"오피스텔이라도 사야하나"…DSR규제로 갈림길에 선 무주택자

기사입력 : 2021년11월02일 07:02

최종수정 : 2021년11월02일 07:02

규제 빗겨간 주거용 오피스텔
내년 주담대 대출 한도액 축소
"경기 악화시 가격 낙폭 커"

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 금융당국의 대출규제로 인해 무주택자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 내년 1월부터 '규제 지역(투기‧투기과열‧조정대상지역)에서 6억원 초과 주택을 살 때 충부채원리금상환비율(DSR) 40% 한도에서만 대출을 받을 수 있도록 대출 규제가 강화된 탓이다.

이로 인해 무주택자들이 오피스텔 시장으로 유입 속도가 높아질 것이란 전망이 나오고 있다. 아파트 보다 상대적으로 대출 문턱이 낮고 아파트 청약 경쟁률에서 뒤처지는 저가점자와 현금 동원 능력이 떨어지는 이들이 주거용 오피스텔로 눈길을 돌릴 것으로 보인다.

전문가들은 이번에 새로 발표된 가계부채 규제로 오피스텔에 수요자들이 몰릴 것으로 내다봤다. 다만 서울과 수도권 등 아파트 매맷값 상승폭이 둔화하는 분위기여서 오피스텔 가격이 조정을 받을 수 있다고 조언했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.10.28 ymh7536@newspim.com

◆ "숨쉴 틈 없는 겹겹 대출 규제"…오피스텔로 눈 길 돌려

2일 부동산 업계에 따르면 서울 부동산 매매시장은 금융당국의 대출규제 강화에 무주택자들이 서울 오피스텔 매수와 3시 신도시 청약 대기 등을 놓고 고민에 빠진 분위기다. 내년 1월부터 본격적으로 규제가 시행될 경우 새 아파트에 대한 청약 경쟁률이 치열해지면서 상대적으로 대출 규제에서 자유로운 오피스텔에 대한 수요가 늘어날 수 있기 때문이다.

금융당국은 내년부터 총 대출액 2억원을 넘는 차주에 대해 차주별 DSR을 적용하기로 결정했다. 예컨대 내년에 6억원짜리 아파트구매 계획을 잡고 있는 연소득 5000만원의 무주택자가 한도 5000만원짜리 마이너스통장(금리 연 3.95%)을 보유하고 있다면 서울 규제 지역 내 6억원짜리 아파트를 구입하며 주담대로 2억 4000만원을 마련할 수 있었다.

하지만 내년부터는 소득에 따라 대출 한도가 축소된다. 연소득이 5000만원인 무주택자는 주담대 가능 금액은 1억 5000만원이 줄어든 9000만원 밖에 대출이 나오지 않는다. 반면 연소득 7000만원인 무주택자라면 주담대 금액은 기존과 동일한 수준에서 대출을 받을 수 있다.

이를 반영할 경우 연봉 5000만원 무주택자가 받을 수 있는 대출 한도에 맞춰 주택을 매입할 경우 6억원 미만 아파트 혹은 오피스텔이 가능하는 뜻이다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.10.28 ymh7536@newspim.com

◆ 중소형 매물도 '8억 시대'

문제는 최근 상승한 아파트 매맷값으로 인해 서울과 수도권 아파트를 매수하기는 어려운 상황이다. KB국민은행 리브부동산이 발표한 월간KB주택시장동향 시계열 자료에 따르면 10월 수도권 아파트 중위 매매가격은 7억 9183만원으로 처음으로 8억원에 근접했다.

서울 아파트 중위가격은 10억 7333만원으로 연초(9억 2017만원) 대비 1억 5316만원 상승했다. 중위가격은 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격이다.

중소형 단지가 밀집한 노도강(노원·도봉·강북구)의 아파트값은 10억원 돌파했다. 지난달 11일 서울시 도봉구 창동 주공19단지의 전용면적 59㎡가 11억 5000만원에 손바뀜했다. 이는 단지의 최고가이자 도봉구에서 전용면적 59㎡ 기존 최고가를 갈아치웠다.

