서울시 건축물 35층 높이 규제 폐지…재건축 속도 붙을 전망
이촌·서초·송파 재건축 단지 관심 높아져
"부동산 침체기에 높은 분양가, 수요자 관심과 거리 멀 것"
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 이른바 '블루칩'으로 꼽히는 서울 인기지역 재건축 단지가 잇따라 일반분양을 앞두게 되자 부동산 시장의 기대감이 모이고 있다.
최근 사업 승인을 받은 잠실주공5단지와 은마아파트의 일반분양이 1년 후로 다가온데다 남아 있는 강남재건축 가운데 최고 블루칩으로 꼽히는 반포주공 1단지(1·2·4주구, 3주구)도 멀지 않아 일반분양에 나서게 된다.
또 한강변 알짜 단지중 하나로 꼽히는 용산구 이촌동 한강맨션이 관리처분계획 인가를 받고 송파구 신천동 일대 등 재건축사업을 비롯해 서울 내 재건축 단지들 역시 오세훈 서울시장 취임 이후 줄줄이 심의를 통과하고 있다. 서울시가 최근 아파트 35층 높이 규제를 폐지하는 도시기본계획을 발표하면서 높이 규제탓에 진행이 어려웠던 서울 주요 재건축사업 역시 속도가 붙고 있는 것이다.
강남 재건축을 비롯해 인기지역 정비사업이 잇따라 추진되고 있지만 시장 분위기를 전환하기에는 역부족일 것으로 보인다. 특히 최근 건설 경기 악화와 부동산 침체기가 이어지고 있어 효과는 제한적일 것으로 보인다.
6일 부동산업계에 따르면 서울시내 주요 재건축 단지의 잇단 사업 승인과 층수규제 완화 방침에 따른 재건축 사업이 탄력을 받으면서 '경착륙' 우려가 나오는 부동산시장에 새로운 활기를 줄 수 있을 것인지에 기대가 모인다.
특히 최근 2014년부터 서울에 적용됐던 주거용 건축물 35층 높이 규제가 폐지되면서 제자리 걸음을 보이던 서울 주요 재건축 사업지들의 아파트 정비사업에 한층 속도가 붙을 전망이다. 이 역시 침체기 부동산 시장의 새로운 전기가 될 수 있을 것으로 기대감이 나온다.
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| 서울 용산구 이촌동 '한강맨션' 아파트. [사진=용산구청] |
◆ 이촌동 한강맨션·반포동 반포주공 1단지·신천동 잠실 장미아파트 등 가시화
한강변 재건축 최대어로 꼽히는 용산 이촌동 한강맨션은 지난 2일 관리처분계획인가를 받았다. 지난해 9월 주택재건축정비사업 사업시행계획인가를 받은지 약 1년 2개월 만이다. 이후 지난 1월 정기총회를 개최해 GS건설을 시공자로 선정했다.
기존 건축물 철거 예정 시기는 관리처분계획인가일로부터 1년 이내다. 이에 따라 내년 하반기 중 주민 이주와 건축물 철거가 시작될 예정이다. 일반적으로 관리처분인가가 정비사업의 '9부 능선'으로 불리는 만큼 이후 절차는 보다 속도를 내며 순조롭게 진행될 전망이다.
한강맨션은 이촌동 300-23번지 일대로 한강맨션 주택재건축정비사업조합은 기존 지상 5층 23개동을 철거한 뒤 지하3층~지상 35층 총 15개동의 공동주택을 신축할 예정이다. 가구수는 기존 660가구보다 781가구 늘어난 1441가구다. 이 가운데 조합원 분양은 659가구이고 일반분양은 631가구다.
특히 최근 서울시가 '35층룰'을 폐지하면서 68층 초고층 아파트가 들어설 가능성이 나오고 있다. 이미 시공사인 GS건설은 층수제한 햬제를 염두에 두고 68층 설계안을 제안한 바 있다.
1973년 준공한 '반포주공1단지' 역시 재건축 작업이 무리없이 진행되고 있다. 서울 서초구 반포도 1109일대에 들어서며 현대건설이 짓는 1·2·4주구는 '디에이치 클래스트'(5335가구)로, 삼성물산이 맡은 3주구는 '래미안 프레스티지'(2091가구)로 총 7000가구가 넘는 대규모 단지가 들어선다.
