분상제의 배신?…위례 등 공공택지 아파트 분양가도 5억→8억대 급등

기사입력 : 2020년12월30일 11:24

최종수정 : 2020년12월30일 13:59

위례신도시, 작년 분양가 3.3㎡당 1998만원→올해 2260만원
"주상복합용지로 땅값 비싸…공항 근처라 층수 높이기 어려워"
힐스테이트 리슈빌 강일도 '고분양가' 논란…"분상제 유명무실?"
지자체, 공공택지 분양가 관리 소홀? '로또분양' 쏠림현상 완화?

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 최근 수도권 인기 공공택지 아파트들에 적용하는 분양가상한제가 '유명무실'하다는 논란이 나오고 있다.

정부가 집값 안정을 위해 분양가상한제를 실시하고 있지만 분양가가 청약 대기자들 예상만큼 저렴하지 않다는 지적이다. 서울에서 기존에 실시하던 고분양가 관리제도보다 분양가상한제의 효력이 크지는 않다는 의견도 있었다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.30 sungsoo@newspim.com

◆ 위례신도시, 작년 분양가 3.3㎡당 1998만원→올해 2260만원

30일 부동산업계에 따르면 수도권 인기 공공택지에 분양하는 아파트들은 작년부터 분양가가 우상향하고 있다. 작년 5월 분양한 '하남감일 한양수자인'은 3.3㎡당 분양가가 1768만원이었고, 같은 달 분양한 '위례신도시 우미린 2차'는 1998만원이었다.

지난 6월 서울 강동구 강일지구에 공급된 '고덕강일8단지', 고덕강일14단지'는 3.3㎡당 평균 1800만~1900만원에 분양했다. 지난 10월 경기 하남위례에 분양한 공공분양 아파트 '하남위례 A3-3a블록'은 3.3㎡당 1998만원에 공급됐다.

그런데 최근에는 수도권 공공택지 아파트들의 3.3㎡당 분양가가 점차 2000만원 위로 높아지는 추세다. 이달 서울 강동구 강일지구에 공급된 '힐스테이트 리슈빌 강일'은 3.3㎡당 분양가가 2230만원이다. 이 단지는 민간분양이라는 점에서 공공분양인 고덕강일8단지, 14단지와 차이는 있지만 분양가가 3.3㎡당 300만~400만원 이상 더 높다.

최근 사이버 견본주택을 연 '판교밸리자이'(2023년 2월 입주, 총 350가구)는 3.3㎡당 2356만~2437만원에 분양했다. 지난 29일 입주자모집공고가 나온 '위례자이더시티'도 3.3㎡당 분양가가 2250만원(신혼희망타운)~2260만원(공공분양) 수준이다. 위례신도시 우미린 2차, 하남위례 A3-3a블록과 비교하면 입지는 비슷한데 분양가가 3.3㎡당 260만원 정도 더 비싸다.

특히 판교밸리자이가 3.3㎡당 2000만원대 초반에 분양할 것으로 기대한 수요자들은 큰 실망감을 드러냈다. 공공택지라서 '분양가상한제'를 적용했음에도 '고분양가'라는 이유에서다.

분양가상한제는 '택지비'와 국토교통부가 매년 두 차례 발표하는 '기본형 건축비'(올해 3월 기준 3.3㎡당 633만6000원)에 가산비를 더해 결정한다. 가산비에 거품이 끼지 않도록 지자체의 분양가 심의위원회 승인도 거친다.

판교밸리자이 근처 아파트들은 분양가가 더 저렴하다. 단지에서 차량으로 16분 떨어진 '판교 퍼스트힐 푸르지오'(내년 5월 입주, 총 974가구)는 3.3㎡당 평균 2030만원에 분양했다. 차량으로 11분 걸리는 '판교호반써밋플레이스'(2012년 12월 입주, 총 178가구)는 3.3㎡당 2000만원선(전용 131㎡ 기준 10억500만원)에 분양전환됐다.

인터넷 부동산 커뮤니티의 한 회원은 "판교밸리자이 전용 84㎡ 분양가가 8억5600만원이라는 게 납득이 되지 않는다"며 "전날 서울서 분양한 힐스테이트 리슈빌 강일(84㎡ 기준 6억9830만~7억9520만원)보다 비싼 가격"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = '판교밸리자이' 투시도 [자료=GS건설] 2020.12.17 sungsoo@newspim.com

◆ "주상복합용지로 땅값 비싸…공항 근처라 층수 높이기 어려워"

판교밸리자이 관할 지자체인 성남시는 이 단지의 분양가가 다소 높은 것은 '주상복합용지'에 들어서기 때문이라고 했다. 시행사가 다른 공동주택용지보다 비싼 가격에 부지를 매입했다는 것이다.