매맷값 상승은 주변 단지들의 가격을 밀어 올리고 있다. 창동 주공 5단지와 3단지의 59㎡ 호가는 한 달 새 각각 5200만원 오른 10억 320만원, 10억 400만원에 매물이 나왔다.

85㎡ 매맷값은 10억원을 넘어섰다. 창동 '주공19단지'(창동 리버타운) 전용 84㎡는 6월 5일 12억 2500만원(3층)에 매매 계약을 체결했다. 연초 보다(10억5000만원·15층)보다 1억 7500만원 오른 것으로 전용 84㎡ 기준 도봉구 실거래가 역대 최고다. 전용면적 84㎡ 기준 도봉구에서 10억원 이상 아파트가 등장한 것은 이번이 처음이다.

도봉구 L공인중개사무소 대표는 "지난해 8월 이전 노원구는 서민들이 충분히 진입할 수 있는 가격대였는데 불과 1년여 만에 서민들은 쳐다보기도 어려울 만큼 아파트 가격이 급등했다"며 "여기에 정부의 대출 규제로 인해 문턱이 더욱 높아졌다"고 말했다.

◆ 중도금‧추가 주담대 대출 가능에 거래량 증가

시장은 대출규제에서 자유로운 오피스텔로 실수요자들이 몰릴 것으로 보고 있다. 정부의 대출규제에서 주거용 오피스텔은 규제에서 벗어났다. 특히 오피스텔은 시행사(또는 시공사) 자체 보증 방식으로 중도금을 빌려줘 기존 대출이 있는 경우도 추가 대출이 가능하는 장점이 부각되면서 청약자들이 몰리고 있다.

올해 초부터 지난달 24일까지 서울과 경기 오피스텔 매매 건수는 총 2만 8273건으로 전년 같은 기간보다 48% 증가한 것으로 나타났다.

서울 오피스텔 매매는 1만 3918건, 경기는 1만 4355건으로, 전년보다 각각 34.2%, 64.4% 늘었다. 같은 기간 서울 아파트 매매는 3만 7046건, 경기는 12만 8762건으로 전년보다 각각 40.5%, 29% 감소한 것과 대조적이다.

서울과 경기 모두 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔에 매매가 몰렸다. 올해 서울의 전용 40㎡ 이하 오피스텔 매매는 1만1096건으로 전체의 79.7%를 차지했다. 경기 전용 40㎡ 이하 오피스텔 매매는 7877건으로 전체의 54.9%였다.

시장은 정부의 대출 규제가 맞물리면서 오피스텔에 대한 수요가 늘어난 것으로 보고 있다. 아파트와 달리 오피스텔은 정부의 가계대출 규제에도 불구하고 중도금 대출이 가능하다는 점이 인기를 끄는 주요 요인으로 꼽힌다. 최근 분양되는 오피스텔은 시행사 자체 보증 방식으로 중도금을 빌려줘 기존 대출이 있는 경우도 추가 대출이 가능하다.

전문가들은 오피스텔은 아파트보다 가격 변동성이 높기 때문에 부동산 경기가 꺾일 경우 가격 낙폭도 상대적으로 크다는 점을 염두에 둬야 한다고 조언했다.

여경희 부동산R114 연구원은 "아파트값 상승과 대출규제가 심해지면서 젊은층들이 아파트 대체재인 오피스텔로 눈길을 돌리고 있다"며 "오피스텔의 경우 아파트보다 환금성이 떨어지고, 경기가 꺾일 경우 가격 낙폭도 상대적으로 크다는 점을 유념해야 한다"고 말했다.

