어태수 네오집스 대표 "美부동산 반등...금리 불확실성 해소·공급 부족"

기사입력 : 2023년10월17일 16:12

최종수정 : 2023년10월17일 16:12

'2023 뉴스핌 미국부동산 투자포럼' 개최
美모기지론 고정금리 중심·낮은 중도상환수수료
"미국도 '학군불패'...경매로 시세 70% 가격 매수 가능"

[서울=뉴스핌] 이윤애 기자 = "최근 금리가 30년 기준 연 7% 수준까지 올랐는데 2~3개월 전부터 미국 집값이 반등하고 있습니다. 미국 금리 불확실성 해소와 공급 부족 등을 고려할때 부동산 상승에 대한 기대감이 커지면서 매수심리가 살아나고 있는 것입니다."

어태수 네오집스 대표는 17일 서울 여의도 페어몬트 앰버서더 서울 그랜드볼룸에서 뉴스핌과 네오집스 공동 주최로 열린 '2023 뉴스핌 미국부동산 투자포럼'에서 미국 부동산 시장에 대해 이같이 진단했다.

[서울=뉴스핌] 최지환 기자 = 어태수 네오집스 대표가 17일 오전 서울 여의도 페어몬트 앰배서더 서울에서 열린 2023 뉴스핌 미국부동산 투자포럼에서 '미국 부동산 저가 구매 노하우 : 뉴욕, LA, 얼바인 부동산 투자 전략'을 주제로 강연하고 있다 종합통신사 뉴스핌과 미국부동산 전문플랫폼 네오집스가 공동으로 주최한 이번 투자포럼은 '미국부동산 저가 매입에서 절세 전략까지'를 주제로 미국 부동산 투자자의 실질적인 고민을 해결하기 위해 마련됐다. 2023.10.17 choipix16@newspim.com

어 대표는 부동산을 상승기와 하락·정체기로 구분하는 기존 표현을 깨고 상승기와 '힘을 주는 기간'으로 정의했다. 어 대표는 "부동산은 오를 때도 있지만 힘을 주는 기간도 있다. 힘을 주는 기간은 금리 상승기다. 금리가 오르면 건설사들의 시공 건수가 감소한다"면서 "금리 하락기가 도래하면 공급 부족으로 인해 부동산 가격이 급등하게 된다"고 설명했다. 즉 힘을 응축하는 현 시점이 부동산 투자를 위한 적기라고 해석된다. 미국에서 부동산이 우상향할 가능성이 높기 때문이다.

기준 금리가 매우 높은 상황에서 반등장으로 돌아선 또 다른 배경으로 미국 모기지론의 특성 및 대환대출 시 상대적으로 낮은 중도상환수수료 등을 꼽기도 했다. 모기지론은 미국판 주택담보대출로 30년 만기가 가장 대중적인 대출 상품이다. 한국과 다르게 대부분이 '고정금리' 상품으로 판매하고 있다. 대환대출을 할 경우 중도상환수수료가 매우 낮아 대출 갈아타기에 대한 부담이 적다.

어 대표는 "미국의 모기지론은 대부분이 20년, 30년 고정금리이기 때문에 금리가 올라도 상대적으로 부담이 덜하다"고 말했다. 고금리 시점에 매수 역시 부담이 적다. 그는 "부동산 상승이 기대되는 시점에 집을 매수한 뒤 대출금리 낮아지는 시점에 대환대출하면 된다"며 "미국에도 조기상환 수수료가 있지만 대부분 기존 은행 내 대환하면 수수료 받지 않는다. 또는 처음 대출할때 조기상환 수수료 없는 상품으로 모기지 상품 택하기도 한다"고 부연했다.

미국 부동산 투자의 성공요건에 대해서도 언급했다. 어 대표는 ▲학군 좋은 지역 매수 ▲시세보다 낮은 급매물 매수 ▲저평가 매수 및 고평가 매도 등 3가지로 제시했다. 다만 현재 한국에 거주하는 투자자들은 미국 현지 상황에 대한 이해도가 떨어지기 때문에 '저평가 매수 및 고평가 매도' 부분에 대한 고려는 배제해야 한다고 덧붙였다.

