[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정비사업에서 주택 두 채를 받을 수 있는 '1+1 분양'이 조합원 갈등의 불씨가 되고 있다. 자산 활용도를 높이고 임대수익을 기대할 수 있다는 장점이 있으나, 추가주택 가격과 늘어난 사업비를 누가 부담할지를 놓고 조합원 사이의 이해관계가 갈린다.

◆ 약속한 분양가 바뀌자 반발…노량진4구역 갈등 확산

27일 정비업계에 따르면 서울 동작구 노량진4구역에서는 최근 1+1 분양 대상자에게 공급할 추가주택 가격을 놓고 조합원 간 갈등이 이어지고 있다.

2022년 노량진4구역이 최초 관리처분계획 인가를 받을 당시 1+1 조합원이 추가로 받는 주택에도 일반 조합원과 같은 조합원 분양가를 적용하기로 했다. 이에 1+1 대상자들은 두 주택 모두 조합원 분양가를 기준으로 공급받는 것으로 사업에 참여했다.

상황이 달라진 것은 올해 사업계획이 크게 바뀌면서다. 동작구는 지난 7월 노량진4구역의 사업시행계획 변경을 인가했다. 최고 층수가 30층에서 35층으로 높아지고 11개동이 8개동으로 줄어드는 등 설계가 대폭 변경됐다. 전체 가구 수도 844가구에서 835가구로 조정됐다. 조합은 변경된 사업계획에 맞춰 조합원 분양신청과 관리처분계획 변경 절차를 다시 밟기로 했다.

이 과정에서 추가주택 가격을 기존처럼 조합원 분양가로 유지할지를 놓고 논쟁이 시작됐다. 공사비와 금융비용이 상승하면서 전체 조합원의 분담금 부담이 커지자 일부 조합원들은 추가주택 가격을 일반분양가에 연동해 조합 수입을 늘려야 한다고 주장했다. 반면 1+1 대상자들은 이미 인가받은 관리처분계획에서 조합원 분양가가 적용된 만큼 이를 뒤늦게 바꿔서는 안 된다고 맞섰다.

조합은 이후 설명회와 대의원 의견수렴 등을 거쳐 추가주택 가격을 조정하는 쪽으로 방향을 잡았다. 최근 열린 대의원회에서는 대상자가 추가로 받는 전용 59㎡ 가격에 예상 일반분양가의 60%를 적용하기로 했다. 조합이 예상한 일반분양가 19억원을 기준으로 하면 11억4000만원이다.

현재 잠정 전용 59㎡ 조합원 분양가가 5억원대 초반인 만큼 대상자의 추가주택 부담은 기존 예상보다 크게 늘어나는 셈이다. 전체 조합원 372명 가운데 1+1 대상자는 78명이다. 조합 측은 "60% 적용과 함께 가격 분쟁에 대비한 350억원 규모의 유보금 편성, 선택품목과 선호층 배정 등의 보완책도 마련하고 있다"고 말했다.

다만 1+1 조합원들의 반발은 여전하다. 이들은 관리처분계획인가 당시 추가주택에도 조합원 분양가를 적용하기로 한 만큼 이후 사업계획이 바뀌었다는 이유로 가격 기준까지 다시 정하는 것은 받아들이기 어렵다는 입장이다. 변경안이 조합원 총회를 통과할 경우 법적 대응에 나설 가능성도 거론된다.

◆ 두 채 받는 대신 분담금·세 부담…곳곳서 소송까지

1+1 분양은 종전자산의 가격 또는 기존 주택 면적이 충분한 조합원에게 정비사업 후 주택 두 채를 공급하는 방식이다. 두 주택 가운데 한 채는 전용 60㎡ 이하여야 하며 이 소형주택은 이전고시일 다음 날부터 3년 동안 전매할 수 없다.

조합원 입장에서는 대형주택 한 채 대신 두 채로 자산을 나눠 보유할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 한 채에 직접 거주하면서 다른 한 채를 임대해 수익을 얻거나 향후 가족에게 넘기는 방식으로 활용할 수도 있다. 신축 주택 두 채의 가치가 오르면 자산가치 상승 효과도 기대할 수 있다.

