[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부의 부동산 규제 대상이 다주택자에서 비거주 1주택자로 확대되는 흐름을 보이고 있다. 이재명 대통령이 비거주 1주택자의 갭투자(전세끼고 주택 매입) 성격을 투기 행위로 규정한 이후, 정부도 관련 규제 방안 마련에 착수한 상태다.

일각에서는 금융당국이 전세대출 연장 제한 등 추가 대책을 검토하고 있는 것으로 알려지고 있다. 다만 비거주 1주택자를 일괄적으로 투기 수요로 규정하기에는 한계가 있는 만큼 투기성 비거주 1주택자와 실수요자의 범위를 먼저 명확히 해야 규제의 실효성을 확보할 수 있다는 지적이 나온다.

아울러 거주 여부만을 기준으로 규제를 강화할 경우 '거주 이전의 자유'를 침해할 수 있다는 우려도 제기된다.

◆ 대통령·국토부장관 등 비거주1주택자 압박 가속화…전세대출 연장 불허부터 규제 시작될 것

16일 부동산시장 및 관련업계에 따르면 최근 비거주 1주택자에 대한 정부의 규제 방안 마련이 본격 착수된 가운데 규제 방향에 대한 논란이 나오고 있다. 

비거주 1주택자에 대한 이른바 갭투자 투기꾼 규정은 이재명 대통령의 SNS 메세지에서 시작됐다. 이 대통령은 자신의 엑스(옛 트위터) 등을 활용해 이른바 '똘똘한 한채' 보유자를 압박하는 메세지를 잇따라 내고 있다.

먼저 이 대통령은 지난 1월 신년 기자회견에서 "1주택자는 보호 대상이지만 선을 벗어나 사회적 문제가 되는 상황이면 당연히 세제 수단을 동원해야 한다"고 강조했다. '똘똘한 한채'를 보유한 비거주 1주택자에 대한 규제 가능성을 언급한 것이다. 

지난 2월 5일 이 대통령은 엑스에서 '똘똘한 한 채로 갈아타기요? 분명히 말씀드리는데, 주거용이 아니면 그것도 안 하는 것이 이익일 겁니다'라는 제하의 글을 올리며 다주택자 압박 이후 똘똘한 한채로 이동하려는 수요가 늘고 있다는 기사를 게재했다. 이어 이 대통령은 같은 달 26일 또다시 '정책 수단을 총동원해 다주택자는 물론 주거용이 아닌 투자·투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것'이라고 밝힌 바 있다. 이후 청와대에 거주하는 이 대통령의 분당 아파트 보유에 대해 논란이 나오자 곧바로 이 대통령은 분당 집을 매각하는 결단을 보이기도 했다. 

또한 이달 12일 엑스에 정부가 비거주 1주택자에 대한 대출 규제를 검토한다는 언론사 기사를 공유하면서 "세제·금융·규제 정상화를 통한 부동산 투기 제로 구현은 얼마든지 가능하고 또 반드시 해야 한다"는 글을 올렸다.

이같은 이 대통령의 강력한 언급에 따라 정부는 비거주 1주택자에 대한 규제 방안 마련에 착수한 상태다. 지난달 12일 김윤덕 국토교통부 장관은 한 라디오 방송에서 초고가·비거주 1주택자도 보유세 세제 개편 방향에 들어가느냐는 질문에 "당연히 들어간다"며 "똘똘한 한 채 문제도 있고 비거주 1주택을 포함해 강력한 정부 대책이 있어야 한다고 생각한다"고 답했다. 국토부가 부동산 세제 정책 부처가 아닌 점을 감안할 때 김 장관의 이같은 발언은 정부차원의 비거주 1주택자 규제 마련이 본격화 됐다는 점을 시사하는 것으로 보인다. 실제 김 장관은 "지금 (대책을) 준비하고 있다"고 말했다.