[서울=뉴스핌] 최지환 기자 = 어태수 네오집스 대표가 17일 오전 서울 여의도 페어몬트 앰배서더 서울에서 열린 2023 뉴스핌 미국부동산 투자포럼에서 '2023 미국 부동산 투자 ABC'를 주제로 강연하고 있다. 종합통신사 뉴스핌과 미국부동산 전문플랫폼 네오집스가 공동으로 주최한 이번 투자포럼은 '미국부동산 저가 매입에서 절세 전략까지'를 주제로 미국 부동산 투자자의 실질적인 고민을 해결하기 위해 마련됐다. 2023.10.17 choipix16@newspim.com

우선 학군 관련해선 어 대표는 "미국 부동산도 한국과 마찬가지로 '학군불패'다"라며 "학군이 좋은 지역의 집값이 이외 지역보다 평균 2.4배, 임대수요는 30%가 높다"고 말했다. 이어 "좋은 고등학교(학군)가 있는 지역을 선택하면 최소 중간 이상은 성공한다"고 했다.

두 번째로 시세보다 낮은 급매물 관련해선 '경매'를 하나의 방법으로 제안했다. 특히 한국과 미국의 경매 방식이 다르기 때문에 이에 대한 이해가 필요하다고 했다.

어 대표는 "한국 경매는 비교적 높은 감정가격에서 시작해 유찰마다 20%씩 가격이 떨어지지만 미국은 낮은 가격에서 시작해 유찰을 거듭할수록 오르는 방식"이라며 "이를 잘 활용하면 베벌리 힐스 부동산 시세 350만불이 170만불에 매수할 수 있다"고 말했다.

어 대표의 설명에 따르면 미국 부동산 경매는 소유자가 은행에 갚지 못한 대출원금과 연체이자, 각종 비용이 시세와 상관없이 경매 시작가로 책정된다. 가령 대출원금이 30만 달러이고, 3개월 연속 이사를 납입 못해 이자 미납입 부분과 경매가 진행될 동안 못받을 이자 등 1만5000달러라면 경매 시작가는 이를 합한 31만5000달러 라는 것이다.

아울러 코로나19 이후 재택근무가 정착되면서 지역별 인구 이동 양상에 대한 고려도 필요하다고 조언했다. 인구 이동에 따라 향후 해당 지역의 부동산 가격이 하락할 수도, 상승할 수도 있다고 봤다.

어 대표는 "코로나19 이후 재택근무가 증가하면서 비싼 임대료를 주고 다운타운에 살 필요가 없어졌다"며 "샌프란시스코, 시애틀에서 오렌지카운티, 라스베이거스로 또는 뉴욕, 뉴저지에서 조지아, 애틀란타로 인구가 이동하고 있다"고 말했다.

특히 조지아주의 경우 기업들에게 각종 세금 혜택을 주면서 공장 증설이 늘고 있다는 점을 강조했다. 어 대표는 "조지아주가 각종 세금 혜택을 제공하면서 기업들이 공장, 창고 등을 짓고 있고 완공되면 현지 채용과 주재원 등이 이동하고, 주거지가 많이 필요하게 될 것"이라면서 "앞으로 올라갈 기회가 많다"고 말했다.

미국 부동산 매입 비용을 아낄 수 있는 다양한 절세 혜택도 공개됐다.

한아름 US TAX 대표 미국 회계사는 '미국 부동산 투자 시 절세 방안'을 주제한 강연을 통해 과세 이연 제도를 적극 활용할 것을 권장했다.

한 회계사는 "미국의 과세 이연 제도는 부동산 투자자가 재산을 팔고 난 후 다른 새로운 부동산에 재투자할 때 유용하다"며 "만약 내가 재투자 목적으로 첫 부동산을 판 경우, 매도 시점으로부터 45일 이내에 두 번째 부동산을 매입한다면 첫 번째 부동산에 부과되는 세금이 이연된다"고 설명했다.

이어 "최종 부동산을 매입하기 전까지 해당 제도가 적용된다"고 덧붙였다. 즉, 과세 이연 제도를 활용하면 세금 비용을 제외한 부동산 투자가 가능해지는 셈이다.

