[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 올 하반기 국내 상업용 부동산 시장의 화두로 '양극화'가 지목됐다. 오피스, 물류센터, 호텔, 데이터센터 등 섹터를 불문하고 임차 수요와 자본이 대형 우량 자산에만 쏠리는 현상이 더욱 뚜렷해질 것이란 분석이다.

10일 이지스자산운용 전략리서치실이 발간한 '2026년 하반기 상업용 부동산 시장 전망' 보고서에 따르면, 거시 경제가 3년 6개월 만의 한국은행 기준금리 인상(2.75%) 등 긴축 국면에 접어들면서 부동산 시장의 옥석 가리기가 한층 심화될 것으로 진단됐다.

분야별로 살펴보면 서울 오피스 시장의 1분기 평균 공실률은 6.1%로 안정적이었으나, 1만평 이상 대형(5.7%)은 전년 대비 2.3%p 하락한 반면 5000평 미만 소형(7.8%)은 1.1%p 올라 규모에 따른 희비가 엇갈렸다. 임대료 역시 대형 자산 위주로 상승세를 보였다.

물류센터 역시 비슷한 양상이다. 대형 물류센터 임대료는 연평균 3.8% 올랐지만, 소형 자산은 2.5% 떨어졌다. 특히 건축비 인상과 인허가 규제로 5만평 이상의 신규 공급이 막히면서, 도심 인접 배송 거점이나 신축 우량 자산에 해외 자본 쏠림(거래 비중 73%)이 두드러졌다.

호텔 시장은 역대 최대 외국인 관광객 유입 대비 객실 공급 부족으로 4·5성급 중심의 수익성 상승이 이어졌다. 1분기 호텔 거래 규모도 전년 동기 대비 269% 뛴 8200억원을 기록했다. 데이터센터의 경우 AI 확산에 따른 수요 폭증에도 불구하고 전력 수급난 탓에 '전력 확보' 여부가 자산가치의 최우선 척도가 됐다.

이지스자산운용 관계자는 "자본과 수요 모두 인허가와 전력을 선제적으로 확보한 초대형 우량 자산으로 몰리는 양극화 구조가 고착화되고 있다"며 "향후 우량 자산 선별 능력과 유연한 자본 조달력을 갖춘 운용사에게 기회가 집중될 것"이라고 내다봤다.

[AI Q&A]

Q. 이지스자산운용이 내놓은 올해 하반기 상업용 부동산 시장의 핵심 키워드는 무엇인가요? A. '양극화'입니다. 오피스, 물류센터, 호텔, 데이터센터 등 모든 섹터에서 임차인의 수요와 투자 자본이 대형 우량 자산으로만 쏠리며 중소형 자산과의 격차가 구조적으로 굳어지고 있다는 분석입니다.

Q. 오피스와 물류센터 부문에서 양극화는 어떻게 나타나고 있나요? A. 올해 1분기 기준 1만평 이상 대형 오피스의 공실률은 전년 대비 하락했지만, 5000평 미만 소형 오피스는 상승했습니다. 물류센터 역시 대형 자산의 임대료는 연평균 3.8% 오른 반면 소형 자산은 2.5% 하락했습니다. 투자자들 역시 도심 배송 거점이나 신축 초대형 자산을 중심으로만 선별적인 투자를 진행하고 있습니다.

Q. 데이터센터 시장에서 자산가치를 결정짓는 가장 중요한 기준은 무엇으로 분석되었나요? A. '전력 및 인허가 확보 여부'입니다. AI 수요 확대로 시장은 커지고 있지만, 2027년 기준 전력 수요 대비 공급 가능한 전기는 약 64%에 불과합니다. 수도권의 전력계통영향평가 통과도 어려워 전력 문제를 선제적으로 해결한 부지나 기존 자산의 희소성과 가치가 크게 치솟고 있습니다.

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