5000가구 규모로 재건축을 추진중인 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축사업은 지난달 8일 건축계획안이 통과됐다. 지난해 12월 서울시 도시계획위원회 수권소위원회에서 정비계획안이 통과된 지 1년여 만이다. 현재 이주를 완료해 철거작업이 진행되고 있고 내년 하반기쯤 착공할 것으로 예상된다. 이에 따라 일반분양은 2025년 하반기쯤 나올 것으로 예상된다.
아직 갈길이 멀지만 송파구 신천동 잠실 미성·크로바아파트는 올해 착공에 들어가 현재 공사가 진행되고 있다. 미성·크로바 재건축 사업은 서울 송파구 신천동 17-67일대에 지하 3층~지상 35층, 13개동, 총 1888가구가 들어선다. 시공사는 롯데건설이 맡았다.
이들 아파트 인근 장미아파트 역시 재건축사업 절차를 밟고 있다. 지난 2020년 조합설립인가를 받았지만 서울시와 정비계획 변경을 협의중이다.
최근 문화재 문제로 사업 지연 우려가 있었던 잠실 진주아파트는 문화재 이전보존 조치를 통해 지연 없이 사업이 진행되고 있다. 잠실진주는 1980년 지어진 1507가구 규모로 재건축을 통해 지하 3층~지상 35층, 총 2678가구로 탈바꿈한다. 시공사는 삼성물산과 HDC현대산업개발이 맡았다.
◆ 서울 재건축 속도 호재…시기적으로 침체국면 깊어 영향 제한적
서울 내 대표적인 재건축 사업들에 속도가 붙은점은 분명 부동산 시장 거래가 활발하게 이뤄지는 시기라면 호재로 받아들일 수 있다는 주장이 나온다.
여경희 부동산R114 연구원은 "서울 경우 같은 경우 재건축이 추진된다는 건 오랜만에 지역 내 신축이 늘어난다는 의미"라며 "집주인들 입장에선 매물을 다시 거둬들인다거나 호가를 유지하려는 경향을 보이는 등 호재로 받아들일 수 있다"고 말했다.
하지만 시기적으로 침체국면이 깊어지면서 부동산 시장의 새로운 전기를 가져오긴 어려울 것이란 전망도 많다. 침체국면이 깊어지면서 매매수급지수가 60선으로 내려앉아 수요가 일어나기 어려운 환경이라는 것이다.
송승현 도시와경제 대표는 "가격이나 조정 등 이런 부분이 빠르게 일어나지 않으면 침체국면이 더 길어질 수 있다"면서 "규제완화가 시장에 정책적으로 개입하는건데, 지금 상황에선 정책적 개입이 있어도 거시경제 변수를 제압할 정도의 영향력이 적다"고 말했다.
더욱이 공사비 인상 등 요인으로 재건축 단지의 분양가격이 높아지는 추세로 수요자가 접근하기 어려워 효과가 제한적일 것으로 예상된다. 이 아파트는 전용면적 59㎡까지만 중도금 대출을 받을 수 있다. 실제 5일 실시된 올림픽파크 포레온 특별공급에선 평균 청약경쟁률이 3.3대 1로 기대보다 저조한 성적에 그쳤으며 특히 목돈이 부족한 세대로 꼽히는 신혼부부 특별공급은 미달되는 현상을 보였다.
송 대표는 "수요가 일어난다고 해도 재건축 단지 가격선이 만만치 않다"며 "투자자들이 수요를 일으켜야 되는 환경인데 부동산 침체기에선 투자자가 부동산 시장을 매력적으로 느끼기 어렵다"고 말했다.
일각에선 재건축 사업이 투자성 자산으로 분류되면서 수요자들의 관심거리와는 거리가 멀 것이란 의견도 나온다.
여 연구원은 "재건축이 투자성 자산이기 때문에 현상태에 수요자들이 많이 관심을 많이 가질지는 미지수"라며 "그렇게 보면 현재 시장에서 가격 상승을 견인하는 이슈가 되긴 어려울 것으로 본다"고 말했다.
min72@newspim.com
