HUG-조합원 분양가 마찰 줄어드나...고분양가 산정기준 재검토

기사입력 : 2021년01월10일 06:05

최종수정 : 2021년01월10일 06:05

주택업계 건의에 국토부 검토...HUG '깜깜이 산정' 개선될듯
분양가 상한선 확대, 비교사업장 동별 세분화 등 모색

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 국토교통부가 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 산정기준을 수정하는 방안을 검토키로 하자 정비사업 분양가가 현실화될지 주목된다.

그동안 HUG와 정비사업 조합 간 분양가 책정을 두고 잦은 마찰을 빚었다. 조합측은 HUG가 분양가 통제에 급급해 주변 시세를 제대로 반영하지 못한다고 지적한다. 이런 이유로 일반분양이 장기간 지연되는 경우가 많았다. HUG의 분양가 규제가 완화되면 정비사업이 더욱 활성화될 가능성이 있다.

◆ HUG-조합 간 분양가 분쟁 축소...정비사업 활성화 모색

10일 국토교통부와 건설업계에 따르면 국토부는 HUG의 고분양가 산정기준을 개선하는 방안을 검토한다.

이번 개선안 논의는 최근 변창흠 국토부 장관과 주택업계 관계자가 모인 간담회에서 건의되면서 수면 위로 떠올랐다. 한국주택협회측은 HUG의 고분양가 심사를 개선해 달라고 요청했다. 변 장관은 고분양가 산정기준을 포함해 전반전인 건의 사항을 검토하겠다고 답했다.

변창흠 국토부 장관은 지난 5일 주택업계 관계자와 간담회를 열어 주택공급 확대와 관련한 건의사항을 들었다.<사진=국토부>

국토부 관계자는 "HUG의 고분양가 산정기준에 문제가 있다는 지적이 있어 개선할 만한 사항이 있는지 들여다볼 예정"이라며 "정비사업 활성화를 꾀하되 과도한 집값 상승은 제한하는 방향으로 모색될 것"이라고 말했다.

현재 주택 30가구 이상을 선분양할 경우 HUG의 분양보증을 받아야 한다. 분양보증이란 분양 사업자가 공사를 진행하던 중 부도, 파산 등의 이유로 분양 계획을 이행할 수 없게 되는 경우 이를 보증해주는 제도다. 분양대금 환급이나 건물 완공 등으로 피해를 줄여준다. HUG가 독점으로 맡고 있다.

하지만 HUG의 고분양가 규제가 '깜깜이 심사'라는 지적이 끊이지 않았다. 대략적인 산정 기준은 있지만 입지, 브랜드, 단지 규모 등의 가중치와 세부 평가항목에 대해 밝히고 있지 않아서다. '고무줄 산정'이란 지적도 받았다. 최근 감사원은 지난해 9월 분양된 '대전 유성 대광로제비앙' 분양가가 3.3㎡당 725만원으로 책정돼야 했는데 HUG가 비교 사업장을 잘못 선정해 이보다 325만원 높은 3.3㎡당 1050만원으로 책정됐다고 지적하기도 했다. 분양가 심사 과정에서 HUG의 자의적인 평가가 들어갔다는 것이다.

분양가 산정 때 핵심 요소인 비교 사업장 범위도 문제라는 지적이 있다. 현재 인근에 1년 이내 분양한 아파트가 있으면 그 아파트 분양가격(100%)을 넘을 수 없다. 분양 아파트가 1년을 초과하면 105% 범위 안에서만 가격을 책정해야 한다. 최근 집값이 급등하는 시기에는 몇 개월에도 시세가 크게 요동치는데 1~2년 시세로 분양하라니 조합 입장에선 불만이 클 수밖에 없다.

또 한강 조망에 따라 같은 단지라도 매매가격이 2억~3억원 차이가 나는 상황에서 지역 단위로 분양가 상한선을 규제하다 보니 재산권 침해, 형평성 문제가 항상 지적되고 있다.

