[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = "공공재개발 시범사업 후보지로 선정됐지만 실익이 별로 없다는 분위기가 많네요. 용적률과 층고제한 규제를 더 풀고 분담금을 완화해야 사업 참여가 가능한 상황입니다." (서울 공공재개발 시범사업장 조합원)

정부가 도심 주택공급을 확대를 위해 공공재개발을 추진하고 있지만 사업장 조합원의 반발이 커 상당한 난관이 예고되고 있다.

현재 정부가 제시한 조건대로 사업을 진행할 경우 조합원의 실익이 크지 않다는 게 대체적인 평가다. 용적률 상향과 일반분양가 인상, 분담금 완화 등을 요구하는 목소리가 작지 않다. 이번달 중순부터 시범 사업지를 대상으로 진행하는 사전설명회를 앞두고 갈등이 본격화될 것으로 보인다.

◆ 인센티브 놓고 갈등 빚어진 공공재개발 사업지

3일 정비업계에 따르면 공공재개발 시범사업지에서 인센티브를 놓고 불만들이 터져나오면서 사업 전부터 삐걱대고 있다. 일각에선 시범사업지로 선정된 일부 정비사업장이 사업 참여 포기를 선언할 것이란 얘기도 흘러나온다.

공공재개발 최대어로 꼽히는 동작구 흑석2구역은 사업 참여를 놓고 잡음이 상당하다. 최근 사업설명회에 앞서 진행된 사전협의 과정에서 정부와 주민 측이 용적률·분양가 등에서 상당한 시각차를 보였다. 공공재개발을 하지 말자는 의견도 상당한 것으로 알려졌다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.01.29 sungsoo@newspim.com

아직 사전협의 등 논의가 이뤄지지 않은 다른 시범사업지 주민들도 흑석2구역 상황을 예의주시하고 있다. 

흑석2구역 사전협의 내용에 우려를 표하고 있다. 시범사업지 측 관계자는 "사업설명회 결과를 지켜봐야겠지만 흑석2구역처럼 우리 구역에도 같은 기준이 적용될까 우려하는 주민 분들도 많다"고 말했다.

설 연휴 이후 시범사업지들에서 사업설명회가 본격적으로 진행될 것으로 보인다. 이 과정에서 다른 사업지들도 정부가 제시하는 사업 내용에 따라 불만의 목소리가 나올 가능성이 있다.

한편 서울시는 공공재개발 후보지들에서 나오는 갈등을 조율하고자 정비사업 전문가·변호사 등으로 구성된 전문 코디네이터를 파견할 예정이다.

서울시 관계자는 "사업지에서 제시하는 요구사항을 검토할 것이다"면서 "용적률·분양가 범위를 조율해 접점을 찾아낼 것이다"고 말했다.

◆ 인센티브 추가·명확한 기준 마련 필요

층고제한 규제나 주민 분담금 부담 완화 조치가 필요하다는 주장이 나온다. 층고제한 규제로 인해 용적률 상향 효과를 누리는데 한계가 있다. 용적률을 상향하면 더 높은층의 주택을 지을 수 있는데 주거환경 개선과 지역 내 랜드마크라는 상징성이 붙게 돼 가치 상승 효과가 있다.

층고제한은 서울시 도시기본계획과 관련된 사항이다. 서울시장 선거를 앞둔 상황이어서 선거 이전까지는 논의가 이뤄지기 어려워 보인다. 여야 후보 모두 층고제한 완화를 공약으로 내세우고 있어 선거 이후에 본격적인 논의가 진행될 것으로 예상된다.

강북5구역 추진위원회 관계자는 "용적률 상향만으로는 수익을 내는데 한계가 있다"면서 "층고제한이 완화돼야 조합원과 신규 분양자 모두에게 이익이 될 것이다"고 말했다.

주민 분담금 완화 방안도 거론된다. 용적률 및 층고규제 완화나 분양가 갈등은 결국 주민들의 분담금과 관련돼 있다. 공공재개발 시범사업지들 중에는 영세하고 낙후된 원주민들이 거주하는 경우가 많다. 높은 분담금은 원주민들의 재정착을 어렵게 한다. 적정 수준의 분양가를 책정하거나 용적률 및 층고규제 완화로 일반분양분을 추가로 확보하면 분담금을 줄일 수 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "분담금 부담을 낮추도록 파이를 크게 하거나 파이 안에서 비율을 조절할 필요가 있다"면서 "층고제한을 완화하거나 기부채납 비율을 낮추거나 일반분양분을 늘리는 방안이 필요하다"고 말했다.

인센티브 관련 기준과 조항을 마련해 혼란을 줄일 필요가 있다. 공공 정비사업의 인센티브 관련 내용을 다루는 도시 및 주거환경정비법 개정안은 현재 국회에 계류중인 상태다. 공공재개발 지역의 임대주택 비율에 근거가 되는 서울시 조례도 마련되지 않은 상태다. 기준과 조항을 명확히 하기 위해 관련 법안 및 기준 제정이 시급해보인다.

국토교통부 관계자는 "이르면 이번달에 도시 및 주거환경정비법 개정안이 통과될 수 있도록 국회등과 협의해 나갈 계획이다"고 말했다.

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