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가덕신공항 공사기간 22개월 연장 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국토교통부와 가덕도신공항건설공단이 가덕도신공항 부지조성공사를 연내 재입찰하기로 했다. 앞선 사업자 선정이 네 차례나 유찰되고 수의계약 추진도 중단되면서 표류하던 사업에 대해, 정부와 공단이 정상화 로드맵을 마련해 다시 추진에 나선 것이다. 부산 강서구 가덕도신공항 예정지 부지가 내려다보이는 대항전망대에 위치한 비행기 모형 [사진=최지환 기자] 21일 국토교통부와 가덕도신공항건설공단은 가덕도신공항 부지조성공사를 설계·시공 일괄입찰(턴키) 방식으로 연내 입찰 공고할 계획이라고 밝혔다. 가덕도신공항 사업이 네 차례 유찰되고 현대건설 컨소시엄과의 수의계약 절차가 중단된 이후 사업 지연 우려가 커진 데 따른 조치다. 정부와 공단은 입찰방식과 공사기간, 사업관리 체계 전반에 대한 기술 검토를 거쳐 사업 재개 방안을 마련했다. 가덕도신공항 공사는 부산 강서구 가덕도 일대 666만9000㎡에 활주로와 방파제 등을 포함한 공항 시설 전반을 건설하는 사업이다. 본래 개항 목표는 2029년 말이었으나, 올 5월 기존 우선협상대상자로 지정된 현대건설 컨소시엄(이하 현대건설)이 해상과 육상을 아우르는 대규모 고난도 공사임을 고려할 때 108개월의 공사 기간이 필요하다는 입장을 고수하자 국토부가 지위를 박탈하면서 착공이 지연되고 있다. 입찰은 턴키 방식으로 추진된다. 해상 연약지반이 두껍게 분포한 가덕도 지역 특성을 고려해 토석 채취, 연약지반 처리, 방파제 설치, 해상 및 육상 매립, 활주로 설치 등 복합 공정을 유기적으로 연계할 수 있도록 시공사의 책임성과 전문성을 강화하기 위한 선택이다. 공사기간은 연약지반 안정화 확보에 중점을 두고 기존 84개월에서 106개월로 연장했다. 정부는 지반 계측을 통해 안정화가 앞당겨질 경우 후속 공정을 신속히 연계해 전체 공기를 탄력적으로 운영한다는 방침이다. 해상공사 장비 제작 기간과 공사용 도로 개설 등 사전 준비 기간도 반영됐다. 공사비는 당초 10조5000억원에서 건설투자 GDP디플레이터 상승률을 적용해 10조7000억원으로 상향 조정된다. 공단은 종합적 사업관리(PgM) 체계 도입을 통해 토목·건축·항행시설 등 복수 프로젝트를 통합 관리하고, 관계기관 협의체를 상시 운영해 안전과 품질을 관리할 계획이다. 정부는 연내 입찰 공고를 거쳐 사업자 선정과 기본설계를 진행하고, 2026년 하반기 우선 시공분 착공을 추진한다. 행정 절차와 공사가 계획대로 진행되면 2035년 개항이 목표다. 공항 접근성 강화를 위한 도로·철도 인프라도 병행 추진한다. 정부와 지방자치단체, 공공기관, 연구기관, 민간 등이 참여하는 거버넌스를 통해 지역 발전 및 북극항로 시대 대응 전략도 함께 마련할 방침이다. 김윤덕 국토부 장관은 "가덕도신공항은 여객·화물 수요를 충분히 처리할 수 있는 관문 공항으로 건설돼야 한다"며 "안전을 최우선 가치로 삼되, 관계기관과 협력해 사업이 최대한 신속히 추진되도록 하겠다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-11-21 16:00