성남시 관계자는 "처음 분양신청이 들어왔을 때는 (이 단지의) 분양가가 비싸다고 생각했다"며 "하지만 분양가 산정 규칙에 따라 검토한 결과 주상복합용지로 땅값 자체가 비싸서 분양가가 올라간 것"이라고 말했다.

실제로 판교밸리자이 부지는 인근 공동주택용지나 주상복합용지보다 높은 가격에 팔렸다. 한국토지주택공사(LH)에 따르면 판교 C1~C3(판교밸리자이) 주상복합용지(2만8827㎡)는 지난 2017년 6월 1670억원에 화이트코리아에 낙찰됐다.

LH가 공고 당시 입찰 예정가격으로 안내한 1667억원보다 높은 값이다. 같은 성남 고등지구 내 공동주택 용지(S1블록, 3만2640㎡)는 지난 2016년 3월 1527억원에 공급됐다.

성남 고등지구 내 다른 주상복합용지 낙찰사례는 없고, 동탄2지구 사례는 있다. 동탄2지구 주상복합용지는 지난 2017년 3월 ▲C1(1만1812㎡) 703억원 ▲C4(6363㎡) 241억원에 낙찰됐다.

일각에서는 이 단지가 성남 서울공항(경기도 성남시 수정구 심곡동 145-2)과 가까워서 층수를 높이기 어려웠고, 시행사가 낮은 분양 수익성을 개선하기 위해 분양가를 높였다는 분석을 내놓았다.

토지이용규제정보서비스(루리스)에 따르면 단지가 들어서는 경기도 성남시 고등동 일반 585는 비행안전제5구역(전술)으로 '군사기지 및 군사시설 보호법'을 적용받는다. 단지에서 문재인 대통령을 태운 전용기가 이륙하는 성남 서울공항까지는 차량으로 5분 걸린다.

김병기 리얼하우스 분양평가팀장은 "보통 주상복합아파트는 30층 이상으로 높게 짓는데, 판교밸리자이는 지상 14층이라서 주상복합 치고는 많이 낮은 편"이라며 "땅값은 비싼데 비행장이 가까워서 층수마저 낮으면 수익성 확보가 그만큼 어려울 수 있다"고 말했다.

시행위탁사인 화이트코리아산업에 분양가 관련 문의를 하려고 연락을 취했으나 다음달 3일까지 휴무라서 연락이 닿지 않았다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = '힐스테이트 리슈빌 강일' 조감도 [자료=분양 홈페이지] 2020.12.17 sungsoo@newspim.com

◆ 힐스테이트 리슈빌 강일도 '고분양가' 논란…"분상제 유명무실?"

최근 서울 고덕강일 공공주택지구에서 분양한 힐스테이트 리슈빌 강일도 '고분양가' 논란이 있었다. 이 단지는 3.3㎡당 2000만원대 초반에 분양할 것으로 예상됐지만, 실제 분양가는 3.3㎡당 2230만원이었다.

지난 6월 공급된 고덕강일8단지, 14단지가 3.3㎡당 1800만~1900만원에 분양한 것보다 높은 수준이다. 물론 두 단지는 '공공분양'인 반면 힐스테이트 리슈빌 강일은 민간건설사가 택지를 낙찰받아 분양한 '민간분양'이라는 차이는 있다.

공공분양 아파트는 일반적으로 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH), 경기도시공사 등이 주택도시기금 등을 지원받아 공공택지에 공급(분양)하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말한다.

공공분양 아파트는 분양가가 저렴한 대신 민간분양보다 청약자격 요건이 까다롭다. 기본적으로 해당주택 건설지역에 거주해야 하며 세대주와 세대원 모두 무주택 세대 구성원이어야 한다. 또한 이 조건을 입주 때까지 유지해야 한다.

반면 힐스테이트 리슈빌 강일은 민간건설사가 택지를 낙찰받아 분양하는 '민간분양'이다. 전문가들은 같은 공공택지에 분양해도 민간건설사가 분양한 아파트는 공공분양보다 가격대가 높아질 수 있다고 설명했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "고덕강일8단지, 14단지는 건설사가 시공만 했을 뿐 분양은 SH가 맡아서 분양가의 출발선이 다르다"며 "반면 힐스테이트 리슈빌 강일은 분양 주체가 민간업체라 토지매입 금액도 달랐을 것이고, 분양가도 차이가 날 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

힐스테이트 리슈빌 강일 관할 지자체인 강동구청은 분양가가 높아진 이유를 정확히 설명해주지 못했다.

강동구청 관계자는 "(힐스테이트 리슈빌 강일 분양가에서) 택지비는 공급가로 책정했다"며 "부서에 온지 얼마 안 돼서 고덕강일8단지, 14단지의 분양가를 정확히 모르기 때문에 비교해서 답변하기 어렵다"고 말했다.