이미 납부한 세금을 신속히 환급받을 수 있는 방법에 대해서도 소개했다. 그는 "우리나라의 연말정산처럼 미국에도 납부한 세금을 환급해 주는 시스템이 있는데, 1년 이상 걸리는 경우도 있다"며 "한국 투자자가 미국 부동산을 매입할 때 환급 기간을 단축하는 것도 매우 중요하다"고 밝혔다.

yunyun@newspim.com

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가덕신공항 공사기간 22개월 연장 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국토교통부와 가덕도신공항건설공단이 가덕도신공항 부지조성공사를 연내 재입찰하기로 했다. 앞선 사업자 선정이 네 차례나 유찰되고 수의계약 추진도 중단되면서 표류하던 사업에 대해, 정부와 공단이 정상화 로드맵을 마련해 다시 추진에 나선 것이다. 부산 강서구 가덕도신공항 예정지 부지가 내려다보이는 대항전망대에 위치한 비행기 모형 [사진=최지환 기자] 21일 국토교통부와 가덕도신공항건설공단은 가덕도신공항 부지조성공사를 설계·시공 일괄입찰(턴키) 방식으로 연내 입찰 공고할 계획이라고 밝혔다. 가덕도신공항 사업이 네 차례 유찰되고 현대건설 컨소시엄과의 수의계약 절차가 중단된 이후 사업 지연 우려가 커진 데 따른 조치다. 정부와 공단은 입찰방식과 공사기간, 사업관리 체계 전반에 대한 기술 검토를 거쳐 사업 재개 방안을 마련했다. 가덕도신공항 공사는 부산 강서구 가덕도 일대 666만9000㎡에 활주로와 방파제 등을 포함한 공항 시설 전반을 건설하는 사업이다. 본래 개항 목표는 2029년 말이었으나, 올 5월 기존 우선협상대상자로 지정된 현대건설 컨소시엄(이하 현대건설)이 해상과 육상을 아우르는 대규모 고난도 공사임을 고려할 때 108개월의 공사 기간이 필요하다는 입장을 고수하자 국토부가 지위를 박탈하면서 착공이 지연되고 있다. 입찰은 턴키 방식으로 추진된다. 해상 연약지반이 두껍게 분포한 가덕도 지역 특성을 고려해 토석 채취, 연약지반 처리, 방파제 설치, 해상 및 육상 매립, 활주로 설치 등 복합 공정을 유기적으로 연계할 수 있도록 시공사의 책임성과 전문성을 강화하기 위한 선택이다. 공사기간은 연약지반 안정화 확보에 중점을 두고 기존 84개월에서 106개월로 연장했다. 정부는 지반 계측을 통해 안정화가 앞당겨질 경우 후속 공정을 신속히 연계해 전체 공기를 탄력적으로 운영한다는 방침이다. 해상공사 장비 제작 기간과 공사용 도로 개설 등 사전 준비 기간도 반영됐다. 공사비는 당초 10조5000억원에서 건설투자 GDP디플레이터 상승률을 적용해 10조7000억원으로 상향 조정된다. 공단은 종합적 사업관리(PgM) 체계 도입을 통해 토목·건축·항행시설 등 복수 프로젝트를 통합 관리하고, 관계기관 협의체를 상시 운영해 안전과 품질을 관리할 계획이다. 정부는 연내 입찰 공고를 거쳐 사업자 선정과 기본설계를 진행하고, 2026년 하반기 우선 시공분 착공을 추진한다. 행정 절차와 공사가 계획대로 진행되면 2035년 개항이 목표다. 공항 접근성 강화를 위한 도로·철도 인프라도 병행 추진한다. 정부와 지방자치단체, 공공기관, 연구기관, 민간 등이 참여하는 거버넌스를 통해 지역 발전 및 북극항로 시대 대응 전략도 함께 마련할 방침이다. 김윤덕 국토부 장관은 "가덕도신공항은 여객·화물 수요를 충분히 처리할 수 있는 관문 공항으로 건설돼야 한다"며 "안전을 최우선 가치로 삼되, 관계기관과 협력해 사업이 최대한 신속히 추진되도록 하겠다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-11-21 16:00

