2026년 미국 주택 시장은 더 이상 하나의 수식어로 설명할 수 없는 복합 국면에 진입했습니다. 전체 거래량은 30년 만에 최저 수준으로 위축된 반면, 일부 초고가 시장에서는 기록적인 거래가 이어지고 있습니다. 치솟은 가격과 금리의 이중 부담 속에서 평범한 미국인에게 내 집 마련은 더욱 멀어졌지만, 최상위 자산가들의 움직임은 오히려 빨라지고 있습니다.

같은 시기 1,000만 달러 이상의 초호화 대저택은 빠르게 거래되고 있습니다. 시장 전체가 얼어붙은 듯 보이는 환경 속에서도 최상위층은 전혀 다른 계절을 보내고 있습니다. 이 극단적인 온도 차는 단순한 경기 순환이 아니라 자산 이동의 구조적 흐름을 보여줍니다.

부동산 중개업체 컴퍼스(Compass)에 따르면 미국 상위 10개 럭셔리 시장에서 1,000만 달러 이상 주택 판매는 전년 대비 32% 증가해 1,600건을 넘어섰고, 총 거래 규모는 286억 달러로 24% 성장했습니다. 특히 LA 카운티는 1,000만 달러 이상 거래가 54% 급증해 292건이 성사되었으며, 거래액은 53억 6,000만 달러로 61% 치솟았습니다.

최고 5.5%에 달하는 양도세인 '맨션세(Measure ULA)'도 이제는 시장의 변수라기보다 상수로 받아들여지고 있습니다. 연초 산불로 인한 거주지 이전 수요와 보험금 유입도 거래를 자극했습니다. 고액 자산가들은 부동산을 단순한 거주 공간이 아니라 일종의 '안전 금고'로 인식하고 있으며, 이러한 심리가 초고가 시장의 수요를 지탱하고 있습니다.

이 열기의 배경에는 AI 자본의 팽창이 있습니다. 샌프란시스코의 1,000만 달러 이상 주택 판매는 2025년에만 50% 증가했습니다. 엔비디아를 비롯한 기술 기업들의 주가 급등과 기업공개, 인수합병을 통해 축적된 자본이 다시 부동산으로 환류한 결과입니다. 침체 이미지를 벗어나지 못하던 샌프란시스코가 AI 중심지로 재부상한 현상은, 초호화 부동산 시장이 실물 경기보다 금융 시장의 성과와 더 밀접하게 연동되어 움직인다는 점을 보여줍니다.

반면 스펙트럼의 반대편에서는 자산 전략의 근본적 전환이 진행 중입니다. 내 집 마련의 문턱이 높아진 Z세대와 밀레니얼 세대는 부동산 대신 주식 시장으로 자본을 이동시키고 있습니다. JP모건 체이스 인스티튜트에 따르면 25~39세의 투자 계좌 보유 및 이체 비율은 지난 10년 사이 크게 증가했습니다.

무디스 애널리틱스의 시뮬레이션 역시 50만 달러 주택을 매입해 장기 보유하는 전략보다, 임대 거주 후 차액을 연 10% 수익률의 주식에 투자하는 전략이 더 높은 자산 형성 효과를 낼 수 있다는 결과를 제시합니다. 기후 리스크와 유동성 선호까지 겹치면서, 젊은 세대에게 주택은 절대적 안전 자산이 아니라 비용과 위험이 수반되는 자산으로 인식이 바뀌고 있습니다.

일반 시장에서도 변화는 분명합니다. 미국 부동산 데이터 플랫폼 레드핀(Redfin)에 따르면 지난해 구매자의 62%가 호가보다 낮은 가격에 매수했으며, 평균 할인율은 8%로 2012년 이후 가장 높은 수준입니다. 다만 신규 공급이 활발한 플로리다와 텍사스에서는 할인 거래가 일반화된 반면, 공급이 제한적인 지역에서는 가격 조정 폭이 제한적입니다.

시장의 주도권은 매도자에서 매수자로 이동하고 있지만, 그 속도는 지역별 공급 탄력성에 의해 달라지고 있습니다.

그러나 가격 정상화의 길은 구조적 제약에 가로막혀 있습니다. 미국 부동산중개인협회(NAR)의 공식 매물 플랫폼 리얼터닷컴(Realtor.com)에 따르면 구매력이 2019년 수준으로 회복되려면 가구 소득의 큰 폭 증가, 금리의 상당한 하락, 혹은 집값의 의미 있는 조정 중 하나가 필요합니다. 현재 수천만 주택 소유 가구의 순자산 규모를 고려할 때 가격 하락을 유도하는 정책은 정치적으로도 쉽지 않은 선택입니다.

향후 AI 기술 자본의 팽창이 이어지는 한 초고가 시장의 열기는 쉽게 꺼지지 않을 가능성이 높으며, 금리 인하가 본격화되더라도 일반 시장의 구조적 공급 부족은 단기간에 해소되기 어렵습니다.

두 시장의 간극은 오히려 더 확대될 가능성이 큽니다. 한국 투자자들이 주목해야 할 핵심은 시장이 하나가 아니라 계층과 세대에 따라 분화되고 있으며, 이제 부동산 보유 여부가 아니라 실물과 금융 자산을 어떻게 구조적으로 배분하느냐가 투자 성패를 가르는 기준이 되고 있다는 점입니다.

*글로벌PMC 김용남 대표이사는 중소형 빌딩 자산관리 분야에서 차별화된 전문성으로 주목받고 있다. 2004년 글로벌PMC를 설립한 김 대표는 지난 20년간 빌딩 매입부터 관리, 매각까지 전 과정을 아우르는 종합 솔루션을 구축하며 시장을 개척해왔다. 부동산학 박사(PhD)이자 미국 상업용 부동산 투자분석사(CCIM), 영국 감정평가사(FRICS) 등 국제 자격을 두루 갖춘 최고 전문가다. 한국CCIM협회 및 한국부동산자산관리학회 회장을 역임했으며, 현재는 서울경기부동산자산관리조합 이사장과 한국경제신문 칼럼니스트로 활동하며 전문 지식을 전파하고 있다. 특히 글로벌PMC는 세계적인 부동산 네트워크 'CORFAC International'의 유일한 한국 파트너로서 미국, 일본, UAE 등 글로벌 시장으로 보폭을 넓히고 있다.