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소비 늘리기 위해 부동산 잡는 중국, 디벨로퍼 자금줄 '차단'

회사채로 자금 돌려막기 횡행 부동산 업계 자금난 위기
서민 소비 확대 위해 거주 비용 낮추기에 총력

  • 기사입력 : 2020년08월26일 17:23
  • 최종수정 : 2020년08월26일 17:23
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[서울=뉴스핌] 강소영 기자='내순환 경제' 개념을 제시하며 내수 중심 경제 구조 확립을 추진하는 '그랜드 전략' 순항을 위한 사전 조치로 중국이 부동산 기업에 대한 강력한 규제에 나섰다. 경제 활성화에 쓰여야 할 시중 자금이 부동산 기업으로 유입되는 것을 막고, 장기적으로 부동산 기업 건전성 강화와 주택 가격 하락을 유도해 경제 리스크를 줄이겠다는 의도로 풀이된다. 

텐센트차이징 등 복수의 중국 매체에 따르면, 중국 주택건설부는 최근 부동산 개발기업의 재정상황에 대한 조사에 착수한 후 시중은행에 새로운 대출 규제 지침을 하달했다.

◆ 부동산 개발사(디벨로퍼) 자금조달 '빨간불' 

이번에 은행에 전달된 지침은 '3대 레드라인'으로 불린다. 부채비율이 70% 이상, 순부채비율 100% 초과, 유동비율이 1배 이하인 부동산 개발기업에 대한 신규 대출 및 부채 확대를 제한한다는 것이 핵심이다.

만약 3대 '조항'의 상황에 모두 적용되는 기업은 이자 발생 부채를 늘릴 수 없게 된다. 두 개 조항에 해당되는 기업은 이자 부담이 있는 부채의 연간 증가율이 5% 이내로 제한된다. 한 가지 조항에 해당될 경우 부채 증가율이 10%를 넘을 수 없고, 세 가지 조항 어디에도 속하지 않더라도 연간 부채 증가 속도가 15%를 초과하지 못하도록 규제했다.

부채비율은 기업이 가진 전체 자본에서 다른 곳에서 빌린 부채의 비중이 얼마인지를 나타내는 지표다. 타인자본을 자기자본으로 나눈 값인데 부채비율이 지나치게 높은 경우 부도의 위험이 있다. 순부채비율은 부채에서 현금 예금 및 즉시 현금화가 가능한 유동자산을 뺀 값을 자본으로 나눈 비율을 의미한다. 현금과 예금을 많이 보유한 기업은 순부채비율이 부채비율보다 낮다. 유동비율은 유동부채 대비 유동자산의 비율이다. 기업의 단기 부채 상환 능력을 보여주는 지표다. 이 지표가 높을수록 단기차입금을 갚을 능력이 뛰어난 것으로 본다.

결론적으로 기업의 재정 건전성을 판단할 수 있는 다양한 지표를 기준으로, 재정상황이 좋지 않은 부동산 기업에 대한 융자 경로를 차단하겠다는 의미로 풀이 된다. 특히 모든 부동산 기업의 연간 부채 증가율이 15% 이하로 제한된 것은 향후 부동산 업계 전반의 자금 조달이 매우 어려워지고, 인수 합병을 통한 몸집 불리기도 쉽지 않을 것임을 시사한다.

이번 조치로 중국 부동산 개발산업 전반이 적지 않은 충격을 받을 것으로 예상된다. 중국 부동산 디벨로퍼의 전반적인 재정 건전성이 좋지 않기 때문이다. 특히 과거 부동산 기업들이 자금 조달을 위해 발행한 회사채 만기 일자가 올해 하반기와 내년에 집중돼 있어 신규 자금 융자 수요가 급증하는 상황이다.

중국 중위안부동산연구센터(中原地產研究中心)에  따르면, 8월 부동산 개발사들의 달러 표시 채권 발행이 큰폭으로 늘고있다. 8월 초부터 10일까지 달러 표시 회사채를 통해 조달한 자금이 20억 달러 이상이다. 또 다른 부동산 연구기관 베이커연구원(貝殼研究院)도 8월 3~9일 1주일 동안 중국 부동산 개발기업의 융자 규모가 한 주 전에 비해 60% 증가했다고 밝혔다. 7월에도 중국에서 발행된 부동산 개발기업 회사채 발행 규모는 1234억 위안으로 전 달 대비 41%, 전년 동기 대비 6%가 증가했다. 