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박철우 서울중앙지검장 취임 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 박민경 인턴기자 = '대장동 개발 비리 특혜 사건' 항소포기 논란이 채 가시기도 전 박철우(53·사법연수원 30기) 신임 서울중앙지검장이 21일 취임했다. 항소포기의 지휘 라인에 있던 박 지검장이 중앙지검장으로 오면서, 검찰 안팎에선 불만이 커지는 모습이다. 박 지검장은 이날 오전 9시께 중앙지검으로 첫 출근했다. 그는 출근길에 취재진과 만나 '대장동 수사팀에서는 지검장이 (대검찰청 반부패부장 시절) 항소포기 의견을 전달했다고 주장하는데 이에 대해 어떤 입장인가'라는 질문에 "저에 대해 정확하지 않은 내용이 많이 퍼져있는 것 같다"고 답했다. 단 그는 어떤 내용이 정확하지 않은지에 대해선 "말씀드리기 적절하지 않다"며 답을 피했다. 박철우 서울중앙지검장이 21일 중앙지검 청사 앞에서 취재진 질문에 답하고 있다. [서울=뉴스핌] 박민경 인턴기자 = 2025.11.21 pmk1459@newspim.com 또 '항소포기 사태 당사자의 지검장 부임에 대해 직원들의 반발 목소리가 있다'는 지적에 박 지검장은 "검찰 구성원들이 반발하는 것은 충분히 이해한다"고 말했다. 그러면서도 '충분히 이해하고 공감하면 (항소포기)에 대한 입장을 말해줘야 하는 것 아닌가'라는 질문엔 "아니 이해하고 공감하다고 했지 않은가"라며 다소 신경질적인 반응을 보였다. 그는 이외에 항소포기에 반발한 검사를 징계하는 것에 대한 입장 관련 질문도 "언급하는 것은 적절하지 않은 것 같다"며 답을 피했다. 박 지검장은 취임사를 통해 "요 근래만큼 그동안 쏟아부은 열정이 송두리째 부정당하는 것 같은 박탈감과 자괴감이 드는 시기는 없을 것"이라며 "저 또한 억울한 감정을 부정할 수 없는 게 솔직한 심정"이라고 말하기도 했다. 최근 본인을 둘러싼 논란에 대해 간접적으로 억울함을 호소한 것으로 해석된다. 박 지검장은 대장동 항소포기 논란의 중심에 있는 인물이다. 대장동 항소 기한이 만료된 후 수사·공판팀은 입장문을 통해 "모든 내부 결재 절차가 마무리된 이후인 지난 7일 오후 무렵 갑자기 대검과 중앙지검 지휘부에서 알 수 없는 이유로 수사·공판팀에 항소장 제출을 보류하도록 지시했다"고 밝혔다. 이후 대장동 수사·공판팀을 이끈 강백신 대구고검 검사는 당일 오후 8시45분께 당시 대검 반부패부장이던 박 지검장이 재검토 지휘를 내렸다고 주장했다. 이에 당시 대검 반부패부장이던 박 지검장은 항소포기 관련 지휘에 깊이 관여한 인물로 지목됐다. 애초 항소포기 사태는 당시 검찰총장 직무대행을 맡고 있던 노만석 전 대검 차장이 사의를 표하면서 일단락되고, 항소포기에 반발한 검사장들의 평검사 전보 징계 국면으로 넘어가고 있었다. 하지만 이후 박 지검장이 새롭게 임명되면서 내부 반발은 더욱 커지고 있다. 수도권의 한 고검 검사는 "항소포기 일련의 과정을 봤을 때 구체적인 설명이나 어떠한 언급도 하지 못할 것이라 생각했고 실제로 그랬다"며 "수사팀은 물론 중앙지검 내부 반감이 큰데, 어떻게 조직을 안정화하겠다는 것인지 의문"이라고 지적했다. 재경지검의 한 부장검사도 "조직에 칼을 꽂은 공으로 좋은 자리를 차지한 사람이 어떻게 조직을 안정화하겠다는 것인가"라며 "내부 반발만 더욱 커질뿐이다. 제대로 리더십을 발휘할 수 있을 거라고 전혀 기대되지 않는다"고 강하게 비판했다. hyun9@newspim.com 2025-11-21 14:45