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박철우 서울중앙지검장 취임 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 박민경 인턴기자 = '대장동 개발 비리 특혜 사건' 항소포기 논란이 채 가시기도 전 박철우(53·사법연수원 30기) 신임 서울중앙지검장이 21일 취임했다. 항소포기의 지휘 라인에 있던 박 지검장이 중앙지검장으로 오면서, 검찰 안팎에선 불만이 커지는 모습이다. 박 지검장은 이날 오전 9시께 중앙지검으로 첫 출근했다. 그는 출근길에 취재진과 만나 '대장동 수사팀에서는 지검장이 (대검찰청 반부패부장 시절) 항소포기 의견을 전달했다고 주장하는데 이에 대해 어떤 입장인가'라는 질문에 "저에 대해 정확하지 않은 내용이 많이 퍼져있는 것 같다"고 답했다. 단 그는 어떤 내용이 정확하지 않은지에 대해선 "말씀드리기 적절하지 않다"며 답을 피했다. 박철우 서울중앙지검장이 21일 중앙지검 청사 앞에서 취재진 질문에 답하고 있다. [서울=뉴스핌] 박민경 인턴기자 = 2025.11.21 pmk1459@newspim.com 또 '항소포기 사태 당사자의 지검장 부임에 대해 직원들의 반발 목소리가 있다'는 지적에 박 지검장은 "검찰 구성원들이 반발하는 것은 충분히 이해한다"고 말했다. 그러면서도 '충분히 이해하고 공감하면 (항소포기)에 대한 입장을 말해줘야 하는 것 아닌가'라는 질문엔 "아니 이해하고 공감하다고 했지 않은가"라며 다소 신경질적인 반응을 보였다. 그는 이외에 항소포기에 반발한 검사를 징계하는 것에 대한 입장 관련 질문도 "언급하는 것은 적절하지 않은 것 같다"며 답을 피했다. 박 지검장은 취임사를 통해 "요 근래만큼 그동안 쏟아부은 열정이 송두리째 부정당하는 것 같은 박탈감과 자괴감이 드는 시기는 없을 것"이라며 "저 또한 억울한 감정을 부정할 수 없는 게 솔직한 심정"이라고 말하기도 했다. 최근 본인을 둘러싼 논란에 대해 간접적으로 억울함을 호소한 것으로 해석된다. 박 지검장은 대장동 항소포기 논란의 중심에 있는 인물이다. 대장동 항소 기한이 만료된 후 수사·공판팀은 입장문을 통해 "모든 내부 결재 절차가 마무리된 이후인 지난 7일 오후 무렵 갑자기 대검과 중앙지검 지휘부에서 알 수 없는 이유로 수사·공판팀에 항소장 제출을 보류하도록 지시했다"고 밝혔다. 이후 대장동 수사·공판팀을 이끈 강백신 대구고검 검사는 당일 오후 8시45분께 당시 대검 반부패부장이던 박 지검장이 재검토 지휘를 내렸다고 주장했다. 이에 당시 대검 반부패부장이던 박 지검장은 항소포기 관련 지휘에 깊이 관여한 인물로 지목됐다. 애초 항소포기 사태는 당시 검찰총장 직무대행을 맡고 있던 노만석 전 대검 차장이 사의를 표하면서 일단락되고, 항소포기에 반발한 검사장들의 평검사 전보 징계 국면으로 넘어가고 있었다. 하지만 이후 박 지검장이 새롭게 임명되면서 내부 반발은 더욱 커지고 있다. 수도권의 한 고검 검사는 "항소포기 일련의 과정을 봤을 때 구체적인 설명이나 어떠한 언급도 하지 못할 것이라 생각했고 실제로 그랬다"며 "수사팀은 물론 중앙지검 내부 반감이 큰데, 어떻게 조직을 안정화하겠다는 것인지 의문"이라고 지적했다. 재경지검의 한 부장검사도 "조직에 칼을 꽂은 공으로 좋은 자리를 차지한 사람이 어떻게 조직을 안정화하겠다는 것인가"라며 "내부 반발만 더욱 커질뿐이다. 제대로 리더십을 발휘할 수 있을 거라고 전혀 기대되지 않는다"고 강하게 비판했다. hyun9@newspim.com 2025-11-21 14:45