중국 부동산 개발기업이 7~8월 앞다퉈 채권 발행에 나선 것은 만기 도래가 임박한 채권 규모가 막대하기 때문이다. 올해 하반기와 내년 부동산 기업이 투자자들에게 갚아야 할 부채 규모가 1조5000억 위안(약 258조원) 이상이다. 많은 부동산 기업이 자금난에 직면해 있고, 이를 해소하기 위해 높은 이자의 채권을 발행하고 있다. 

판하오(潘浩) 베이커연구원은 "부동산 개발기업의 부채 상환 압박이 갈수록 높아지고 있어 향후 회사채 발행이 늘어날 수밖에 없다"라고 설명했다. 

그러나 회사채 역시 이자가 발생하는 부채로 분류되는 만큼 향후 부동산 기업이 채권을 발행해 자금을 융자하기가 쉽지 않을 전망이다. 푸리부동산(富力地產), 뤼디그룹(綠地集團), 타이허그룹(泰禾集團) 등 중국의 대형 부동산 기업 여러 곳에 대한 위기설이 이미 나돌고 있다. 타이허그룹은 최근 다섯 번째 채무불이행으로 상환하지 못한 부채가 400억 위안에 달한다. 

◆ 내수 확대 위해 부동산 투기 억제·거주비용 인하 선행돼야 

중국 정부의 이번 부동산 개발기업 융자 규제의 궁극적 목적은 내수형 경제성장 모델 구축이다. 중국 지도부가 대외 경제 의존도를 줄이고 내수 주도형 경제성장 모델을 완성하기 위해 '부동산 리스크' 해소를 급선무로 판단한 것으로 보인다. 

부동산 개발사의 무분별한 자금 조달 제한의 1차적 목표는 내수경제 촉진을 위해 시중에 푼 자금이 부동산 기업으로 유입되는 것을 막는 것이다. 부동산 투기가 심각한 중국에서는 시중의 유동성이 증가할 때마다 부동산 시장과 관련 기업으로 자금이 유입되고, 부동산 가격이 치솟는 문제가 반복되고 있다.

동시에 장기적 측면에서 중국 경제에서 지대한 영향을 미치는 부동산 개발기업의 재정 건전성을 개선하기 위한 전략으로 풀이된다. 중국 부동산 개발사들은 은행 대출과 채권 발행으로 무분별하게 자금을 조달하고, 신규 융자로 부채를 갚은 고질적인 문제에 노출돼있다. 자산 건전성 악화로 채무불이행 리스크도 갈수록 높아지고 있다. 

중국 정부가 포스트 코로나 시대 국가 종합대책으로 '내순환 경제'를 추진하면서 부동산 시장 안정에 힘을 쏟는 것은 집값 안정 없이 내수 중심 경제 구조를 확립하기가 힘들기 때문이다. 

미국과의 갈등 심화, 세계적 반중 정서 확대 속에서 중국 정부는 내수 중심의 자립형 경제 확립을 해결책으로 내세우고 있다. 내수 중심 자립형 경제는 중국 국민들이 소비를 늘려야 실현할 수 있는데 과도한 주택 구입 부담은 소비를 위축시키는 주요 요인으로 꼽힌다. 

중국 경제 전문가들도 국내 소비를 늘리기 위해선 주택 가격 안정화가 필수적이라고 강조하고 있다. 거주 비용, 주택 구매 비용을 낮춰 일반 국민들의 소비 여력을 확대하고, 소비 시장으로 가야 할 자본이 부동산 시장으로 유입되는 것을 막을 수 있다는 논리다. 

주택 투기 억제를 위해 중국 지방 정부들도 강력한 부동산 규제 정책을 내놓고 있다. 지난 7월 선전시 주택건설국은 '7.15 신(新)대책'으로 불리는 부동산 투기 규제 정책을 발표했다. 베이징 등 다른 도시들도 유사한 정책을 시행, 주택 가격 안정에 총력을 기울이고 있다.  

jsy@newspim.com

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