◆ 지자체, 공공택지 분양가 관리 소홀? '로또분양' 쏠림현상 완화?

'분양가상한제'가 무력화되는 측면이 있다는 지적도 나온다. 공공택지에 분양가상한제를 적용해도 정부기관의 고분양가 관리지역보다 눈에 띄게 저렴하지는 않다는 의견이다.

수도권 대부분 지역에서는 건설사들이 아파트를 민간분양할 때 정부기관의 고분양가 심사를 받아 분양가를 적정 수준으로 떨어트려야 한다.

김 팀장은 "서울은 이미 고분양가 관리지역으로 분양가가 주변 시세보다 낮게끔 제한을 받고 있었다"며 "분양가상한제를 적용하는 공공택지에 분양하는 아파트들이 서울 등 고분양가 적용지역보다 확연하게 저렴하지는 않은 것 같다"고 말했다.

일각에서는 애초에 정부 및 지자체가 공공택지의 분양가 관리에 소홀한 것 아니냐는 비판도 나온다. 수도권의 높은 집값을 감당하기 어려운 수요자들은 시세보다 크게 저렴하게 집을 장만할 방법이 '공공택지 분양'이다. 관할 지자체가 분양가상한제를 느슨하게 운영해서 분양 가격대가 높아지면 그 피해는 고스란히 수요자들 몫이다.

인터넷 부동산 커뮤니티의 한 회원은 "힐스테이트 리슈빌 강일 청약을 준비해왔지만 분양가를 보니 포기해야 할 것 같다"며 "전용 84㎡ 기준 6억원대에 분양할 줄 알았는데 7억5000만원이나 내야 하니 부담된다"고 말했다.

다른 회원은 "판교밸리자이는 아직 교통이나 인프라가 미비한데 전용 84㎡ 분양가가 8억5600만원인 건 너무 비싸다"며 "단지 이름이 '성남 고등자이'에서 '판교밸리자이'로 바뀔 때부터 불안했는데 역시나 너무 비싸게 나왔다"고 토로했다.

다른 한편으로는 분양가상한제의 부작용인 '로또분양' 현상이 일부 완화되는 효과도 있다. 또한 분양가의 구성 항목인 땅값, 건축비가 매년 오르기 때문에 일정 수준의 가격 상승이 불가피하다는 분석도 나온다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "정부가 분양가상한제를 실시하고 있지만 표준형 건축비와 공시지가가 매년 오르기 때문에 매년 분양가가 똑같을 수는 없다"며 "물가상승률, 이자비용 등이 분양가에 반영되는 만큼 전년도보다 가격이 일정 부분 오를 수밖에 없는 구조"라고 말했다.

