한 요건을 정해놓고 있다. 우선 기간에 제한이 있다. SGI서울보증 상품에 가입하려면 임대차 계약기간이 1년 이상이어야 하고, 임대차계약 개시일로부터 10개월이 지나지 않은 시점(임대차계약기간이 1년인 경우에는 5개월이 경과되지 않는 시점)이어야 한다.

금액 요건도 맞춰야 한다. 선순위 설정최고액과 임차보증금을 합한 금액이 해당 주택 추정시가의 100% 이내여야 한다. 또한 선순위 설정최고액이 주택 추정시가의 50% 이내, 임차보증금이 주택 추정시가의 90% 이내여야 한다. 이 세 조건을 다 만족해야 한다.

권리관계 조건도 있다. 임차물건(전세계약을 맺은 주택) 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매신청을 비롯한 임대인 소유권 행사 제한사항이 있으면 SGI서울보증 전세금 보장 신용보험에 가입이 안 된다.

만약 LH 전세임대주택에 권리분석 문제가 있을 경우 SGI서울보증은 보증 의무를 거부할 수 있다. 예컨대 해당 주택의 부채비율 분석을 잘못하는 등 권리분석에 귀책사유가 발생할 경우 SGI서울보증은 집주인 대신 보증금을 돌려주지 않겠다고 할 수 있는 것이다. LH로서는 집주인에게 떼인 전세보증금을 보험 상품으로도 보장받지 못하는 셈이다.

이번 용역은 이같은 위험을 방지하기 위한 것이다. 기존에는 각 LH 지역본부별로 법무사를 위임해 권리분석부터 계약체결 업무까지 산발적으로 진행했다. 하지만 앞으로는 이를 전문적인 보험사 한 곳에 맡겨서 권리분석부터 계약체결까지 업무를 일원화할 계획이다.

LH 관계자는 "이번 용역은 LH가 전세보증금을 돌려받을 있도록 보험상품 외 또다른 안전장치를 마련하는데 의미가 있다"며 "권리분석 및 사후관리 업무를 하나의 보험사로 통일하고 업무효율화를 도모하는 게 목적"이라고 말했다.

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