[뉴스핌=김승현 기자] 오피스(사무실 빌딩) 시장이 부동산 시장에서 차지하는 비중이 커지고 있는 만큼 수익·투자지수를 개발해 투명성을 높여야 시장이 발전할 것이라는 주장이 나왔다.
아직 오피스 시장 관련 국가 공식 통계도 집계되지 못하고 있어서다.
오피스 자산 운용에 대한 이해도와 경험이 쌓이고 있고 투자자들의 오피스 선호가 높아지고 있는 점은 긍정적인 점으로 꼽혔다. 다만 우량 매물이 지역별로 제한돼 프라임급 오피스를 제외한 일반 오피스의 공실률이 높고 국내기업이 80% 이상 빌리는 임차구조는 부정적인 요소로 지적됐다.
25일 한국감정원에 따르면 이날 서울 중구 프레스센터에서 열린 ‘상업용부동산 시장의 현황과 과제’ 세미나에서는 오피스 시장 활성화를 위해서는 정확한 통계가 우선해야한다는 주장이 제기됐다.
이날 세미나에는 세계적 종합부동산 서비스회사인 JLL(존스랑라살르) 관계자도 참여했다.
‘한국 상업용부동산 투명성 제고방안’에 대해 발표한 정문오 한국감정원 박사는 주택시장에 비해 거래량이 적은 시장 특성상 실거래가격에 기반한 가격지수가 필요하다고 언급했다. 단순 거래량, 가격 변화정도를 나타내는 지수가 아닌 투자 포트폴리오 수익성과 안정성을 보여줄 수 있는 지표 개발의 필요성도 제시했다.
이와 함께 상업용 부동산 수급지표 개발 및 매장용(리테일) 지표 고도화, 자본환원율(미래추정이익을 현재가치로 전환하기 위해 적용하는 할인율) 지표 개발, 수익 계산에서 가장 중요한 순영업수익(NOI)에 대한 체계적 평가기준 정립도 언급했다.
우리 상업용부동산 시장이 국가 경제에서 차지하는 비중이 높아지고 있으며 기관 및 개인의 직접투자가 늘고 있다고 분석했다. 오피스 선호도는 높지만 위험요소가 있어 오피스 투자가 새로운 국면을 맞고 있다는 게 그의 전망이다.
정문오 박사는 또 “오피스 시장의 긍정적 요소로 투자자의 안정적 자산선호, 오피스 시장 및 자산에 대한 이해도 증가, 자산 운용 경험 증가를 꼽을 수 있다”며 “부정적 요소로는 높은 공실률과 국내기업 중심 임차구조(80% 이상), 매입경쟁에 따른 매각가 상승 부담, 지역 편중, 제한적인 우량매물이 있다”고 말했다.
감정원에 따르면 지난 2분기 서울 프라임 오피스 공실률은 10.7%로 전분기 대비 0.4%포인트 하락했다. 같은 기간 임대료는 1㎡당 2만6700원으로 보합세며 투자수익률은 1.22%로 0.02%포인트 낮아졌다.
정 박사는 “지속적으로 증가하던 공실 확대가 안정세를 보이고 있으나 신규공급물량에 주목할 필요가 있으며 초역세권 권역 빌딩이 상대적으로 높은 임대료에도 불구하고 낮은 공실률을 유지하고 있다”며 “출퇴근하는 기업체 입주가 대부분인 도심 오피스의 초역세권 빌딩은 향후에도 우량물건으로 임대시장 우위를 보일 것으로 전망한다”고 말했다.
다만 프라임급이 아닌 일반 오피스는 공실률이 높아지며 임대료가 하락세다. 프라임급 오피스는 서울이 건축 연면적 3만3000㎡이상 또는 21층 이상인 오피스, 지방은 건축 연면적 1만6500㎡ 이상인 오피스를 의미한다. 프라임급은 서울 55개, 부산 6개, 경기 분당 6개, 인천 송도 3개가 있다.
올해 1분기 전국 오피스 빌딩 공실률은 13.4%로 지난해 3분기 12.6%에서 계속 높아지고 있다. 또 2015년 4분기를 100으로 가정한 분기별 임대가격지수도 지난 2014년 1분기 100.7에서 올해 1분기 99.9로 지속적으로 낮아지고 있다.
정 박사는 “경기 둔화 영향으로 오피스, 상가 공실률은 소폭 상승 추세”라며 “중대형 상가 및 소규모 상가의 경우에도 내수 회복세 지연 및 일부 임대료 상승에 의한 공실이 늘고 있다”고 말했다.
우리나라 상업용 부동산 시장이 성장함에 따라 간접투자시장도 확대되고 있다. 국토부에 따르면 지난해 리츠(부동산 간접투자회사) 순자산 규모는 9.1조원으로 지난 2011년 4.2조원에서 매년 늘며 2배 이상 증가했다. 같은 기간 부동산 펀드 순자산도 16.4조원에서 지난해 35.9조원으로 역시 2배 넘게 늘었다.
리츠 투자 대상도 다양해졌다. 지난 2011년 리츠 총 자산의 69%가 오피스에 투자했지만 지난해 52.8%로 줄어들며 주택, 물류, 리테일, 호텔 자산 투자가 그만큼 증가했다.
정문오 박사는 오피스 시장 투명성을 높이기 위한 방안으로 상업용 부동산 등급의 명확한 기준을 설정할 것을 제안했다. 규모, 면적, 업종별 수요공급 시장이 구분돼 있음에도 기관별 빌딩 등급 기준이 상이해 투자자가 신뢰할만한 정보가 제공되지 않고 있다는 게 그의 설명이다.
서종대 한국감정원장은 개회사에서 “상업용부동산 시장은 서비스 경제활동과 연결돼 부동산시장 한 축을 이루고 있으며 간접투자활동의 핵심 자산으로 부각되고 있다”며 “우리나라는 JLL이 공표한 부동산투명성지수에서 2014년 43위, 2016년 40위로 점차 개선되고 있으나 토지, 주택분야 시장자료에 비해, 호텔, 물류 등 비주거용 부동산 시장자료는 다소 부족한 것으로 나타나 부동산 시장의 투명성을 높일 필요가 있다”고 말했다.
이 자리에 참석한 김상석 국토부 부동산산업과장은 “우리 국민들은 여전히 부동산 시장 불투명한 시장으로 인식하고 있으며 투자자들은 외국 데이터를 활용하고 있다”며 “국토부는 시장 수요에 따라 정보 제공 범위와 부동산 전자거래를 확대하고 부동산 지수 개발 및 리츠 등 간접투자시장을 활성화시키겠다”고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 김승현 기자 (kimsh@newspim.com)
