[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 정부가 집주인과 세입자간의 분쟁 폭증과 집값 급등의 원인으로 지목된 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 '임대차 2법'에 대한 논의를 본격 착수함에 따라 손질의 정도와 개정안이 언제 시행될 수 있을지에 관심이 모아지고 있다.

윤석열 대통령이 지난 20일 "전·월세 시장 정상화를 위해 임대차법 개정에 대한 사회적 논의가 필요한 시점"이라며 개정 의지를 직접적으로 밝혔고, 원희룡 국토교통부 장관 역시 '근본적 손질'을 강조한 만큼 '폐지수순'에 가까운 개정을 시사했다.

다만 폐지 또는 이에 준하는 대폭적 개정은 넘어야 할 산이 적지 않다. 당장 법을 바꾸기 위해선 '여소야대' 정국의 국회의 벽을 넘서야 한다. 임대차 2법은 전 정권 여당이었던 더불어민주당이 2020년 7월 절대 의석수의 힘으로 밀어 붙여 국회에서 통과시킨 대표적 입법 결과물이었다.

◆임대차 2법 폐지? 넘어야 할 산 적지 않아…국회 설득과 여론 '관건'

27일 국토부와 부동산 업계에 따르면 정부와 여당은 임대차 2법의 폐지든, 대폭적 손질에 가까운 개정이든 이를 바꿔 나길 의지는 명백하다. 하지만 이들로만 밀어 붙이기에는 야당의 반대가 거셀 것으로 예상되고 결국 의석수에 밀려 아예 개정 자체가 공염불 될 공산이 크다는 점을 인지하고 있다.

따라서 정부는 바꿀 명분을 축적할 자료와 이를 바탕으로 야당을 설득할 시간이 필요하다. 또 많은 부작용에도 시행 3년 차를 맞는 임대차 2법을 폐지한 결과가 역으로 또 다른 혼란을 부작용을 낳을 수 있다는 우려도 일단 정부가 신중한 접근자세를 취하는 모양새이기도 하다.

국토부는 법무부와 함께 TF를 구성하고 전문기관 연구용역 등을 추진한다. 이번에 구성된 TF를 통해 국토부는 현 임대차시장의 실태와 임대차 2법의 영향 조사를 통해 객관화하는데 초점을 맞추기로 했다. 법무부는 세입자의 주거안정권 측면과 집주인의 재산권 보호라는 측면에서 법적 요건을 검토하기로 했다.

국토부는 언제 결과물이 나올지에 대해선 당장 가늠하기 어렵다는 입장이다. 김영한 국토부 주택정책관은 "TF가 시한을 두고 활동하는 것은 아니기 때문에 결과물은 언제 내놓을 수 있다고 말하기 어렵다"면서도 "국회의원을 설득하기 위해선 정부 자체의 객관화된 자료 축적인 우선이다"라고 말했다.

◆개정 시기는 내년 중?…"폐지 또는 축소가 정상화 해결책"

이 같은 정부의 TF활동의 일정을 감안한다면 연내 국회 개정은 사실상 어려워 보인다. TF 회의가 '매월 1회 개최'에 불가한데다 연구용역이 몇 개월 내 끝내기 어렵기 때문이다. 김영한 주택정책관은 "매월 1회 개최는 최소한의 규정이며 필요에 따라 회의가 늘어날 수 있다"며 "시한을 정해 놓을 수 없지만 빠른 일정으로 추진하겠다"고 말했다.

계약갱신요구권과 전월세상한제 등을 포함하는 임대차 2법은 시행 3년차 접어든다. 이 기간 동안 많은 세입자들은 이 법안을 통해 혜택을 보기도 했으나 이로 인한 부작용도 만만치 않았다. 이 과정에서 전세매물 감소와 이로 인한 신규 계약 전셋값 급등이 야기되고 같은 아파트 단지의 전셋값이 이중 삼중 가격의 괴리를 보이는 혼란 양상을 키웠다.

사회적 갈등으로 인한 손실과 비용이 높아지고 부동산 문제를 해결하지 못한 채 정권이 바뀌어 윤석열 정부가 이를 현안 과제로 삼은 만큼 제도 개선은 불가피할 것으로 보인다.

핵심은 최대 4년(2+2년)을 보장하는 세입자 권리를 부여한 계약갱신청구권을 폐지할지 여부다. 부동산 업계에선 폐지 자체가 현실적으로 어렵다면 최대 3년(2+1)을 보장하는 축소안도 개정안으로 제기되고 있다.

이은형 대한건설정책연구위원은 "갑작스럽게 최대 4년 연장 할 수 있는 계약갱신청구권이 시행되면서 많은 부작용을 야기해 왔던 만큼 폐지가 시장 정상화의 해결책"이라면서도 "그게 어렵다면 최대 3년으로 축소 한뒤 시장상황을 지켜본 뒤 4년 연장 안을 검토하는 것이 현실적 대안"이라고 말했다.

'5% 룰'로 제한돼 있는 전월세상한제 역시 검토 대상이다. 다만 상한선의 변경이나 세제 등과의 혜택은 제도를 더욱 복잡하게 할 뿐 실효성이 적다는 지적이다. 이 연구원은 "임대차 2법이 수정 보완의 방향으로 간다면 세제 등의 혜택을 주기 위한 인센티브 제도 등으로 더욱 복잡해질 가능성이 높다"고 말했다.

dbman7@newspim.com