정부는 우선 비거주 1주택자가 새롭게 받는 전세대출의 보증을 금지하고 기존 실행된 대출은 만기 연장을 불허하는 방안을 내놓을 것으로 예측된다. 전세대출 만기연장 불허는 이 대통령이 엑스에 언급함으로써 사실상 인정한 것이란 분석이 나온다. 특히 전세대출은 장기대출인 구입대출과 달리 2년 단위로 연장하는 것인 만큼 만기 연장 불허 방침이 비거주 1주택자에게 미치는 영향은 훨씬 클 것으로 예측되고 있다. 

◆ 갭투기꾼-실수요 구분이 관건…장특공제 축소시 주택거래 대폭 위축될 것

효과에 대해서는 회의적인 시각도 나온다. 정책의 목표인 비거주 1주택자의 갭투자를 막기 위한 전세대출 억제는 그 대상이 많지 않다는 점에서다. 한 시장 전문가는 "전세대출은 이미 한도가 많이 줄어든 상태며 정책의 대상자는 외곽지역에 전세로 거주하면서 상급지 주택을 보유한 사람이라 대상이 많지 않다"며 "전세 대출을 더 억제해도 그 때문에 똘똘한 한채를 포기할 수요는 많지 않을 것"이라고 말했다. 

이에 따라 더 강력한 규제가 나올 가능성도 거론된다. 특히 세제 쪽에서는 장기보유특별공제(장특공제) 조정이 유력한 것으로 평가된다. 이는 김윤덕 국토부 장관이 라디오 방송에서 언급한 부분이다. 장특공제 조정 대상은 강남권과 같은 초고가 아파트에 한정될 것이란 진단이 많다. 다만 일부 전문가들은 1주택 종합부동산세 부과 대상이 12억원인 만큼 이보다 크게 높지 않을 것이란 분석을 내놓고 있다.  

이같은 정부의 방침에 논란도 따를 전망이다. 무엇보다 비거주 1주택자를 무조건 갭투자를 노리는 투기꾼으로 볼 수 있을지에 대한 문제다. 수도권 외곽에서 전세로 거주하는 사람이 강남권에 고가 주택을 보유하고 있는 경우라면 똘똘한 한채 보유자로 인식될 수 있다. 하지만 해당 거주자가 직장이나 노부모 봉양 또는 자녀 학교 문제로 그 지역에 거주해야한다고 주장하면 이를 무시할 수 없을 것이기 때문이다. 또 고가주택지 밀집지역에 고액 전세를 살면서 서울 외곽 등의 한 채를 보유한 반대의 경우에 대해서는 전세 만기를 연장해줄 지도 문제가 된다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "갭투자와 실수요를 어떻게 구분할 것인가가 비거주 1주택 규제의 관건이 될 것"이라며 "돈 없는 사람이 비싼 집을 사는 것을 현행 규제(자금출처 조사등)보다 더 강력하게 막는다는 것인데 자기 소득 대비 비싼 집을 어떻게 규정할 것인지도 중요 사안"이라고 말했다.

정부 방침이 실제 정책에 반영 되면 단기에는 매매 물건이 늘겠지만 전월세 매물의 부족 현상이 심화되고 중장기적으로는 주택 거래 자체가 크게 위축될 수 있다는 진단이 나온다. 이은형 연구위원은 "장특 공제 배제로 세금이 크게 늘면 오른 집값에 취득세를 비롯한 늘어난 세금 등으로 주택 거래가 크게 위축될 우려가 있을 것"이라고 말했다. 

더욱이 '보유한 집에서만 살 것'을 강요하는 것은 집을 살 돈이 없어 임대차를 통해 살고 싶은 곳에 거주하려고 하는 수요에 대한 권리 침해로 꼽힐 수 있다. 일각에서는 자칫 정부의 이같은 방침이 '거주 이전의 자유'를 침해하는 요소가 될 수 있다고 지적하고 있다. 한 시장 전문가는 "거주를 못하게 하는 것은 아니기 때문에 거주이전의 자유를 박탈한 것은 아니겠지만 집을 보유하고 있으면 임대차를 통해 살고 싶은 곳에 살 수 없게 한다는 점에서 이같은 시각이 나올 수 있다"고 말했다. 

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