[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 공공재개발 시범사업지로 선정된 지역에서 부동산 매물이 사라지고 호가가 오르고 있지만, 섣부른 낙관은 이르다는 지적이다.

공공재개발의 근거가 될 법인 '도시 및 주거환경정비법 개정안'이 발의된지 약 5개월이 되도록 국회 문턱을 못 넘어서다. 과거 이명박 정부 때 추진했던 뉴타운 사업도 대다수 실패했던 경험을 비춰보면 섣부른 투자는 위험하다는 의견이 나온다.

◆ 후보지 발표 후 집주인 매물 거둬들여…근거법은 국회 '계류중'

22일 국토교통부에 따르면 이번에 공공재개발 후보지로 선정된 곳은 ▲흑석2구역 ▲양평13구역 ▲양평14구역 ▲용두1-6구역 ▲신설1구역 ▲봉천13구역 ▲신문로2-12구역 ▲가북5구역이다. 이들 지역은 공공재개발로 선정된 후 집주인이 매물을 거둬들이고 호가를 올렸다.

흑석동 A공인중개사 관계자는 "공공재개발 후보지로 선정된 후 문의전화가 빗발치고 있다"며 "집주인들이 매물을 안 내놓겠다고 해서 19억원짜리 다가구 하나밖에 없다"고 말했다. 

하지만 공공재개발 사업의 근거법이 되는 '도시 및 주거환경정비법 개정안'은 발의된지 약 5개월이 되도록 국회에 계류 중이다. 앞서 천준호 더불어민주당 의원은 작년 9월 1일 공공재개발 추진을 위한 '도시 및 주거환경정비법(도정법) 일부개정법률안'을 대표 발의했다.

이 법안에 따르면 공공재개발은 공공기관인 한국토지주택공사(LH) 또는 서울주택도시공사(SH)가 사업시행자가 되고, 새로 지어진 주택의 일부를 공공임대 및 공공지원민간임대주택으로 공급하는 사업이다.

법안은 작년 11월 24일 제382회 국회(정기회) 제4차 국토법안심사소위원회에 회부됐지만 아직 국회를 통과하지 못했다. 법안이 국회를 통과하려면 우선 해당 상임위의 법안심사소위원회를 거쳐야 한다.

법안의 문제점을 고치는 논의가 가장 활발하게 이뤄지는 단계이기 때문이다. 소위를 통과한 법안은 큰 이변이 없으면 본회의에서 처리된다.

여야는 다음달 1일 임시국회를 열기로 합의했다. 법안소위 등 위원회 활동기간은 다음달 9~25일까지이며 상임위에서 논의한 안건을 처리하는 본회의는 같은 달 25일 오후 2시에 열린다. 즉 이 법안은 다음달 임시국회가 열린 후에야 통과될 것으로 보인다.

전문가들은 공공재개발 사업이 빠르게 진행되려면 관련법이 우선 통과돼야 한다고 지적했다. 투자자들이 섣부른 진입을 경계해야 하는 이유다.

박세라 신영증권 연구원은 "공공재개발 정책의 근거가 되는 도시 및 주거환경정비법 개정안이 아직 국회를 통과하지 않았다는 점이 사업에 걸림돌로 작용하고 있다"며 "오는 3월 신규 후보지를 발표하기 전까지 법안이 통과돼야 사업 일정 추진에 부담이 없다"고 말했다.

정부는 이번 심의에 포함되지 않은 56개 구역을 대상으로 올해 3월 중 선정 결과를 발표할 계획이다. 

◆ 정비구역, 절반 이상 해제…"협의 안 되면 사업 제자리될 수도"

다만 법안이 통과돼도 공공재개발 시범사업지로 지정된 곳이 모두 성공적으로 끝날지는 미지수다. 과거 이명박 정부 때 진행했던 뉴타운 사업도 완성된 곳은 일부에 불과했다.

서울시에 따르면 지난 10년간 해제된 서울 시내 재정비촉진지구(뉴타운)는 108곳에 이른다. 특히 박원순 고(故) 서울시장은 9년간 재임할 당시 뉴타운으로 통칭되는 재개발구역을 여럿 해제했다. 

서울시의회가 지난 2019년 11월 발표한 '서울시 정비사업 출구전략의 한계 및 개선방안 연구' 보고서에 따르면 시는 지난 2012~2018년 정비(예정)구역 686곳 중 절반 이상(57%)인 393곳을 해제했다. 이 중 주민 결정에 따라 해제된 일반 해제지역이 279곳, 직권 해제지역이 114곳이다.

정부가 야심차게 추진한 공공재개발 사업도 성공 사례는 일부에 불과할 것이라는 평가다. 특히 임대주택 비율, 용적률 인센티브 등에 대한 구체적 방안이 나온 후에야 사업성을 더 명확히 분석할 수 있다.

만약 정부가 규제한 공공임대주택 비율이 예상보다 높고 용적률 인센티브가 낮으면 사업성이 떨어진다. 이 경우 개발 여부를 놓고 찬반이 나뉠 수 있고, 협의가 잘 되지 않으면 사업이 다시 제자리걸음을 걸을 수 있다.

예컨대 이번에 공공재개발로 지정된 흑석2구역은 지난 2009년 조합설립추진위원회가 만들어진지 12년이 되도록 조합설립을 하지 못했다. 주민들이 개발 찬성파와 반대파로 나뉘어 갈등을 빚어서다.

특히 재개발에 반대하는 상가 소유자들이 전체 조합원의 약 40%를 차지한다. 흑석2구역은 한강과 지하철역 9호선이 모두 가까워 흑석뉴타운에서도 노른자위 입지로 평가받는데도 사업이 부침을 겪은 것. 

이에 따라 공공재개발 지역에 투자할 경우 지나친 낙관론을 경계해야 한다는 의견이 나온다. 정부 의지만큼 사업이 빠르게 되기 어려워서 자칫 투자금이 장기간 묶일 수 있다는 지적이다.

정비업계 관계자는 "정부가 공공재개발이라는 새로운 판을 깔아줘도, 사업지 내 주민들끼리 협의가 잘 안 되면 추진이 어려워진다"며 "과거 뉴타운 사례에서도 봤듯이 법이 만들어지고 구역이 지정된다고 해서 사업 성공을 보장하는 것은 아니기 때문에 투자할 때 이를 염두에 둬야 한다"고 말했다.

이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "공공기관이 재개발사업을 지정하고 심사하는 것은 민간이 재개발을 추진하는 것보다 훨씬 속도가 느릴 것"이라며 "재개발 조합원들의 이해관계를 조정하는 것이 쉽지 않은 작업인데, 공공기관이 이를 민간처럼 밀어붙이기는 어렵다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com