이렇다 보니 국토부는 분양가 상한선 확대, 비교사업장 동별 세분화, 분양가 선정기준 공개 등을 놓고 검토해 개선안을 내놓을 예정이다.

◆ 사업성 개선돼 재건축 속도 정상화 기대

시장에서는 관리지역의 분양가가 현실화되면 정비사업 속도도 빨라질 것으로 보고 있다.

그동안 분양가 책정 문제로 분양일정을 미룬 사업장이 적지 않아서다. 주택산업연구원은 최근 개최한 공청회에서 HUG 분양보증 통제로 수도권에서만 약 10만가구의 분양이 지연됐다고 분석했다. 서울에서는 서초구 신반포 3차·경남 재건축(래미안원베일리)와 강동구 둔촌주공아파트 재건축, 세운지구 재개발 등이 대표적이다.

단군 이래 최대 규모 재건축 사업인 둔촌주공은 애초 작년 하반기 일반분양을 잡았지만 반년 가까지 일정이 지연됐다. 현재도 분양 일정이 확실치 않다. 조합은 분양가를 3.3㎡당 3550만원으로 요구했는데 HUG는 3000만원 정도를 제시해 갈등의 골이 깊어졌다. 조합측은 둔촌주공보다 입지와 단지 규모에서 경쟁력이 덜한 고덕·상일동 재건축 단지가 3.3㎡당 4500만원 안팎에 거래되는 상황에서 3000만원은 수용할 수 없다는 입장이다.

래미안원베일리도 상황이 비슷하다. 조합은 3.3㎡당 5500만원 정도를 요구했지만 HUG는 4891만원을 제시해 분양이 장기간 지체됐다. 최근 조합이 택지비 감정평가를 다시 받으면서 분양가가 5000만원 중반에 책정됐다. 오는 3월 분양예정이다. 결국 이들 단지는 분양보증이 지연되며 분양가상한제 형식으로 분양하게 됐다.

HUG의 고분양가 상한선이 높아지면 조합 입장에서는 사업성이 개선되는 효과를 볼 수 있다. 형평성 논란은 줄이고 초과이익환수제, 기부채납 확대 등으로 개발 이익을 추가적으로 회수하는 방안을 필요한 시점이다.

고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수는 "부동산 시장은 규제하면 할수록 풍선효과가 나타나는데, 정비사업 규제를 완화해 서울 주요지역뿐 아니라 낙후지역의 주택 공급을 늘려나갈 필요가 있다"며 "분양가 현실화도 정비사업 활성화에 중요한 부분"이라고 말했다.

