[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = DL이앤씨가 디벨로퍼로의 사업 영역 확대를 선언하며 참여한 '대전 세이백화점 본점 부지 개발사업'에 속도가 붙을 전망이다. 그동안 프로젝트 파이낸싱(PF) 금리 상승과 지방 부동산 경기 침체로 사업이 지연됐지만 최근 용적률 상향으로 사업성이 개선됐기 때문이다.

4일 건설업계에 따르면 대전시 도시계획·건축공동위원회는 지난달 25일 '대전 서구 문화동 역세권 준주거지역 고밀·복합개발 지구단위계획 결정안'을 조건부 수용했다. 결정안에 따르면 해당 부지 내 복합개발용지의 용적률은 기존 400%에서 700%으로 상향된다. 대신 259억원 규모 임대주택 30가구와 현금 249억원의 공공기여를 제공하는 조건이 포함됐다. 사업시행자가 고층 주택을 건설할 수 있는 행정적 토대가 마련된 셈이다.

대전 세이백화점 본점 부지 개발사업 [그래픽=김아랑 미술기자]

해당 부지는 2022년 폐점한 대전 세이백화점 본점이 위치하던 곳이다. DL이앤씨는 2022년 5월 대전 세이백화점 본점 부지 개발사업에 뛰어들었다. 이 사업은 중구 문화동 1-16번지 일대에 지하 4층~지상 48층 4개동, 아파트 531가구 및 부대·복리시설을 짓는 것이다. 사업시행자는 투게더대전문화PFV다.

투게더대전문화PFV는 DL이앤씨가 지분 56.66%를 보유하고 있다. 또 ▲한미글로벌디앤아이 8.33% ▲GS리테일 6.67% ▲삼성증권 6.67% ▲무궁화신탁 6.67% ▲투게더투자운용 4.17% ▲해피투게더하우스 4.17% ▲마스턴투자운용 3.33% ▲마스턴디아이 3.33% 등이 지분을 갖고 있다. DL이앤씨와 마스턴투자운용이 공동투자를 진행한 사업이지만 전반적으로 DL이앤씨가 이 사업의 시행을 주도하고 있다.

통상 백화점은 유동인구가 많은 곳에 건립되는 만큼 세이백화점 본점 부지는 대전 시내에서 입지가 우수하다고 평가된다. 다양한 노선의 버스가 오가는 서대전네거리역 2번출구 정류장을 도보 3분 이내로 이용할 수 있다. 대전 지하철 1호선 서대전네거리역과는 도보 10분 거리다. 또 서대전초등학교, 글꽃초등학교, 동문초등학교, 글꽃중학교, 문화여자중학교, 호수돈여자고등학교, 성모여자고등학교, 대전동산고등학교, 대전국제통상고등학교, 충남기계공업고등학교 등 학교와 인접한 학세권이기도 하다.

투게더대전문화PFV 지분 및 재무 상황 [그래픽=김아랑 미술기자]

그럼에도 이 사업은 DL이앤씨의 리스크 요인으로 평가된다. 2022년부터 지속된 PF 고금리 상황에서 DL이앤씨가 보증에 나서면서다. 2023년 투게더대전문화PFV가 롯데캐피탈과 산은캐피탈로부터 대출을 실행하는 과정에서 DL이앤씨는 총 500억원 규모 자금보충을 제공했다. 지난해에는 산은캐피탈과 포어문화제일차 관련 대출에 대해 DL이앤씨가 총 1350억원 규모 자금보충을 실행했다. 투게더대전문화PFV의 원리금 상환 재원이 부족할 시 DL이앤씨가 상환에 필요한 재원을 대출로 제공하는 구조다.

DL이앤씨의 보증액이 커진 반면 지방 부동산 경기는 본격적인 침체 국면에 접어들었다. 대전시청에 따르면 대전 지역 미분양 주택은 2022년 1월 423가구에서 2023년 1월 3025가구로 늘었다. 2024년 6월에는 3299가구를 기록했다. 주택 사업을 추진하더라도 지방 부동산 경기가 회복될 때까지 분양 실적이 불투명한 상황이다.

수요자들의 주목을 받기 위해서는 분양가의 가격경쟁력이 중요하다. 그러나 지난해 기준 투게더대전문화PFV의 차입금은 총 1846억원이다. 차입금 등으로부터 비롯된 이자비용은 99억원에 달한다. 투자비 회수를 고려하면 분양가를 공격적으로 낮추는 전략을 활용하기는 어렵다. DL이앤씨와 투게더대전문화PFV도 이런 상황을 인지하고 대전시에 사업성 확대를 위한 지구단위계획 변경을 제안한 것으로 보인다.

향후 이 사업은 대전시의 지구단위계획 고시를 거쳐 주택건설인허가 과정을 밟을 전망이다. DL이앤씨 관계자는 "용적률이 상향됐으나 공공기여 방식은 상황에 따라 달라질 수 있다"며 "올해 말 철거 시작 후 2030년쯤 준공을 목표로 하고 있다"고 말했다.

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