그만큼 부담도 따른다. 두 주택의 분양가 합계가 종전자산 권리가액을 웃돌면 추가분담금이 발생한다. 준공 이후 일정 기간 추가주택을 팔지 못하는 데다 두 채를 보유하면서 재산세 등 보유세 부담도 커질 수 있다. 부동산시장과 세제 변화에 따라 1+1 대신 대형주택 한 채를 택하는 조합원이 늘어날 수 있는 이유다.

개별 조합원의 손익을 넘어 조합 전체의 사업성도 문제다. 추가주택을 낮은 가격으로 공급할수록 조합이 일반분양을 통해 확보할 수 있는 수입이 감소할 수 있다. 반면 가격을 일반분양가에 가깝게 올리면 1+1 대상자의 부담이 급격히 커진다. 결국 추가 한 채의 가격을 어디에 맞추느냐에 따라 조합원별 이해득실이 크게 갈리는 구조다.

실제 1+1 분양이 정비사업의 발목을 잡은 사례도 적지 않다. 서대문구 북아현2구역 재개발 조합은 2022년 분양신청 당시 일부 조합원에게 1+1 공급을 제시했지만 사업성 악화 등을 이유로 2024년 이를 없애기로 했다. 이에 반발한 일부 조합원이 총회 결의 등을 문제 삼아 소송에 나서면서 법적 분쟁이 장기간 이어졌다.

동작구 흑석11구역 재개발에서는 추가 주택의 가격이 문제가 됐다. 조합이 1+1 신청자가 추가로 받는 전용 59㎡ 가격을 일반분양가의 95%로 산정하자 조합원 44명이 2022년 관리처분계획을 취소해 달라는 소송을 냈다. 당시 추가주택 가격은 같은 면적의 일반 조합원 분양가보다 1억600만~1억3500만원 높게 책정돼 형평성을 둘러싼 논란이 불거진 바 있다.

◆ "누구에게나 이익 아냐"…대형·중소형 조합원 이해 엇갈려

1+1 분양의 혜택이 모든 조합원에게 똑같이 돌아가지는 않는다는 분석도 있다. 남진 서울시립대 도시공학과 교수 연구진 조사에 따르 전용 120㎡ 이상 대형주택 소유자가 두 채를 분양받을 경우 임대수익과 자산가치 상승 등으로 경제적 이익이 커지는 것으로 나타났다.

반면 이 방식을 선택할 수 없는 중·소형주택 소유자는 결과가 달랐다. 부담은 늘지만 얻는 이익은 크게 달라지지 않아 경제적 효용이 감소하는 것으로 분석됐다. 소형주택을 추가로 건설하면서 가구 수가 늘어나면 공사비 등 전체 사업비가 증가하고, 이 비용을 조합원들이 함께 부담하기 때문이다. 

대형주택 비중이 높을수록 조합원 사이의 차이는 더 벌어졌다. 대형평형 비율이 61%인 사업장은 1+1 방식을 적용했을 때 대형주택 소유자의 경제적 이익이 현재가치 기준 약 30% 증가했다. 중·소형주택 소유자는 약 6% 감소했다. 이 같은 이해관계 차이가 주민 동의를 얻는 데 불리하게 작용하곤 한다.

공사비 상승도 1+1의 사업성을 좌우하는 변수로 분석됐다. 연구진이 공사비와 설계비 등 비용 증가율을 3%에서 9%까지 높여 계산한 결과 1+1을 선택한 대형주택 소유자의 경제적 이익도 평균 약 3000만원 줄었다. 원자재 가격 등이 올라 사업비가 증가할수록 1+1 분양의 경제적 효과가 작아질 수 있다.

남 교수는 "1+1 공급이 재건축 활성화에 언제나 긍정적으로 작용하는 것은 아니다"라며 "사업장마다 대형주택과 소형주택의 비중, 이에 따른 조합원별 비용과 이익이 다른 만큼 모든 정비사업에 같은 방식으로 적용하기보다 구역별 여건을 고려해야 한다"고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com