[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 민간택지 분양가상한제 규제에도 재건축과 공공물량의 분양가가 치솟고 있다. 정부의 부동산 공시가격 현실화 추진으로 땅값이 높아진 게 주범으로 꼽힌다.

정부는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심의보다 분양가상한제가 적용되면 분양가가 더 낮아질 것으로 예상했다. 하지만 최근 공시지가 현실화를 추진하면서 예상을 빗나가고 말았다. 분양가 산정에서 택지비가 가장 큰 부분을 차지한다는 점에서 향후 분양가 상승은 불가피하다는 관측이 많다. 

◆ 분양가상한제에도 오르는 민간 분양가...재건축 단지는 기대반 우려반

12일 부동산업계에 따르면 서울과 수도권의 민간 분양 단지에서 분양가상한제 적용에도 고분양가 사례들이 잇달아 나오고 있다.

지난 8일 신반포3차와 경남아파트를 재건축한 래미안 원베일리는 3.3㎡당 5668만원을 기록해 역대 최고 분양가를 기록했다. 이전 최고 분양가는 2019년 11월 분양한 르엘 신반포 센트럴의 3.3㎡당 4891만원이었다. 이 단지는 분양가상한제 적용을 받지 않았었다. 래미안원베일리는 분양가상한제를 적용받고도 800만원 가까이 높은 분양가를 기록했다.

이번 분양가 산정에서는 단지가 특별건축구역 지정돼 건축비와 가산비가 상승해 높은 분양가가 나오게 됐다고 국토교통부 측은 설명했다.

국토부 관계자는 "지가상승분보다는 특별건축구역 지정에 따른 가산비가 반영돼 분양가가 높게 책정됐다"면서 "그럼에도 여전히 분양가는 주변 시세에 비해 60% 저렴하다"고 말했다.

재건축 단지에서는 이번 결과를 두고 향후 분양가 책정과 사업 진척의 기대감이 커지고 있다. 그동안 일부 재건축 단지들은 분양가 책정을 두고 갈등을 빚었다. 높은 분양가가 책정된만큼 향후 조합원 뜻에 가까운 분양가 책정을 기대할 수 있게 됐다.

잠실진주 재건축아파트의 한 조합원은 "아직 절차들이 남아있어 분양가를 논할 단계는 아니다"면서도 "분양가 산정에서 기대감은 생겨나는 편"이라고 말했다.

특히 단군 이래 최대 규모 재건축 단지인 둔촌주공 재건축 단지에서는 분양가 산정을 두고 갈등이 격화돼 있었다. 조합원과 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양보증가격 차이가 커 사업이 난항을 겪어왔다. HUG는 3.3㎡당 2978만원, 조합원들은 3500만원을 제시했었다. 그 과정에서 조합원 내부에서 갈등이 발생해 소송전이 벌어지고, 조합장이 해임되기까지 했다.

반면 정부의 재건축 규제가 이어지는 상황이어서 사업 진행에 영향을 미치지 않을 것이라는 의견도 있다. 정부가 주택공급 대책 마련을 위해 다양한 수단을 준비하고 있지만 주요 주택공급 방안인 재건축 규제는 유지하고 있다. 향후에도 정부의 기조는 이어질 것으로 보인다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "재건축 속도가 조금 빨라질 수는 있을 것"이라면서 "아직 재건축 규제가 있는데다 추가 규제 가능성도 있어서 큰 변화로 이어지지는 않을 것이다"고 봤다.

◆ 공공택지도 예외없는 분양가 급등세

분양가의 오름세는 공공택지 분양단지에서도 예외는 아니었다. 공공택지는 민간택지와 달리 이전부터 분양가상한제 적용을 받아왔는데 그럼에도 분양가 오름세는 이어져왔다.

지난해 6월 서울 강동구 강일지구에 서울주택도시공사(SH공사)가 공급한 '고덕강일8단지', '고덕강일14단지'는 3.3㎡당 평균 1800만~1900만원에 분양됐었다.

지난달 서울 강동구 강일지구에 공급된 '힐스테이트 리슈빌 강일'은 3.3㎡당 분양가가 2230만원을 기록했다. 2000만원대 초반대의 분양가가 예상됐지만 더 높은 분양가를 기록했다. 민간분양 아파트라는 점에서 가격이 더해지긴 했지만 시장 예상을 넘어서는 분양가였다.

최근 청약접수에 들어간 성남 '판교밸리자이'는 3.3㎡당 2356만~2437만원에 분양했다. 공공택지지구에 들어서는 단지였으나 예상보다 높은 분양가를 기록했다. 2018년 12월 분양한 인근 단지 '판교 퍼스트힐 푸르지오'가 3.3㎡당 2030만원을 기록한 것에 비해 높은 가격대이다. 이 단지는 민간택지지구에 분양가상한제가 적용되지 않았었다.

◆ 집값 상승이 공공·민간 분양가 끌어올려

시장에서는 분양가상한제에도 공공과 민간택지를 가리지 않고 분양가가 오른 것은 집값 상승으로 인한 지가상승이 주요 원인으로 꼽힌다.

분양가는 택지비와 건축비에 가산비를 더해서 결정된다. 택지비는 택지감정평가액을 반영해서 결정되며, 건축비는 정부가 정하는 표준건축비를 바탕으로 정해진다.

분양가에서 택지비의 비중이 높다. 건축비 산정의 기준이 되는 표준건축비는 매년 물가상승률을 감안해 측정되고, 가산비 역시 기부채납, 특화설계등 특수한 기준을 충족할 경우에만 반영이 된다.

래미안원베일리 분양가 산정에서 택지감정평가액은 4204만원, 기본형건축비는 798만원, 가산비는 666만원을 기록해 택지감정평가액이 가장 많은 비중을 차지했다. 분양가상한제를 적용해도 집값이 오른다면 분양가도 오를 수 밖에 없는 구조인 셈이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "분양가에서 택지감정평가액이 차지하는 비중이 60% 이상은 된다"면서 "분양가상한제에도 분양가가 오르는 것은 지속되는 집값 상승 영향 탓이다"고 말했다.

◆ 고분양가 나와도 로또청약 이어진다

분양가상한제에도 시장 예상보다 높은 분양가 사례는 나올 것으로 보여진다. 지가상승이 이어지는 상황에서 택지감정평가액도 자연스럽게 늘어날 수 밖에 없다. 여기에 다음달 2021년 표준지 공시지가가 결정·공시된다. 최근 오른 집값에 따른 지가 상승이 반영될 것으로 보여 분양가 상승은 지속될 것으로 보인다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "지가 상승이 분양가 산정에 영향을 주는 만큼 앞으로도 시장 예상을 웃도는 분양가 단지들이 나올 것으로 보인다"고 말했다.

고분양가 사례가 나와도 로또 청약을 노리는 분양 수요는 지속될 것으로 보인다. 시장 예상을 웃도는 분양가임에도 여전히 시세에 비해서는 저렴한 편이다. 전매제한 및 거주의무기간 등의 규제가 있지만 시세차익을 누릴 수 있기에 그렇다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "분양가가 오르더라도 여전히 시세와 차이는 크다"면서 "수억원의 시세차익이 지속된다면 로또분양은 이어질 수 밖에 없다"고 말했다.

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