[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 대형마트 쌍두마차로 군림하던 홈플러스가 갑작스러운 유동성 위기를 맞으면서 상업용 부동산은 물론 투자자로 나섰던 일부 건설사에도 경고등이 켜졌다. 

13일 업계에 따르면 홈플러스 법정관리 신청 영향이 상업용 부동산 시장과 건설업계 전반으로 확대될 수 있다는 우려가 나온다.

이달 4일 홈플러스는 서울회생법원에 법인회생 개시를 신청했다. 지난해 3분기까지의 5조원이 넘는 총차입금과 1408%의 부채비율로 인한 재무 부담을 이기지 못한 것으로 해석된다.

업계 2위 대형마트의 갑작스러운 SOS에 유통을 비롯한 업계 전반이 당혹감을 숨기지 못했으나, 상업용 부동산 시장에선 예상된 수순이었다는 분석이 나온다. 쿠팡, 컬리 등 온라인을 통한 식료품 구매가 트렌드로 자리잡으며 잇따른 실적 부진을 직면한 유통사들이 2023년부터 본격적으로 전국 대상의 점포 정리에 나섰기 때문이다.

상업용 부동산 전문기업 '젠스타메이트'에 따르면 지난해 3분기 대형판매시설의 거래 규모는 1936억원으로 전년 동기(4607억 원) 대비 약 58%(2671억원) 줄었다. 1~9월 사이 전국 대형마트 8개가 문을 닫았다. 경영 효율성 제고를 위해 점포 폐점 후 매각을 진행한 것으로 해석된다.

홈플러스 지분 100%를 보유한 사모펀드 MBK파트너스가 매각에 가장 적극적으로 나섰다. 2023년부터 2024년 3분기 내 매각된 대형마트 4개 모두 홈플러스(내당점, 광주계림점, 순천풍덕점, 부천소사점)이었다. 홈플러스 폐점 후 용도변환을 거쳐 해당 부지를 주택이나 오피스 등으로 개발하려는 시행사가 주로 매입했다.

지난달 이랜드건설이 매입한 신내점은 추후 임대주택으로 재탄생할 예정이다. 2023년 3분기 종합건설사 혜우이엔씨가 매입한 내당점은 폐업일을 협의 중이며, 다음 분기 정원주택개발에 팔린 광주계림점 또한 지난해 12월 문을 닫고 주상복합 건축을 위한 철거를 앞뒀다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 "단순 판매 시설보다는 다양한 업종 구성으로 손님 모으기가 쉬운 대형 판매시설의 소비자 선호도가 높아졌다"며 "용도변경이 가능한 매물이 다 소진되면 리테일 거래시장 회복 속도도 느려질 것"이라고 말했다.

현재 홈플러스가 보유한 부동산 자산은 4조7000억원으로, 이 중 최소 10개의 점포 매각을 통해 회생에 대응할 것이라는 예측이 유력하다. 지난 1년간 전국에서 성사된 대형마트 거래가 5개 미만이었다는 점을 고려하면 이 같은 '물량 폭탄'이 상업용 부동산 시장에 과잉 공급으로 돌아올 수 있다.

이경자 삼성증권 연구원은 "국내 상업용 부동산에서 마트·아울렛·백화점 등의 비중이 비교적 높은데, 홈플러스는 이 리테일 자산거래의 약 26% 수준을 차지한다"며 시장의 부진 장기화를 전망했다. 서민호 한국신용평가 수석애널리스트는 "고금리와 경기 침체에 부동산 경기가 위축되며 자산 매각 여건이 저하됐다"고 평가했다.

홈플러스에 투자한 부동산 시행사와 건설사 또한 불똥이 튈까 노심초사하는 모습이다.

국내 1위 디벨로퍼로 꼽히는 MDM그룹은 2021년 코람코자산신탁이 설립한 '코크렙NPS제2호' 리츠로부터 7900억원대에 홈플러스 10개 점포(가양·시흥·일산·계산·원천·안산점 등)를 인수했다. 이후 MBK파트너스는 건물을 매각한 뒤에도 임차사로 계속 머무르는 세일앤리스백(매각 후 재임대) 형태로 매장을 운영했다.

MDM은 홈플러스 운영 기간에는 임대료로 수익을 얻고, 폐점 이후에는 주거 단지 등으로 개발하기 위해 투자를 진행했으나 법정관리로 변곡점을 맞았다. 회생이 개시되면 공익채권과 상거래채권 외 점포 임대료 채권 등이 지급 정지될 수 있어서다. 업계 관계자는 "MDM 내부적으로 점포 상황에 따라 사업 진행 여부를 검토하는 것으로 안다"고 말했다.

롯데건설은 홈플러스 4개 매장(영등포·금천·동수원·부산센텀시티점)을 보유한 특수목적회사(SPC)와 주상복합 등 부지 개발사업을 추진하고 있었다. 임대료가 밀리는 경우 SPC의 대출이자 부담이 커질 수 있다. 롯데건설 관계자는 "당사가 임대 계약한 매장은 모두 좋은 입지에 위치해 비교적 고수익이 발생하고 있어 추후 사업에도 무리가 없을 것"이라고 말했다.

DL그룹도 2021년 PFV(프로젝트금융투자회사) 형태로 홈플러스 점포 5개(울산남구·의정부·인천인하·대전문화·전주완산점)를 7000억원에 인수했다. 대림과 DL이앤씨가 지분의 절반씩을 보유하고 있다.

DL그룹은 이번 법정관리 사태와 DL그룹 사이에는 연관성이 없다며 선을 그었다. DL이앤씨 관계자는 "DL그룹이 MBK파트너스에 보유한 임대료 채권은 상거래 채권이라 못 받을 염려가 없다"며 "이미 보증금 명목으로 10개월 치 임대료도 받았다"고 설명했다.

현재 홈플러스의 기업어음과 전자단기사채, 유동화증권 신용등급이 모두 D등급(지급 불능)으로 하향 조정된 상태다. 홈플러스의 영업 정상화 추진에도 신용평가사는 이미 채무불이행 상태에 돌입한 것으로 판단하고 있는 만큼 시장에 끼치는 영향도 장기화할 조짐이다.

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