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[2025 GYLC]성남 성보경영고, 6일 콘서트 [서울=뉴스핌] 정태선 기자 = 경기도교육청이 주최하는 '2025 찾아가는 청소년 생명존중 콘서트(Gyeonggi-do Youth Life-Respect Concert, GYLC)'가 한 달간의 여정을 마무리하며 오는 11월 6일 성남 성보경영고등학교에서 대미를 장식한다. '자율, 균형, 미래 – 생명의 리듬을 느껴봐. We are the Light'라는 주제로 진행된 이번 콘서트는 음악과 대화, 웃음과 감동이 함께하는 청소년 힐링 프로그램으로, 지난 수원·파주·용인·고양 지역 공연을 통해 학생과 교사들의 폭발적인 호응을 얻었다. 마지막 무대를 앞둔 성보경영고 학생들 역시 "드디어 우리가 기다리던 날이 왔다"며 설렘을 감추지 못하고 있다. 이번 공연은 개그맨 장용, 댄스팀 그라비티(Gravity), 2025 한국 비트박스 챔피언 잭브라이언, 원더걸스 출신 유빈, 가수 조은세, 우디(Woody) 등 화려한 출연진이 총출동해 청소년들에게 잊지 못할 하루를 선사한다. 첫 무대의 문을 여는 개그맨 장용은 특유의 위트와 따뜻한 강연으로 학생들의 마음을 두드릴 예정이다. '가위바위보협회장'으로 알려진 그는 "이기는 것보다 포기하지 않는 마음이 중요하다"며, 자신만의 인생철학을 유쾌하게 풀어내 청소년들에게 '마음의 승리법'을 전할 계획이다. 이어지는 무대에서는 댄스팀 그라비티(Gravity)가 청춘의 에너지로 체육관 전체를 뒤흔들 예정이다. 땀방울이 흩날릴 만큼 열정적인 퍼포먼스에 학생들은 자연스럽게 박수를 보내며 함께 호흡하게 된다. 팀원들은 "춤은 언어가 달라도 마음을 연결한다"며 "이 무대가 학생들에게 용기와 자신감을 주길 바란다"고 전했다. 무대 분위기를 절정으로 끌어올릴 비트박서 잭브라이언은 2025년 한국 비트박스 챔피언답게 폭발적인 사운드와 리듬으로 생명의 박동을 표현한다. 그는 "비트는 심장 소리와 닮았다. 생명을 존중한다는 건 서로의 리듬을 존중하는 일"이라며, 음악으로 전하는 따뜻한 철학을 들려줄 예정이다. [고양=뉴스핌] 최지환 기자 = 개그맨 장용이 31일 오후 경기 고양시 저동고등학교에서 열린 '2025 경기도교육청 찾아가는 생명존중 캠페인'에서 사회를 맡고 있다. 2025.10.31 choipix16@newspim.com 그 뒤를 이어 원더걸스 출신 유빈이 등장한다. 유빈은 "자신을 믿고 끝까지 가보라"는 메시지와 함께 자신이 걸어온 길의 진심 어린 이야기를 들려준다. 아이돌로서의 화려한 시절 뒤에 숨은 노력과 고민, 그리고 성장의 시간을 학생들과 공유하며 "모두에게 빛나는 순간은 반드시 온다"고 전할 예정이다. 또한 가수 조은세는 감성 발라드로 청춘의 마음을 어루만지며, "오늘 무대의 주인공은 바로 여러분"이라는 멘트로 학생들에게 따뜻한 격려를 건넬 예정이다. 마지막 무대의 문을 닫는 우디(Woody)는 잔잔한 노래 속에 "힘든 시간이 언젠가 나를 단단하게 만든다"는 메시지를 담아, 콘서트의 감동을 완성한다. 이번 행사에는 스택빈(STACKBEAN)과 넥스브이(NexV), 농심, 아모레, 롯데, 애경 등 유통업체가 후원사로 함께 했다. 스택빈은 학생들에게 커피와 건강 음료를 제공하며 "오늘만큼은 우리도 연예인 된 기분이에요!"라며 웃음꽃을 피운 학생들의 환호를 받았다. [고양=뉴스핌] 최지환 기자 = 2025년 한국 비트박스 챔피언 잭브라이언이 31일 오후 경기 고양시 저동고등학교에서 열린 '2025 경기도교육청 찾아가는 생명존중 캠페인'에서 공연을 펼치고 있다. 2025.10.31 choipix16@newspim.com 또한 AI 정서상담 솔루션 기업 넥스브이(NexV)는 인공지능 상담기기 '위로미(Weromy)'를 현장에 비치해, 학생들이 대화로 마음을 나누고 즉석 심리 상담을 받을 수 있도록 지원했다. 한 학생은 "위로미랑 대화하니까 마음이 가벼워졌어요. 친구처럼 느껴졌어요"라고 소감을 전했다. 경기도교육청 임태희 교육감은 "청소년 생명존중 콘서트는 단순한 공연이 아니라 마음의 온도를 높이는 교육의 한 장면"이라며 "학생들이 음악과 웃음을 통해 스스로의 가능성을 믿고, 서로의 생명을 존중하는 문화를 만들어가길 바란다"고 말했다. [고양=뉴스핌] 최지환 기자 = 가수 우디가 31일 오후 경기 고양시 저동고등학교에서 열린 '2025 경기도교육청 찾아가는 생명존중 캠페인'에서 공연을 펼치고 있다. 2025.10.31 choipix16@newspim.com 한편, '찾아가는 청소년 생명존중 콘서트(GYLC)'는 지난 한 달간 경기도 내 5개 지역을 순회하며 '생명의 소중함과 희망의 메시지'를 전달해왔다. 학교마다 학생들의 호응이 커지고, 교사와 학부모들 역시 "이런 공연이야말로 진짜 교육"이라며 찬사를 보내고 있다. 이번 성보경영고 공연은 그 여정의 마지막 무대로, 청춘의 열정과 생명의 가치가 어우러지는 피날레가 될 전망이다. 교육청 관계자는 "마지막 무대는 단순한 엔딩이 아니라, 새로운 시작을 알리는 신호탄이 될 것"이라며 "학생들이 느낀 감동이 일상 속 작은 변화로 이어지길 바란다"고 전했다. [고양=뉴스핌] 최지환 기자 = 저동고등학교 재학생들이 31일 오후 경기 고양시 저동고등학교에서 열린 '2025 경기도교육청 찾아가는 생명존중 캠페인'에서 AI 기반 마음상담 기기 '위로미'를 체험하고 있다. 2025.10.31 choipix16@newspim.com [고양=뉴스핌] 최지환 기자 = 저동고등학교 재학생들이 31일 오후 경기 고양시 저동고등학교에서 열린 '2025 경기도교육청 찾아가는 생명존중 캠페인'에서 스택빈이 후원한 커피차에서 음료를 받고 있다. 2025.10.31 choipix16@newspim.com windy@newspim.com 2025-11-04 10:00