leedh@newspim.com

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'동전주 상폐' 중견기업들 비상 [서울=뉴스핌] 이석훈 기자 = 동전주 퇴출 우려가 현실화하면서 중견기업 오너들이 주가와 시가총액 방어에 안간힘을 쓰고 있다. 주주환원 확대는 물론 유상증자와 주식병합 등 다양한 수단을 동원해 주가 부양과 상장 유지에 나서는 모습이다. 하지만 전문가들은 주식병합 등 단순한 주당 가격 인상만으로는 상장폐지 위험을 근본적으로 해소하기 어렵다고 지적한다. 결국 실적 개선을 통한 기업가치 제고와 시가총액 확대가 뒤따르지 않으면 상장 유지 요건을 충족하기 어려울 수 있다는 분석이다. ◆ 상폐 위기 몰린 중견기업, 주식병합·자사주 매입으로 전방위 방어 21일 업계에 따르면 거래소의 상장 유지 요건 강화로 퇴출 위기에 몰린 중견기업들이 주식병합과 주주환원 등 주가 방어책 마련에 사활을 걸고 있다. 그러나 단기적인 가격 인상이라는 임시방편만으로는 한계가 명확한 만큼, 실적 개선과 시가총액 증대가 수반되지 않으면 상장폐지를 면하기 어렵다는 지적이 나온다. [AI 인포그래픽=이석훈 기자] 퇴출 위기에 몰린 기업들이 가장 빠르게 꺼내 든 카드는 주식병합이다. 여러 주식을 하나로 합치면 기업가치나 시가총액 변동 없이 주당 가격을 병합 비율만큼 높일 수 있기 때문이다. 실제로 이번에 관리종목 지정 대상이 된 36개 종목 가운데 15개는 주식병합을 예고했다. 한화투자증권에 의하면 상장폐지 개혁안이 발표된 지난 2월 12일부터 이달 12일까지 추진된 액면병합은 276건으로, 이는 전년 동기 대비 23배 급증한 수준이다. 업계 관계자는 "액면가 500원, 주가 300원인 기업이 액면가를 2000원으로 병합하면 주가가 1200원이 되면서 동전주 요건을 피할 수 있다"며 "정부가 상장폐지 개혁 방안에 동전주 요건을 신설하면서, 이를 피하고자 많은 기업들이 주식병합을 단행하고 있다"고 말했다. 상장유지 시가총액 기준에 대응하기 위한 증자도 주요 수단으로 꼽힌다. 당초 2027년 200억원, 2028년 300억원으로 상향 예정이던 코스닥 시총 기준은 제도 개편에 따라 2026년 7월 200억원, 2027년 1월 300억원으로 가용 시점이 조기 적용됐다. 플레이그램처럼 증자를 통해 자본을 확충하려는 시도가 이어지는 가운데, 조달한 자금이 실제 사업 성과와 현금창출력 개선으로 이어질 수 있는지가 상장 유지의 관건이다. 주주환원 확대 역시 오너들이 선택하는 주요 방어 수단이다. 티쓰리는 오너 일가 주도로 2026년부터 2028년까지 총주주환원율 50%를 목표로 제시하며 자본 효율성 제고를 공식화했다. 자사주 매입과 배당 확대는 주주 가치를 높여 시장의 저평가 인식을 해소하는 데 유용한 카드가 된다. 특히 지배주주가 승계 과정까지 고려해 특정 시기에 자사주 매입과 배당을 집중할 경우, 주가 방어와 지배구조 안정화를 동시에 노린 포석으로 풀이된다. 한 중견기업 관계자는 "상장폐지 기준이 강화되면서 퇴출 위기에 몰린 기업들이 주식병합이나 증자, 자사주 매입 등 활용할 수 있는 방안을 다각도로 동원해 주가와 시가총액 방어에 나서고 있다"고 설명했다. ◆ "주식병합만으론 상폐 못 면해"…체질 개선·실질 대책 시급 문제는 이러한 조치가 실질적인 체질 개선으로 이어지지 않을 때다. 주식병합은 기업가치를 바꾸지 못하고, 증자는 지분 희석과 재무 부담을 키울 수 있다. 배당과 자사주 매입 역시 이익과 현금흐름이 뒷받침되지 않으면 일회성 부양책에 그친다는 한계가 뚜렷하다. 이에 업계에서는 단기적인 주가 부양보다 지속 가능한 수익 구조 확보가 시급하다고 지적한다. 근본적인 원인을 해결하지 않은 채 장부상 자본만 늘리는 조치는 임시방편에 불과한 만큼, 비용 절감과 사업 재편 등 실질적인 체질 개선이 병행돼야 한다는 제언이다. 업계 관계자는 "주식병합을 실시하더라도 시가총액에는 영향을 미치지 않기 때문에 상장폐지에서 자유로울 수 없다"며 "더구나 정부가 일시적 주가 부양을 통해 상폐를 회피할 수 없도록 세부 적용 기준과 시장 감시를 강화한다는 방침이기 때문에 추가적인 대책이 필요한 상황"이라고 말했다. 김대종 세종대학교 경영학부 교수도 "주식 병합만으로는 상폐를 면하기 어렵다는 것은 잘 알려진 사실"이라며 "대주주의 출자나 자사주 매입 및 소각 등을 통해 주식 가치를 올려야 할 것"이라고 설명했다. stpoemseok@newspim.com 2026-08-21 06:00